Van tér a lakáshitelezés bővülésére

A tartós és jelentős mértékű növekedés nyomán sem számítanak túlértékeltnek a magyarországi lakások, mert azok szintje összességében még elmarad a gazdasági fundamentumok által indokolttól – állapították meg a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentésének készítői.

A felpörgő lakáspiacon egyelőre minden tényező a további élénkülés irányába mutat a keresleti oldalon, a kínálatra pedig a fokozatos alkalmazkodás jellemző – jelentette ki a jegybanki anyag ismertetésére összehívott háttérbeszélgetésen Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője.

A lakásárak országos átlagban 15 százalékkal emelkedtek éves alapon, de míg a fővárosban mostanra lassult, 15 százalék alá ment a drágulás, a kisebb településeken viszont éppen most kezdett gyorsulni az éves dinamika. A látványos vidéki lakásár-növekedés szépséghibája, hogy rendkívül alacsony bázisról indulva érte el a 2010-es átlaghoz viszonyított mostani, nominálisan 25,9 százalékos éves szintet. Egyes vidéki kistelepüléseken az ingatlanokat az előállítási költségek negyedéért lehet eladni – tette hozzá egy meghívott –, de ma már legalább a vidéki ingatlanpiacra is visszatértek a vásárlók, igaz, sokuk éppen a megdrágult budapesti lakáspiacról szorult ki. 2008 óta Budapesten átlagosan több mint 50 százalékkal emelkedett a lakások ára, ám van, ahol még mindig a válság előtti szint alatt van.

Az új lakáshitel-kibocsátás 34 százalékkal bővült éves átlagban, az első fél évben összesen 295 milliárd forintot tett ki, az elmúlt egy évben 546 milliárdot. Az összes lakáshitel 65 százalékát a három legnagyobb bank vagy bankcsoport bocsátotta ki, részesedésük a fél év végére 2 százalékponttal meghaladta a tavaly év végit. A lakáshitel-állomány nőtt, de még mindig nem éri el az előző hitelciklus felívelő időszakában – 2002–2008 között – éves átlagban jegyzett 660 milliárdot. A legnagyobb mértékben a háztartások lakáscélú hitelei nőttek, az emelkedés már 2014 óta megfigyelhető. A két évvel ezelőtti forintosításhoz kötődő hitelkiváltások kiszűrésével a kibocsátott lakáshitelek volumene éves átlagban egyharmadával emelkedett – összegzi az MNB jelentése. A folyamatos bővülés ellenére a hazai lakáshitel-állomány GDP-arányosan mind európai, mind régiós összehasonlításban alacsony még, és belátható időn belül nem is várható felzárkózás.

2017 második negyedévében 1,1 százalékponttal 42 százalékra emelkedett a változó kamatozású hitelek aránya az 5–10 év közötti kamatfixálású hitelek rovására. A 10 évnél hosszabb időre fixált kamatkonstrukciójú hitelek aránya 2015 óta az 5–7 százalékos sávban mozog. A második negyedévben már 54 milliárd forint értékben kötöttek új lakás vásárlása vagy építése céljából szerződéseket, idén már a tranzakciók több mint 40 százalékához vettek igénybe hitelt, két éve, azaz 2015-ben még csak a vásárlások 36 százalékához használtak fel pénzintézeti kölcsönt. Az építkezések élénkítő hatását mutatja, hogy új lakás vásárlása vagy építése a hitelek 18 százalékában cél, a támogatott hitelek aránya változatlanul 15 százalék.

Az átlagkereset emelkedése és az alacsony kamatszint együttes hatására a hitelből történő lakásvásárlás elérhetőbbé vált, még a lakásárak emelkedése ellenére is. Az országos átlag feletti lakásár-növekedés Budapesten egy időre határra vitte az elérhetőséget jelző mutatókat, de az idén már javult a helyzet. Eközben az új építésű projektek körében Budapesten tetten érhetővé vált a kivitelezési határidők csúszása, jelenleg a projektek 41 százaléka legalább féléves csúszásban van – emelte ki a főosztályvezető. Az új építésű lakások kivitelezési időtartama és költségei is nőnek, az építés drágulása a beruházói marzsot szűkíti, a munkaerőhiány meg a határidőket teszi bizonytalanná – a 2018 második negyedévére tervezett átadások jellemzően 2018 negyedik negyedévére tolódnak ma már. Idén 3200, jövőre már 7700 lakás átadása várható. A kedvezményes áfával élénkített újlakás-piac szereplői folyamatosan lobbiznak az 5 százalékos kulcs rögzítéséért, és kormányzati bejelentést várnak, noha – mint arra az MNB főosztályvezetője emlékeztetett – nincs más mérvadó dátum, mint 2020, amikor 27 százalékra visszaemelkedik az áfakulcs. A széles körű lobbizás nyomán mégis általános a várakozás, vagyis áfakérdésben egyértelmű bejelentést vár a piac.