Fehér folt maradhat a bérlakáspiac

Elsők között javasolták az építőipar gépesítésének pályázati támogatását. Lehet ebből valami most?

– Biztató jelnek tartom, hogy már nem vagyunk egyedül, a minap az ágazat legbefolyásosabb szervezetének, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke is arról nyilatkozott a Világgazdaságnak, hogy bele kell venni akár utólag is az uniós vissza nem térítendő támogatási célok közé az építőipari cégek gépbeszerzésének segítését. Ez rendkívül fontos lenne, mert a szakképzés felgyorsítása és bővítése sem tud 8-24 hónapnál rövidebb idő alatt megoldást kínálni az égető munkaerőhiányra. A vállalkozások hiányzó önerejének pótlását vissza nem térítendő támogatással, a gépbeszerzések finanszírozását pedig kamatmentes hitellel segítve viszont azonnali és tartós kapacitásnövekedést lehetne elérni.

Meg a kivitelezési költségek további emelkedését minimum a beruházás megtérüléséig.

– Ellenkezőleg. Éppen ilyen kormányzati beruházásösztönzéssel lehetne mérsékelni az építési költségek növekedését. A modern technológia kiváltaná a megállíthatatlanul dráguló élőmunka egy részét, a gépek segítségével viszont gyorsabban, vagyis rövidebb idő alatt többet lehetne építeni, ezáltal csökkenne a kivitelezés fajlagos költsége.

Van annak kockázata a kivitelezésben, hogy a vállalkozásoknak már nem igazán van lehetőségük válogatni az építkezésekre jelentkező munkások között?

– Szavatossági és garanciális problémák mindig voltak és lesznek is, de a munkaerőhiány nem járhat minőségromlással. Az IFK tagjai jelenleg több mint egymillió négyzetméternyi irodaház, szálloda, lakás, logisztikai park kivitelezésén dolgoznak 570 milliárd forint értékben. E projekteken többszörös kontroll működik, a finanszírozó bank műszaki ellenőrétől a fejlesztők által megbízott független mérnök tanácsadókon keresztül a kivitelező minőségbiztosítási mérnökök csapatáig.

Magyarország az ingatlanfejlesztés fellegvára a régióban, a bérlakások azonban változatlanul hiányoznak a palettáról. Meddig még?

– A bérlakásépítés beindításához mindenekelőtt felül kellene vizsgálni a lakásbérbeadás jogi szabályozását, ami most a nem fizető bérlők kilakoltatásának nehézkessége miatt a finanszírozók számára súlyos üzleti kockázatot jelent. Másrészt az eltérő adóztatás miatt a lakást bérbe adó cégnek 27 százalékos áfát kell felszámítania, ellentétben az egyszerűsített adózással segített magánszemélyekkel. Fontos látni, hogy a lakásukat bérbe adó magánszemélyek nem tudnak modern bérlakásállományt generálni, ők nem fognak 4-5 ezer bérlakást építeni.

A megkülönböztetett adóztatás lehetetleníti el teljesen a klasszikus bérlakáspiacot, a Nyugat-Európából, Amerikából ismert bérházak megjelenését?

– A bérbeadó (természetes vagy jogi) személyétől függő eltérő adóztatás csak az egyik ok, a másik a tulajdonjoghoz való kötődés a lakáshasználók részéről, továbbá a bérleti díjak piacon elérhető relatíve alacsony mértéke.

Pedig jócskán megemelkedtek azok is.

– Mint ahogy a lakásár-emelkedés miatt a lakáshitelek havi törlesztése is, de a jelenlegi bérleti díjakra alapozva még így sem jön ki a matek. Emellett egy sajátos modell alakult ki, a magánszemélyek gyakran pusztán befektetési céllal megvásárolják a fejlesztők által épített lakásokat, majd bérbe adják őket – gyakran szállásszolgáltatást nyújtó cégeknek –, és a befolyt bérleti díjból fizetik a lakáshitelt. A „befektetők” tehát jelen vannak a lakáspiacon, és kialakult egy „üzleti bérlakáspiac” is, de a befektető nálunk nem bérháztulajdonos, hanem csupán lakástulajdonos.

Az irodapiacon, ha késleltetve is, de elindult a trend, hogy a lakásirodákból átköltöznek a bérlők a klasszikus irodaházakba.

– Egy igazi modern bérházban bérelt lakás is más, mint egy bérbe adott társasházi lakás, ahol nincs portaszolgálat, fitneszterem, mosoda, takarítás és egyéb szolgáltatás sem, tehát a kettő árban sem hasonlítható egymáshoz. Jelenleg nincs igény minőségi, emiatt havi több százezer forintért bérelhető lakásokra. Viszont elindult egy jelentős jövedelemnövekedés, így nem kizárt, hogy felépülhet egy új szisztéma.

Vissza a jelenbe: a fővárosi parkolási szabályozás felülvizsgálatát szeretnék elérni az ingatlanfejlesztők. Kevesebb parkolót akarnak építeni?

– Igen, ez a nemzetközi trend a Budapest méretű vagy annál nagyobb városokban. Egy belvárosi butikhotelnek például, amelynek a vendégköre repülővel érkezett a városba, fölösleges annyi parkolót építeni, mint amennyit pusztán a szobaszám miatt előírnak. Másrészt vannak olyan belvárosi épületek, amelyek azért romlanak le életveszélyesen, mert az észszerűtlen parkoltatási előírások miatt bizonyos funkciókat nem lehet kialakítani bennük. Budapest elvileg egy város egy közlekedési rendszerrel, gyakorlatilag azonban annyi parkolásszabályozási rendelet van, ahány kerület. Van, ahol meg kell építeni az eladhatatlanul sok teremgarázs-beállót, máshol meg lehet váltani azok egy részét. És akkor még nem is tekintettünk a nagyon közeli jövőbe, vagyis a jelenbe: az okosvárosokba vizionált korszerű tömegközlekedés és az önvezető autók már parkolóhelyeket sem igényelnek a városban.