Ingatlanválság Kínában, már a Moody’s is kongatja a vészharangot

A Moody’s hitelminősítő csütörtökön megkongatta a vészharangot a válság sújtotta kínai ingatlanszektort illetően, és a stabilról negatívra minősítette kilátását. A hitelminősítő szerint a szerződéses eladások körülbelül 5 százalékos csökkenése várható Kínában a következő hat-tizenkét hónapban, és az ingatlanvásárlások fellendítését célzó kormányzati intézkedések valószínűleg rövid és alacsony hatásfokúak lesz. 

A hír biztosan nem hatott vérnyomáscsökkentőként a kínai ingatlanszektor finanszírozóira, köztük azokra, akiknek csütörtök este 10 óráig kellett szavazniuk a hónapok óta fizetési gondokkal küzdő Country Garden ingatlanfejlesztő kötvények tulajdonosaként, hogy hozzájárulnak-e az őket megillető kamat és tőkerészletek halasztott fizetéséhez. 

A csomag jelentős, 1,4 milliárd dollárnak megfelelő (10 milliárd) jüant érint, ha sikerül megegyezni, minden esedékesség 3 évvel későbbre tolódik, közte az október 21-én soron következő kamatfizetés, 492 millió jüan összegben. 

Ha sikerül átütemezni a teljesítéseket, a Country Garden pillanatnyi levegővételhez jut, és idénre már csak 2 milliárd jüant kell előteremteniük a kötvényesi követelések teljesítésére. A csődveszély ezzel messze nem múlt el, a vállalat rettenetes első fél éven van túl, amely 7 milliárd dollár veszteséget hozott, a hitelpapírjaik pedig a névérték mindössze 9-14 százalékán forognak. 

A megegyezésre jó esély van, a hitelezők is látják, hogy a cég nagyságrendjéhez nem jelentős kamat kifizetésével is megküzd a Country Garden, úgy mint legutóbb egy hete, akkor a 30 napos türelmi idő lejárta előtt az utolsó pillanatban végül fizettek két, dolláros kötvényük után 22,5 millió dollárt. 

Ilyen történések mellett nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztő reflektorfénybe került, nemrég a Reuters oknyomozói néztek a körmükre, pontosabban a malajziai gigaprojektjükre. A már 7 éve tartó, az eredeti költségvetés szerint 100 milliárd (!) dolláros futurisztikus ingatlanprojekt ugyanis messze nem biztos, hogy elkészül 2035-re, főleg úgy, hogy filléres gondjai vannak a Country Gardennek. 

A Johor államban lévő, Szingapúrhoz közeli, négy rekultivált szigetre megálmodott, 7 ezer hektáros Forest City majd 700 ezer embernek adhat otthont, legalábbis ez az eddigi fejlesztésbe 4,3 milliárd dollárt belepumpáló projektcég ígérete. 

A költségeket a Country Garden felesben állja egy ottani állami céggel megalapított vegyes vállalattal. A Country kevés projektet visz Kínán kívül, de azok közül ez a legnagyobb. Szerintük minden az eredeti ütemterv szerint halad, és csak 2025-ben tervezik egyáltalán felülvizsgálni a projektet. 

A Reuters érdeklődésére azt nyilatkozták, hogy a futurisztikus álomváros eddig átadott részét naponta 55 ezren keresik fel, a szállodák telt házasak, ahogy a golfközpont is, az ingatlanügynökökhöz pedig özönlenek az érdeklődők. Pechükre az újságírók mást tapasztaltak,

nem pörögtek az ingatlanközvetítők sem, akik szerint befektetési célú vásárló alig van, a lakáscélú vevőket pedig elriasztja a nyomasztó üresség, olyan élmény érhette őket, mint a floridai ingatlanbuborékot kiszúró befektetési szakértők a Big Short filmben.

Túl nagy már a bukó, mindenki veszít

Ugyanakkor korai lenne még a kínai ingatlanpiac válsága miatt magát az egész gazdaságot temetni, hisz a folyamat elkerülhetetlen volt, csak az időzítés volt kérdés – legalábbis a Bloombergen megjelent véleménycikk szerint. A kockázat persze nem éppen kicsi, állítja az ország gazdaságának szakértője, a Bloomberg Economics vezető közgazdásza, Tom Orlik, aki szerint összességében az ingatlanfejlesztők 1,9 ezermilliárd dollárt kitevő hitele és kötvénye dőlhet be. 

Ez az összeg a GDP 12 százaléka, akkora lyuk, amit képtelenség betömni. Még akkor se, ha mindenki veszít: a tulajdonosok a csökkenő árak, a fejlesztők  és a kötvénytulajdonosok a veszteségek, a bankok a rossz hitelek miatt, valamint az önkormányzatok a telekeladásokból származó bevételeik csökkenése következtében.

Ha a növekedés korábbi húzóágazata megbicsaklik, nem csoda, hogy sorra lefelé módosítják az elemzőházak az ország rövid és középtávú növekedési kilátásait. A Bloomberg aktuális konszenzusa szerint a GDP idén 5,1 százalékkal bővül, szemben a korábbi 5,7 százalékos prognózissal. 

Rosszabb hír, hogy a tavalyi lezárások okozta alacsonyabb bázis hatásait kiszűrve a gazdasági növekedés inkább csak 3 százalék lesz. 

Máshol ez megsüvegelendő teljesítmény, de az elmúlt 40 évben átlagosan évi 9 százalékkal nőtt Kína gazdasága, amely ezalatt 61 új tagot „delegált” a Bloomberg milliárdos indexébe. 
A vezető közgazdász megjegyzi, hogy az ingatlanpiac, amely a GDP 20 százalékáért felel, úgy lépett be egy elkerülhetetlen korrekciós fázisba, hogy nem zúdította recesszióba a teljes gazdaságot és a pénzügyi válságot is sikerül elkerülni. De a folyamat végéhez, tehát amikor a kereslet és kínálat egyensúlyba kerül, a kínálatnak még 30 százalékkal kellene csökkennie. 

Mi lesz a gazdasággal?

Persze az is igaz, hogy a kínai növekedés az elmúlt 40 évben bár kiemelkedő volt, de nem töretlen. Négy alkalommal bicsaklott meg a növekedés: a Tienanmen téri vérengzés után, az ázsiai válság idején 1998-ban, rá tíz évre a globális pénzügyi krízis alatt, végül 2015-ben, a jüan (elrontott) leértékelésekor. 

Ami a mostani helyzetet illeti, Orlik szerint már az ingatlanbuborék kipukkadása előtt egyértelmű volt, Kína lassabb növekedési ütemre vált, a különbség annyi, hogy ez a más dinamikájú növekedési időszak korábban köszöntött be.