Rizikós védelem a lakásvásárlóknak

Az olyan újlakás-vásárlásoknál (jellemzően társas- és sorházi vásárlásoknál), ahol a vevők banki hitelt is igénybe vesznek, jellemzően nem az adásvételi szerződés aláírásával együtt fizetik ki a teljes vételárat. Ilyen esetekben alkalmazható megoldás az eladás tényének úgynevezett tulajdonjog-fenntartással történő bejegyeztetése. Korábban a hasonló ügyekben az volt a megoldás, hogy az ügyfelek az eljárás függőben tartását kérvényezték, ebben az esetben a földhivatal a tulajdonátruházásról szóló beadvány elintézéséig, ám maximum hat hónapig függőben tartja a beadványt. Ez viszont – látva a mostani építkezések csúszását – nem mindig megoldás.

A tulajdonjog-fenntartásnál a függőben tartáshoz képest fontos különbség, hogy ezt nem széljegyként jegyzi fel a földhivatal, hanem teherként. Így viszont az ingatlan a tulajdonjog-fenntartástól függetlenül megterhelhető, vagy végrehajtás kérhető rá.

A lakásprojektek csúszása sokak szerint ahhoz is vezethet, hogy az adott lakások hitelének folyósítása során már magasabb kamatok lesznek, ezért a várakozások szerint felértékelődhet a tulajdonjog-fenntartásos szerződés – még akkor is, ha a vevőt kevésbé védi, mint a függőben tartás. Egyes nézetek szerint ez a konstrukció akár abban is segíthet, ha a megcsúszó projektek esetében 2020-tól már magasabb áfát kellene fizetniük a vevőknek.

Az MKB-nál – a bank válasza szerint – ma már kiemelt helyet kap ez a társasházi projekteknél előnyben részesített finanszírozási forma, hiszen az ebben a formában készült adásvételi szerződések szereplőit nem fenyegeti az a veszély, hogy lejár a függőben tartás határideje. A tulajdonjog-fenntartásos konstrukció választása a banknál ingyenes, a szerződés feltétele, hogy a megvásárolni kívánt lakás albetétként megjelenjen az ingatlan-nyilvántartásban, és az eladó(k) tulajdonjogát, valamint a vevő javára a tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel tényét erre feljegyezzék.

A bank szerint a konstrukció a fizetési határidő szempontjából megoldás az építési projektek esetleges megcsúszására, illetve az emelkedő kamatokat is ellensúlyozhatja, az áfaemelés hatása viszont az MKB szerint nem a lakás átadásának, hanem az adott vételárrész teljesítésének dátuma alapján jelentkezik.

Az OTP Banknál ugyanakkor arra hívták fel a figyelmet, hogy a tulajdonjog-fenntartással kötött jelzáloghitel-szerződés feltétele a kölcsön egyösszegű folyósítása. Szerintük használt lakás vásárlása és épülő társasházi lakások vevői finanszírozása esetén – ha a kölcsönt a használatbavételi engedély kiadását követően egy összegben folyósítják – a konstrukció megfelelő megoldás. Szakaszos finanszírozás esetén azonban nem alkalmazható, mert a teljes vételár kifizetéséig a vevő nem szerez tulajdont, ezért a kölcsön biztosítására hivatott OTP-jelzálogjogot a földhivatal a széljegyről harminc napon belül törli.

A Takarékbanknál az volt a korábbi gyakorlat, hogy a használatbavételi engedély előtt három hónappal javasolták a végleges adásvételi szerződések megkötését. Ám az áfaváltozás miatt az adásvételi szerződések szakaszos finanszírozású vételár-kifizetése egyre népszerűbb lesz, ezért a banknál is van mód tulajdonjog-fenntartásos jelzáloghitelek kötésére. Ugyanakkor a takarékbanki szakértők arra is felhívták a figyelmet, hogy ebből a megoldásból egyelőre ki vannak zárva a CSOK-ot és más támogatott hiteleket igénybe vevők, esetükben a támogatás folyósításához jogerős használatbavételi engedélyre van szükség.

Ha csak a vevői oldalon finanszírozó a Takarékbank, akkor ez nem védi az ingatlan megvásárlóját – figyelmeztettek a hitelintézetnél. Biztonságot csak akkor nyújt a megoldás, ha a projektfinanszírozó is a Takarékbank, mert ilyenkor – azon túl, hogy a bank rálát a projektre, és nyomon követi az építés előrehaladását – egy zárolt számlán helyezik el a magánszemélyek vételárrészleteinek megfizetését, a beruházó (és a bank) a projekt hitel-visszafizetésének a fedezetét látja, a vevő pénze is biztonságban van. Az MKB-nál arra hívták fel a figyelmet, hogy a projektben épülő lakás vételárának előfinanszírozása egyéb fedezet hiányában csak zárt rendszerben nyújt a bank részére megfelelő biztosítékot, így ilyenkor mind a beruházót, mind a vevőt beminősítik.

A teljes cikk a Világgazdaság keddi számában olvasható