Rátenyerel az MNB az irodapiacra

Ki vannak akadva a hazai ingatlanfejlesztő, -befektető és vagyonkezelő cégek a Magyar Nemzeti Bank (MNB) alapítványainak nyomulásán. Azon, hogy olyan szereplővel kell versenyezniük a piacon, amely nem magánpénzből gazdálkodik, hanem az MNB-től kapott közpénzből. Ami ráadásul olyan hatalmas mennyiségben (267 milliárd forint) áll a rendelkezésére, ami tompítja árérzékenységüket. Magyarul, a kiszemelt ingatlanért az alapítványok képesek annyit adni, amennyiért azt az eladó biztosan nekik értékesíti, egy esetleges másik, magánpénzből gazdálkodó befektetővel szemben, függetlenül attól, hogy mennyi az adott objektum reálisnak tekinthető piaci értéke – panaszkodott a Világgazdaságnak az egyik, neve elhallgatását kérő hazai piaci szereplő.

Szavait a számok is alátámasztják. Ingatlanpiaci elemzők becslései szerint a nem lakáscélú ingatlanok – ipariak és kiskereskedelmiek, valamint irodák és hotelek – 2014-es adásvételei 140 milliárdnyi összértékének több mint negyedét az MNB és alapítványainak tranzakciói adták. Mindenekelőtt a patinás budapesti Eiffel Palace megvételének köszönhetően, amelynek közel 18 milliárdos bruttó vételára önmagában az összforgalom csaknem 13 százalékát tette ki. A jegybanki kör tavalyi piaci részesedése ugyan csak közel 7 százalékot tett ki, ez azonban azzal is magyarázható, hogy jóval élénkebb volt a kereskedelmi ingatlanok piaca, azon az előző évinél mintegy 60 százalékkal több, összesen 230 milliárdos összértékű ügylet született.

Ám ez az arány újra nőhet, méghozzá akár jelentősen, miután az alapítványok a következő években még az eddiginél is több pénzt költenének ingatlanokra. Arra hivatkozva, hogy attól tartanak, az Európai Központi Bank a tiltott monetáris finanszírozás megsértésének tekinti, hogy az MNB-től kapott 267 milliárdjukból közel 200 milliárdot állampapírba fektettek, amelynek egy részét – a félreérthető kommunikációjukból is kiolvashatóan – az elsődleges piacon vásárolták. Ezért ennek egy részét állampapírokból ingatlanokba tennék át. Hogy pontosan mekkorát, azt nem közölték, ám az alapítványok vagyonát kezelő cég vezérigazgatója, Fekete Zoltán által a Figyelőben megjelölt „jelentős” arány legalább ötven százalékot sejtet. Ami azt jelenti, hogy minimum 100 milliárd forintnyi további közpénz ömölhet a kereskedelmi ingatlanpiacra.

Márpedig ezt a lapunknak nyilatkozó ingatlanpiaci szakértők aggasztónak tartják. Mondván, ha ezt a pénzt az alapítványok az irodapiacon költenék el, akkor az becsléseik szerint körülbelül 255 ezer négyzetméter irodaterület vásárlását jelentené, ez a piac több mint 10 százalékára rúgna. Hiszen a körülbelül 3 millió négyzetméteres fővárosi irodaterületből – a saját tulajdonú székházakat leszámítva – körülbelül 2,5 millió négyzetméterre tehető a spekulatív, tehát a bérbeadásra épített ingatlan. Ha itt ilyen nagy súllyal és magas árakkal megjelenne egy állami szereplő, az alaposan felborítaná a piacot. A felpumpált árak több szereplőt kiszorítanának, a külföldi befektetők inkább eladnák ingatlanjaikat a nagyobb realizálható profit csábítására és a piaci bizonytalanságok hatására, ami könnyen veszélyes buborékot eredményezhet – foglalta össze a várható fejleményeket az egyik legnagyobb hazai ingatlan-tanácsadó cég vezetője.
Nem az árfelhajtás az elsődleges cél, de ha van ilyen hatás, akkor ezen a téren is elértünk valamit, így is tudunk segíteni valamennyit a magyar gazdaságon – ismerte el a Figyelőnek Fekete Zoltán.

A legnagyobb port az Eiffel Palace irodaház 2014. júliusi megvásárlása verte fel, amiért az MNB több mint tíz százalékkal többet, nettó 45,3 millió eurót fizetett. Ráadásul további jelentős összegeket fordított még rá, noha már eleve modern állapotban jutott hozzá. Idén február elején derült fény például arra, hogy 411 millió forintért exkluzív teret alakítanak ki az Eiffel Palace tetején. (Csak érzékeltetésül: szinte hajszálra ugyanennyiért vette meg a jegybank a tiszaroffi Borbély-kúriát.) A kritikákra azonban az MNB január végén úgy válaszolt, a frissített vagyonértékelés szerint a belvárosi irodaház piaci értéke mintegy 6 százalékot emelkedett a tavalyi évhez képest.

A legutóbb bejelentett, összesen 74,5 millió euróért (áfával növelten mintegy 24,7 milliárd forintért) megvásárolandó négy ingatlan egyike, az egykori Magyar Posta-székház, vagyis a Széll Kálmán téri Buda Palota csak magas költségekkel alakítható át a mai igényeknek megfelelő irodaházzá. Többek között a szigorú műemlékvédelmi megkötések miatt, hiszen például nem bontható meg a homlokzat. Bár az induló 25 millió eurós vételárat az alapítványok több mint tíz százalékkal, 22,3 millió euróra lealkudták, a problémát a szükséges ráfordítások jelentik, amit jól mutat, hogy az épületet eladó, a Wallis-csoporthoz tartozó Wing Zrt. az általa ide tervezett fejlesztés végső értékét 50 millió euróra taksálta. Az irodaházból évi 2,9-3 millió eurós bevételt terveztek, ami mintegy 5,8 százalékos megtérülésnek felel meg. Ám ez az ingatlanpiaci szakértők szerint nagyon gyenge hozam egy olyan piacon, ahol könnyedén realizálható a 7,5-8 százalék is.

A szakértők a Millenáris Parkban kiszemelt két irodaház vételét sem tartják jó üzletnek. A nagyobbik, a Millenáris Classic régi típusú, felújított irodaházának 25,13 millió eurós vételárát sokallják, mivel annak reális piaci értékét 15-17,5 millióra taksálják, a 4,8 százalékos megtérülési rátáját pedig keveslik. A vételárhoz képest túl magas felárat elvileg indokolhatná, ha lenne még más is az üzletben, ezt azonban az alapítványok eddig még nem hozták nyilvánosságra.

Túlzónak, de reálisabbnak tartják a szakértők a másik, új építésű, egyedi, ötszintes, 1965 négyzetméteres Millenáris Avantgarde irodaház 6,67 millió eurós vételárát, miután annak reális értékét 5,7-5,9 millióra becsülik. Annak kis méretét azonban problematikusnak tartják, mivel az irodaházak 5 ezer négyzetméter felett üzemeltethetők gazdaságosan, ez alatt számos pluszköltség merül fel. Túl magasnak tűnik a Debreceni Innovációs Tudásparkban működő háromszintes, 13 600 négyzetméteres irodakomplexum 20,4 millió eurós (6,4 milliárd forint) vételára is, hiszen az ingatlant 2008-ban 4 milliárd forintból építették.

MNB-alapítványok folytatják vásárlásaikat. Csabai Károly–Márk Edina Olcsón adnák bérbe a drágán vett ingatlanokat Nem tűnnek igazán jó befektetéseknek az MNB-nek és alapítványainak eddigi ingatlanvásárlásai, ráadásul többnek a vételára is erősen túlzónak látszik– vélik a Világgazdaság által megkérdezett ingatlanpiaci szakértők.

A legnagyobb port az Eiffel Palace irodaház 2014. júliusi megvásárlása verte fel, amiért az MNB több mint tíz százalékkal többet, nettó 45,3 millió eurót fizetett. Ráadásul további jelentős összegeket fordított még rá, noha már eleve modern állapotban jutott hozzá. Idén február elején derült fény például arra, hogy 411 millió forintért exkluzív teret alakítanak ki az Eiffel Palace tetején. (Csak érzékeltetésül: szinte hajszálra ugyanennyiért vette meg a jegybank a tiszaroffi Borbély-kúriát.) A kritikákra azonban az MNB január végén úgy válaszolt, a frissített vagyonértékelés szerint a belvárosi irodaház piaci értéke mintegy 6 százalékot emelkedett a tavalyi évhez képest.

A legutóbb bejelentett, összesen 74,5 millió euróért (áfával növelten mintegy 24,7 milliárd forintért) megvásárolandó négy ingatlan egyike, az egykori Magyar Posta-székház, vagyis a Széll Kálmán téri Buda Palota csak magas költségekkel alakítható át a mai igényeknek megfelelő irodaházzá. Többek között a szigorú műemlékvédelmi megkötések miatt, hiszen például nem bontható meg a homlokzat. Bár az induló 25 millió eurós vételárat az alapítványok több mint tíz százalékkal, 22,3 millió euróra lealkudták, a problémát a szükséges ráfordítások jelentik, amit jól mutat, hogy az épületet eladó, a Wallis-csoporthoz tartozó Wing Zrt. az általa ide tervezett fejlesztés végső értékét 50 millió euróra taksálta. Az irodaházból évi 2,9-3 millió eurós bevételt terveztek, ami mintegy 5,8 százalékos megtérülésnek felel meg. Ám ez az ingatlanpiaci szakértők szerint nagyon gyenge hozam egy olyan piacon, ahol könnyedén realizálható a 7,5-8 százalék is.

A szakértők a Millenáris Parkban kiszemelt két irodaház vételét sem tartják jó üzletnek. A nagyobbik, a Millenáris Classic régi típusú, felújított irodaházának 25,13 millió eurós vételárát sokallják, mivel annak reális piaci értékét 15-17,5 millióra taksálják, a 4,8 százalékos megtérülési rátáját pedig keveslik. A vételárhoz képest túl magas felárat elvileg indokolhatná, ha lenne még más is az üzletben, ezt azonban az alapítványok eddig még nem hozták nyilvánosságra.

Túlzónak, de reálisabbnak tartják a szakértők a másik, új építésű, egyedi, ötszintes, 1965 négyzetméteres Millenáris Avantgarde irodaház 6,67 millió eurós vételárát, miután annak reális értékét 5,7-5,9 millióra becsülik. Annak kis méretét azonban problematikusnak tartják, mivel az irodaházak 5 ezer négyzetméter felett üzemeltethetők gazdaságosan, ez alatt számos pluszköltség merül fel. Túl magasnak tűnik a Debreceni Innovációs Tudásparkban működő háromszintes, 13 600 négyzetméteres irodakomplexum 20,4 millió eurós (6,4 milliárd forint) vételára is, hiszen az ingatlant 2008-ban 4 milliárd forintból építették. A Telekomtól is vesznek? A Magyar Telekom 2018-ra a ferencvárosi stadion melletti telkeken megépülő új székházát is megvehetik az MNB-alapítványai, esetleg a mostanit és további két budapesti irodaépületét – értesült a Világgazdaság. Az eladó a Wallis-csoport ingatlanfejlesztő cége, a Wing Zrt. lenne, amellyel az alapítványok épp a napokban állapodtak meg négy ingatlan megvásárlásáról. A Wing építi fel ugyanis a Telekom új székházát, melybe a két cég által kötött adásvételi előszerződés alapján 2018 második felében költözhet be. Ezzel hatályosulhat az adásvétel. Ezt követően adja az új székházat a Wing hosszú távú bérletbe a távközlési cégnek, ezzel egyidejűleg pedig megveszi tőle annak három legjelentősebb értéket képviselő, megüresedő ingatlanját, köztük a Krisztina körúti székházat is. A 2015 tavaszán aláírt szerződés alapján a Wing összesen 60 millió eurót (azaz közel 19 milliárdot) fizethet a három ingatlanért, három részletben. Lapunk piaci forrásai nem zárják ki, hogy ezen adásvételi előszerződésből is kivásárolhatják az alapítványok a Winget, de valószínűbbnek tartják az új székház megvételét, amely a Telekom hosszú távú bérleti szerződése miatt sok éven át biztos bevételt biztosít. Amint lesz olyan hírünk ez ügyben, amelyet nyilvánosságra szeretnénk hozni, azt megtesszük – reagált a Világgazdaság értesülésére a Wing. A Telekomnak a vevő ez irányú kötelezettségeivel kapcsolatos szándékairól nincs tudomása – közölte lapunkkal a távközési cég. -->