Támogatásokkal és korlátozásokkal élénkülhet jövőre a lakáspiac

Lakáspiaci intézkedések dominálják a kormányhatározatban is megjelent Új gazdasági akciótervet, aminek 21 pontjából 10 közvetlenül érinti az ingatlanpiacot. A terv olyan új intézkedéseket is tartalmaz, ami eddig tabunak számított a hazai gazdaság- és lakáspolitika számára – áll az Ingatlan.com friss elemzésében, amely rávilágít a legfontosabb változásokra és összefüggésekre is.

A lakáspiacot érintő kormányzati intézkedések közül három pillér emelkedik ki, ami meghatározhatja a 2025-ös lakáspiac trendjeit. Felkerült az asztalra az albérletpiac kérdésköre, ami eddig tabunak számított a hazai lakáspolitika szempontjából. Visszatérhet a munkáltatók által biztosított kedvező adózású lakhatási támogatás, ami növelheti a lakosság vásárlóerejét az ingatlanpiacon. 

Ráadásul korlátozások és szigorítások is szerepelnek a lakáspiacot élénkítő intézkedések között, ami első hallásra paradoxonnak tűnik, de a jelenlegi trendek alapján indokolt lehet Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint.

Hozzátette: az albérletpiacot érintő intézkedések vadonatúj elemnek számítanak, mivel eddig csak a saját tulajdonú ingatlanszerzés állt a fókuszban. Az albérletpiac megfizethetőbb irányba történő terelése főként a fiatalokat hozhatja helyzetbe. Ezzel összhangban van az is, hogy külön pont célozza 

A kormányzat által tervezett egyik legfontosabb intézkedés lehet, hogy visszatérne a 2018 végén megszűnt lakáscafeteria. Ez lehetővé tenné, hogy a munkáltatók kedvezőbb adózással vagy adómentesen támogassák munkavállalójuk lakhatását, így növelve a dolgozók vásárlóerejét a lakáspiacon. Mivel a támogatást közvetlenül a munkaadók adják, ez a kormányzatnak is költséghatékony megoldás.

Ráadásul a támogatási formát kínáló munkahelyek versenyelőnyre tehetnek szert a munkavállalókért folytatott harcban.

Jövőre robbanhat lakáspiac

Jövőre ezermilliárd forintos nagyságrendben áramolhat tőke az ingatlanpiacra, részben az inflációkövető állampapírokból kiszálló befektetők révén. Ennek hatására az idén jelentősen élénkülő piac jövőre túlfűtötté válhat, ami az árrobbanás veszélyét is hordozza. Az akciótervben szereplő Airbnb- és lakbérszabályozás viszont ezzel ellentétesen hathat.

A befektetői piac hűtése azért is lehet fontos a kormányzatnak, mert enélkül a 2025-ben adott állami támogatások pillanatok alatt elveszítenék az értéküket. A befektetők okozta árrobbanás ugyanis a saját célra vásárlóknak is megdrágítaná a lakásokat.

A társadalmi egyeztetésre bocsátott törvénymódosítás szerint Budapesten négyszeresére növelnék a tevékenységhez kapcsolódó átalányadó mértékét, és 2026 végéig nem adnának ki új engedélyt rövid távú lakáskiadáshoz. Ez a korlát még nem vonatkozik az idén benyújtott engedélyekre. Ez egyelőre biztonsági játéknak tűnik a kormányzat részéről, mivel a jelenlegi helyzetet konzerválja, de a kiadható napok számát nem korlátozza. 

A terézvárosi példa, Budapesten a fizetés felét elviszi a lakbér

Az 50 négyzetméteresnél kisebb felújított és újszerű eladó ingatlanok kínálata augusztus eleje óta 65 százalékkal nőtt, az átlagos négyzetméteráruk pedig 1,43 millió forintról 1,37 millióra csökkent. Ez két hónap alatt 5 százalékos árcsökkenés, ami jelentősnek mondható. Ezzel szemben a szomszédos V. és a VII. kerületben a kínálat nem változott számottevően, és Budapest egészéhez hasonlóan az árak is felfelé araszoltak ugyanebben a szegmensben – ismertette a piaci hatásokat az Ingatlan.com szakértője.

Hozzátette: az Airbnb-szabályozás mellett a bérleti díjak szabályozása is várható, mivel az albérletárak a helyi fizetésekhez képest magas szinten ragadtak be. A fővárosi nettó átlagfizetések közel felét teszik ki a lakhatási költségek, különösen az albérleti piac esetében. Bár még nem dőlt el, hogy a bérbeadást szabályozó, idén 31 éves lakástörvényt módosítják-e vagy a bérleti díjakat maximálják.

Ehhez jönnek még hozzá a szintén bérlők által fizetett rezsidíjak és közös költség is. A II. és az V. kerület számít a legdrágábbnak, ahol a 350 ezer forintos átlagos lakbér a budapesti nettó átlagfizetés 68 százalékát fedi le. A fizetés arányában a legolcsóbb kerületek közé tartozik a XV., a XVI., a XIX. és a XXIII., ahol 40 százalék alatti a jelenlegi arány, ez pedig 4-7 százalékpontos csökkenés tavaly októberhez képest.

Komoly csörte várható a bankok és a kormány között

Szintén a kormányzati akcióterv lakáspiacot érintő része az 5 százalékos kamatplafon bevezetése a lakáshiteleknél. A Bankszövetség ezt szigorú korlátokkal vezetné be, mivel a hitelek forrásköltsége jelenleg 6 százalék körül jár. Vagyis olcsóbban kéne az ügyfeleknek adniuk a kölcsönt, mint amennyibe nekik kerül. 

Ezért a bankok csak fiatal, első lakásvásárlóknak nyújtanának ilyen hitelt, energiatakarékos, kisebb alapterületű és maximum egymillió forintos négyzetméterárú ingatlanok vásárlására, amiből alig van a piacon. A kormány ezt viszont szélesebb körre terjesztené ki.

Nem tudni, hogy milyen eredménnyel zárul a bankok és a kormány közötti csörte, mert a Bankszövetség által kijelölt ingatlanok túlnyomó többsége már 2021-ben elfogyott a piacról. Ráadásul az intézkedés várhatóan csak jövőre léphet életbe, de a lakásárak addig is jó eséllyel emelkednek, így azok a vásárlók, akik most tervezik a lakásvásárlást, jobban járhatnak, ha nem halogatják döntésüket. 

A kamatplafon ugyanis maximum 1-1,5 százalékkal csökkentheti az elérhető kamatszinteket, az Ingatlan.com lakásárindexe szerint az éves drágulás üteme pedig országosan 7 százaléknál jár, Budapesten pedig már 9 százalékos. A jelenlegi kilátások szerint így még a kamatplafonos lakáshitellel is drágább lehet a kiszemelt lakás későbbi megvásárlása.