Hogy döntheti be a home office a világgazdaságot?

Drasztikus áresések és csökkenő tranzakciós szám már nemcsak a kínai, hanem az amerikai irodaingatlan-piacon is, valamint néhány finanszírozó bank részvényeinek és kötvényeinek a hirtelen árfolyamzuhanása az első jelei egy potenciális krízisnek, amely a bankokon keresztül a gazdaság többi szféráját is gyorsan elérheti – ecseteli a világgazdaságot fenyegető veszélyt a Bloomberg.

Már láthatók az első válságjelek

Számos iroda-, hotel- és egyéb kereskedelmiingatlan-építési projekt dőlt be, vagy elpasszolták őket az utóbbi időben mélyen leütött árakon világszerte. Érthető, hogy a befektetők elkezdtek vészjeleket adni, van, aki szerint a szegmens a 2008-as pénzügyi világválság óta nem látott krízis előtt áll, amelyben akár több mint ezermilliárd dolláros veszteséget szenvedhetnek el az ingatlantulajdonosok és a bankok a nem is olyan távoli jövőben.

Az egyik legnagyobb New York-i ingatlanbefektető, a Starwood Capital szerint csak ebben a városban a regionális bankok jelenleg 8 milliárd dollár értékű, a megcsúszott építtetőktől kényszerűen átvett ingatlantól próbálnak szabadulni. Ilyen esetben rendszerint veszteséggel zárják a projektet a pénzintézetek is, azaz nem kapják vissza az általuk korábban folyósított hiteleket sem. 

A probléma megértése érdekében először is azt kell rögzíteni, hogy a Monopoly társasjátékkal szemben, amelyben a jelzáloggal terhelt ingatlanokkal nem lehet keresni, a valóságban a kereskedelmi ingatlanok építését hitelből fedezik, és a tulajdonosok rendszerint a befolyó bérleti díjakból törlesztik a részleteket.

Ha tehát nincs elég bérlő, illetve nem folyik be elegendő bérleti díj, az üzemeltetők és a bankok is bajba kerülhetnek. Kénytelenek munkavállalóik egy részét leépíteni, a bankok pedig visszafogják a hitelezést, amit megint csak elbocsátások sora és a gazdaság szélesebb körű lassulása követ. A helyzet mind jobban hasonlít a 2008-as, illetve a 80-as és 90-es években átélt krízisekhez, amelyek szintén az ingatlanszektorból indultak ki.

A világgazdaság 2008-as válsága volt a kiindulópont

Apropó, 2008-as pénzügyi világválság, a Bloomberg szerint éppen akkor vetették el a jelenlegi problémák magját is, hiszen a jegybankok jellemzően a kamatok drámai csökkentésével, az olcsó vagy inkább ingyenes pénzzel húzták ki a gazdaságot a mocsárból. Mivel pedig az alacsony kamatok miatt a kötvényekkel nem lehetett keresni, a befektetők hatalmas pénzeket fektettek a kereskedelmi ingatlanok fejlesztésébe.

Meg voltak róla győződve, hogy megtalálták az aranytojást tojó tyúkot, lévén rengeteg volt a gyorsan növekvő vállalat, amelyeknek égető szükségük volt az új irodákra, hosszú távú bérleti szerződésekkel kötelezték el magukat, úgyhogy garantáltnak tűnt a bérleti bevételek folyamatos növekedése a belátható jövőben.

Bár az akkor megindult projektek nyomán valóban megújultak a nyugati nagyvárosok, egy dologra senki sem számíthatott, ez pedig a koronavírus-járvány volt, amelyet 2020 márciusában a WHO globális pandémiának, azaz világjárványnak minősített. 

Hosszabbíts és színlelj!

Ráadásul senki sem tudta, hogy meddig tart ez az állapot, ezért 

aminek az volt a lényege, hogy változatlan feltételekkel hosszabbították meg a szerződéseket, és a pandémia dacára azt „színlelték”, hogy az ingatlanok értéke nem változott, ezért az ilyenkor szokásos átértékeléseket egyszerűen elfelejtették. Tudniillik tisztában voltak vele, hogy ellenkező esetben már akkor bedőlt volna a komplett amerikai kereskedelmiingatlan-piac.

Eközben abban bíztak, hogy mire megint újra kell tárgyalni a feltételeket, újra vidám munkavállalók tömegei lepik el az irodákat, csakhogy ez a mai napig sem történt meg. Az Egyesült Államokban a kereskedelmi ingatlanok kihasználtsága az otthoni munkavégzés terjedése miatt még mindig csupán a pandémia előtti szint 50 százaléka körül mozog, és ugyan Ázsia és Európa valamivel jobban áll, ám ezen a két kontinensen is messze van még a 2019-es mutató.

S ha mindez még nem lenne elég, az ingatlantulajdonosoknak az Egyesült Államokban összesen 1000 milliárd dollár értékben kell idén a hiteleiket törleszteniük, és ha ezt az összeget nem tudják előteremteni, az hatalmas veszteségeket okoz a hitelintézeteknél, aminek az előszele már érezhető is.

A New York Community Bank – egy regionális amerikai pénzintézet – részvényárfolyama január utolsó napján 41,5 százalékkal zuhant, miután növelnie kellett a céltartalékát a kereskedelmi ingatlanok piacán gyülekező fellegek miatt. Rögtön azután így járt az ugyancsak amerikai ingatlanprojekteket finanszírozó, japán Azora Bank és a német Deutsche Pfandbriefbank jelzálogbank is. Kanada is megkapta az első figyelmeztetéseket, ahol a szintén a déli szomszéd irodaingatlan-üzleteibe fektető biztosítótársaságok és nyugdíjalapok húzták be a kéziféket, megemelve céltartalékaikat és megkezdve veszteségeik leírását.

Az igazi segítség a kamatcsökkentés lenne

A részvény- és kötvénybefektetők azon nyomban kíméletlenül reagáltak minderre, zuhant az érintett részvények és kötvények kurzusa. Részben mindez előre látható volt a Bloomberg szakértői szerint, a nyolc éven át fenntartott túlzottan alacsony kamatkörnyezet miatt buborékok keletkeztek a gazdaságban, és ez növelte a kockázatokat – mondják.

Janet Yellen amerikai pénzügyminiszter viszont úgy véli, hogy az ingatlanpiaci rizikók csupán elfogadható áldozatot jelentenek a gazdasági prosperitás megmentésének oltárán. A tagállami és szövetségi bankfelügyeletek pedig minden segítséget megadnak a pénzintézeteknek – tette hozzá.

Az igazi segítség azonban az lenne, ha az amerikai jegybank, a Fed végre elkezdené a kamatcsökkentést, ami kezelhetőbbé tenné az ingatlantulajdonosok és a bankok számára is a hatalmas adóssághegyeket – állítják a szektor képviselői.

Persze ebben az esetben sem garantált a megoldás, néhány túl nagy kockázatot vállaló bank ettől függetlenül a csőd felé sodródhat, ami egy szélesebb körű pénzügyi válságot robbanthat ki az Egyesült Államokban, és onnan kiindulva a világ többi részén is.

Bár talán egy kicsit túlzottan borúlátó a Bloomberg, hiszen ha csupán néhány regionális bank kerül a csőd szélére, azokat még mindig könnyedén felvásárolhatják, és így megmenthetik az amerikai nagybankok, legfeljebb tovább koncentrálódik a tengerentúli pénzügyi szféra.