Kemény feltételeknek kell megfelelniük a hitelezőknek

Április 1-jétől kell teljesíteniük a hazai hitelintézeteknek a jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutatóra (JMM) vonatkozó előírásokat. A szabályozás előírja, hogy a pénzügyi intézmények a lakossági forintjelzáloghitel-állományukat e hónap elejétől legalább 15 százalékban hosszú lejáratú, stabil, jelzálog-fedezetű forintforrásokkal finanszírozzák. Ezt az arányt 2018. október 1-jétől 20 százalékra emelik majd. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az idén februárban 4332,8 milliárd forintnyi jelzálog-fedezetű hitel volt a háztartásoknál, ebből 2936,6 milliárd forint lakáshitel, a többi szabad felhasználású jelzáloghitel volt.

Ez azt jelenti, hogy matematikai értelemben 650 milliárd forint értékű jelzáloglevél elegendő lehet a hazai hitelintézeteknek, hogy megfeleljenek a jegybank elvárásainak. Talán meg is van most már ennyi, az MNB adatai szerint ugyanis január végén a hitelintézetek portfóliójában 643,9 milliárd forintnyi jelzáloglevél volt. Az állomány egyébként a tavaly novemberi 555 milliárd forintos mélypont óta gyors ütemben nő, de még ennél is lényegesen több jelzáloglevélre lenne szükség, ha a bankok fokozni akarják a kihelyezéseket, márpedig ez a céljuk. Nem is meglepő, hogy a hitelintézetek igyekeznek az új kibocsátásokkal.

Az MNB 2015 nyarán jelentette be a JMM bevezetését, azóta az intézkedés hatására három új hazai jelzálogbank alakult a meglévő három (OTP, FHB és UniCredit) mellé. Az újak közül az Erste Jelzálogbank már hitelpapírokkal is megjelent a piacon, amelyeket a tőzsdére is bevezettek. Az egyik, 2019-ben lejáró sorozatból 35,6 milliárd forintnyi névértékű papír forog a tőzsdén, a másik, 2021-ben kifutó kötvényből 37,3 milliárd forintnyit jegyeztek le. Az Erste mellett a K&H és az MKB alapított jelzálogbankokat, utóbbi hitelintézet a Gránit Bankkal közösen.

[caption id="" align="alignleft" width="690"] Fotó: Szabó Miklós[/caption]A jegybank arra számít, hogy a következő másfél évben összesen csaknem 600 milliárd forintnyi új jelzáloglevelet bocsátanak ki a hitelintézetek. Az egyre élénkebb és fejlettebb jelzáloglevél-piac pedig segítheti a hosszabb kamatperiódusú, fix kamatozású hiteltermékek elterjedésén és a kamatköltségek csökkenésén keresztül a lakossági lakáshitelek egészséges szerkezetű növekedését is.

Ha valóban kibocsátana a piac még 600 milliárd forintnyi jelzáloglevelet, az a 2018 őszétől érvényes szabályok alapján akár 3000 milliárd forinttal is megnövelhetné a jelzáloghitel-piacot. Az viszont kérdéses, hogy ezek a források mennyiben járulnak majd hozzá a lakáshitelek kamatának csökkenéséhez. Jelenleg a rövid távú bankközi források kamata, a Bubor ugyanis három hónapra már csupán 0,17 százalékos, és egy évre is csak 0,33 százalék a kamata. Ezzel szemben az Erste a két év múlva lejáró jelzálogleveleire 2, a négyévesekre pedig 2,5 százalékos éves fix kamatot fizet. Az UniCredit Jelzálogbank a héten 2,39 százalékos átlaghozammal bocsátott ki 2022-ben lejáró hitelpapírokat, az OTP legutóbbi aukcióján fix 2 százalékos, az FHB-én pedig egy változó kamatozású papírnál 0,92 százalékos kamat alakult ki.