Javíthatják a likviditást az ingatlanalapok

A közelmúlt egyik legfontosabb híre, hogy az ingatlanalapok is tarthatnak likvid eszközként a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) részvényeiből a portfólióikban. Hogyan érinti ez a Graphisoft Parkot?

Remélhetőleg valamivel nőni fog a részvényünk forgalma. A Graphi­soft Park-papírok alulértékeltségé­nek – például az ingatlanok nettó eszközértékével összevetve – egyik fő oka az alacsony likviditás. Ugyanakkor azt látjuk, hogy a részvényeseink zöme hosszú távú befektetésként tekint a Graphisoft Park-papírokra, így az alacsony forgalom részben ezzel is magyarázható.

Legutóbbi jelentésükben jelezték, hogy semmiképp nem versenyeznének a budapesti irodapiac helyenként alacsony áraival, így nem zárható ki egyes bérlők elvesztése. Utóbbinak látják a jeleit?

A prémiumáraink miatt bérlőt még nem veszítettünk el, sőt összességében a húsz év alatt is kevesen hagyták el a parkot. A kutatás-fejlesztéssel foglalkozó cégekre fókuszáló irodapiaci kínálat jelen van a belvárosban is, azt gondolom, a Graphisoft Park filozófiájával együtt a kettő megfér egymás mellett.

A szerződéseik átlagos bérleti idő­távja már öt év felett van, tehát több aktuális szerződés jár le az elkövetkező években. Ez mekkora kockázat?

A bérlőink többségével általában öt-tíz évre állapodunk meg, a kisebb vállalatok viszont sokszor csupán egyéves megállapodást kötnek velünk, mivel a start up cégek csak rövid időre mernek tervezni. Ez minket nem zavar, hiszen tudjuk, hogy ha beindul az üzletük, hosszú távon is itt maradnak. Az árazási stratégiánk fontos része, hogy nem biztosítunk árkedvezményt a hosszabb távú szerződésekben sem. Fontosabbnak gondoljuk, hogy partnereink többsége lojális, a bérlőink átlagosan több mint 13 éve vannak már nálunk.

Legutóbbi jelentésükben javították a 2018-as árbevételi prognózisukat, de azt is jelezték, hogy az irodabérleti díjak nem képesek teljes mértékben követni az építési költségek növekedését. Mikorra zárul be az olló?

A díjbevétel-növekedés kompenzálni fogja a magasabb költségeket, csak némi késéssel: az új szerződéseinkben már érvényesíteni tudjuk a megemelkedett építési kiadásokat. Sikerült a fejlesztésekhez kapcsolódó kiadásokat kordában tartani többek közt azzal, hogy kedvező feltételekkel jutottunk hitelhez. Tudatosan tartjuk alacsony szinten az eladósodottságunkat: az ingatlanok értéke 260 millió euró, mindössze 77 millió euró a jelenlegi hiteltartozásunk, és az éves hitelszolgálat is alig harmada az éves bevételünknek.

A külső szakértők szerint a park beépítettsége tizenöt év alatt lehet teljes. Ezt reálisnak látják?

További 55 ezer négyzetméternyi nettó bérbe adható irodaterület megépítésére van még szabad helyünk, de nagy kérdés az északi fejlesztési terület kármentesítése. Várunk rá, hogy az NKM Földgázszolgáltató teljesítse törvényi kötelezettségét. Azt gondolom, a fővárosi tulajdonban lévő 12 hektár sorsa azon múlhat, lesz-e olyan budapesti vagy állami koncepció, amely a teljes terület kármentesítését (a szennyezett részből csupán három hektár a Graphisoft Park tulajdona) felgyorsítaná. Az idén átadott déli fejlesztéseket is számítva 2019-ben 97 százalékra nő a park kihasználtsága, de jövőre új fejlesztést még nem tervezünk.

A teljes interjú a Világgazdaság keddi számában olvasható