Mégsem olyan drágák a lakáshitelek?

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) rendre megfeddi a hazai pénzintézeteket amiatt, hogy – elsősorban a lakáshitelpiacon alkalmazott – lakossági kamatfeláraik jóval magasabbak, mint a régió egyéb országaiban. A múlt héten Oláh Zsolt, az MNB pénzügyi rendszereket elemző igazgatóságának munkatársa a Hitelezési folyamatok című tanulmány bemutatásakor arról beszélt, hogy a fenti kamatfelár március végén átlagosan 4,6 százalékpontot tett ki, ami még mindig igen magas – a jegybank adatai szerint a régióban 2,3-2,4 százalék körüli felárak vannak.

A hazai pénzintézetek szerint a jegybank mérési metodikája hibás, ennek köszönhető a mellbevágó adat. Egészen a legutóbbi mérésig az MNB a kamatfelárat a 3 havi Bubor szintjéhez mérte (június 6-án ennek mértéke 0,15 százalék), amelyről tudható, hogy a jegybank nem konvencionális intézkedései következtében az elmúlt hónapokban messze elszakadt a jegybanki alapkamattól annak köszönhetően, hogy a bankok a jegybanki betétből kiszorított pénzek jó részét ezen keresztül helyezik ki.

A jegybank a kritikák hatására a felárszámítást az idén májusi Hitelezési jelentésben már módosította, a 3 havi Bubor szintjét csak a változó kamatozású hiteleknél tekintette alapnak, a fix kamatozású hitelek esetében – amelyek az új kihelyezések 56 százalékát adták az idei év első három hónapjában – a 3 éves budapesti bankközi kamatswap fixing (BIRS) feletti THM-alapú simított értéket vette figyelembe. A módosulás minimális elmozdulást hozott csak: a tavalyi utolsó negyedévi 4,8 százalékos kamatfelár-mutatót 4,6 százalékra redukálta a jegybank (az adott időszakban a fix hitelek részaránya 59 százalék volt).

A pénzintézetek szerint nem igazán érthető, hogy az MNB kimutatásaiban miért nem figyel a saját maga által előírt lejárati összhangra, és miért nem alkalmaz a fix hitelek rendszerint 5, illetve 10 éves futamidejéhez alkalmazkodó BIRS-értéket a kamatfelár számításakor. A 3 éves fixálás ritka, ráadásul értéke meglehetősen nyomott a többi értékhez képest – a tegnapi napon 0,56 százalék volt, miközben az ötéves BIRS 1,09, a 10 éves 2,27 százalékos értéket mutatott. Ránézésre is úgy tűnik, hogy a fix hitelek súlyával arányosítva ez a számítási metódus akár 60-80 bázisponttal is lejjebb nyomhatná a kamatfelár-mutatót.

További jelentős felárcsökkentő tényező lehet, hogy a jegybank THM-alapú összehasonlítást végez, s arról nem vesz tudomást, hogy a banki verseny miatt a pénzintézetek a hirdetményben meghatározott standard feltételekben rendre engednek a díjakból. (A hírek szerint a szlovák jegybank még az akciós kamatelengedéseket is „beleméri” a saját mutatókba.) Egyes hitelintézeteknél azt is valószínűsítik, hogy a támogatott hitelek esetén a támogatással növelt kamatmérték a számítás alapja, ami tovább torzítja a számítást. Ha ezeket a tételeket lebontjuk az MNB mutatójáról, 3 százalék körüli kamatfelár jön ki, amely nagyjából a lengyel szinteknek felel meg, és valamivel jobb, mint a román mutató.

A pontos mértékek a minősített fogyasztóbarát hitel (MFH) miatt válnak majd kulcskérdéssé. Az MNB állítása szerint a tavaly folyósított változó kamatozású lakáshitelek 71,4 százaléka rendelkezett tavaly legfeljebb 3,5 százalékpontos kamatfelárral, míg a fix kamatozású lakáshiteleknél ez az arány csak 26,5 százalék volt.