Lakáspiac: a kilábalás előszobájában?

2013 forgalmi számai sem mutattak jelentős eltérést az immár 5 éve tartó trendtől, az adásvételek száma a 2009 óta megfigyelhető évi 85-90.000 tranzakciót jelentő sávba esik. A tavalyi évre – bár a hivatalos KSH statisztika nem áll rendelkezésre –87.000 körüli tranzakcióra számíthatunk. 2014-ben sem várható változás, komoly keresletbővülésre nem számíthatunk. „Bár az állami kamattámogatás és az elmúlt időszakban csökkenő hitelkamatok valóban jó feltételeket nyújtanak hitelből finanszírozott lakásvásárláshoz, de az olcsó hitelek keresletstimuláló hatása még nem érezhető a lakáspiacon, főleg a keresleti korlátok miatt.” – mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Az olcsó hitelek nagy valószínűséggel a jelenleg 90 százalékot is elérő készpénzes vásárlások arányát csökkenthetik, de jelentős új keresletet nagy valószínűséggel nem tud még az idén sem a piacra vonzani.” Az adásvételi számokra néhány külső tényező jótékony hatással lehet: amennyiben megvalósul, akkor a használtlakás vásárlásra is kiterjesztett szocpol hozhat pozitív változást.

A 2013-as évben tovább csökkentek az árak, a 2008-as szinthez képest már 20 százalékkal alacsonyabb az átlagos árszínvonal. Az árcsökkenés szintje az év utolsó felében már valamelyest mérséklődött, a fővárosi téglaépítésű lakások ára például a harmadikról a negyedik negyedévre már stagnálást mutatott. Trendfordulót egy jelentősebb keresletbővülés hozhat, ahol a vevői érdeklődés nyomására felfelé indulhatnak az árak. Erre azonban csak középtávon számíthatunk, így stabil áremelkedés is csak ilyen időtávon várható. 2014-ben nagy valószínűséggel stagnálással számolhatunk.

A fővárosban a 9 és 11 milliós, keleten a 7 milliós, nyugaton a 7 és 8 millió forintos áron kínált használt téglalakások voltak a legkeresettebbek. Árkategóriától függetlenül, minden területen az 50 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 9 millió forintos áron kínálták, keleten és nyugaton egyaránt a 8 milliós lakások iránt volt a legtöbb kereslet. A panellakásoknál is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek.

A legszínesebb kép a téglaépítésű házak piacán látható, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon oszlik meg a kereslet. A fővárosban a legtöbb kereső 20 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Az agglomerációban 15 milliós házak voltak a legnépszerűbbek. Keleten a 8 és 12 milliós, nyugaton a 14 milliós házak jelentették a slágert.

Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. „A teljes árengedmény bár némileg magasabb volt tavaly, mint 2012-ben, a megelőző évek növekedési üteme lelassult 2012-ről 2013-ra.” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója –„A teljes árengedmény növekménye nagyobb, mint a szerződéskötési alkué, tehát az eladók a kínálati árból is nagyobb mértékben engedtek 2013-ban, mint 2012-ben.”

A kínálati ár csökkentés mértéke ráadásul nagyobb, tehát javult a vevők alkupozíciója, mivel az eladók egyre többet engednek még a hirdetési fázisban az ingatlanuk árából, tehát a piacra lépés időpontjában nem tudnak egy reális piaci árat megállapítani. Ebben természetesen az emocionális árképzés is szerepet játszik; a tulajdonos lakásához fűződő személyes élményeit, érzéseit is szeretné az árban foganatosítani. A kínálati ár csökkentés a teljes árengedmény 40 százalékát teszi ki.

Az értékesítési idők növekedésének üteme 2012-ről 2013-ra gyorsult fel ismét. Az ingatlanok eladásához szükséges idők már a válság kezdete óta növekednek, a vevői pozíciók folyamatos erősödésének jeleként. Amíg 2010 és 2012 között csak visszafogott ütemben nőtt az értékesítési idő – a panellakásoknál már csökkenés is látható volt –, 2013-ra ismét jóval hosszabb idő szükséges az értékesítéshez. Mindez az elhúzódó vevői döntési folyamatnak köszönhetőek, gyakori, hogy egy még jobb ajánlat reményében a vevő halogatja az igényeinek egyébként megfelelő ingatlan megvásárlását.

A téglaépítésű lakások átlagosan több mint 4 hónapot igényelnek a sikeres értékesítéshez. A panellakások esetében az átlagos 2,5 hónap 2013-ra 3 hónapra nőtt. Az emelkedés a téglaépítésű házaknál is látható, itt csaknem 7 hónapra van szükség az eladáshoz.

A használt téglaépítésű lakások és a panellakások bérleti díjai már harmadik éve visszafogott mértékben, ám stabilan emelkednek. Már átlépték ugyan a 2009-es szintet is, ami azonban még távol áll a válság előttitől. A téglaépítésű házaknál az elmúlt évek stagnálása után a 2009-es szintekre emelkedett a bérleti díj színvonal. A legtöbb érdeklődést vonzó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2013-ban érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számoltuk ki a vételi árat, illetve az éves bérleti díj bevételt. A hozamok az egyes ingatlanok esetében 8 és 10 százalék között szóródnak.