Válságállónak bizonyult az outletpiac

Mekkora forgalmat bonyolít le évente a magyarországi outletpiac?

Ha kivonnánk a képletből a koronavírus-járvány negatív gazdasági hatásait, a két számjegyű növekedés fenntartásával konzervatív becslések szerint is immár 35 milliárd forintosra rúgna a piac. Két lábon áll a szegmens itthon, a biatorbágyi Premier Outlet mellett a polgári M3 Outlet a másik szereplő. A magunk részéről az utóbbi két évben elsősorban azzal járultunk hozzá a bővüléshez, hogy felfelé pozicionáltuk a bevásárlóközpontot, a korábbinál is nagyobb teret engedve a nemzetközileg ismert prémiummárkáknak. Ez adott esetben azt is jelentette, hogy nem hosszabbítottuk meg automatikusan a lejáró szerződéseket, csak azokat a bérlőket tartottuk meg, akiknek a termékkínálata illeszkedett ehhez a stratégiához.

Hogyan alakul a vásárlói kosárérték Biatorbágyon a belvárosi üzletekhez képest?

Legalább 20-30 százalékkal magasabb a kosárérték nálunk, de egyes időszakokban akár másfélszeres is lehet a különbség. Impulzusvásárlások eddig sem voltak, aki ide jön, az tudatosan, tervezetten érkezik, a pandémia alatt ráadásul megnőtt a konverziós rátánk. Míg korábban száz látogatóból 68-70 vásárolt, most inkább 90, de van, hogy 95. A korlátozásokat május második felében oldották fel, akkortól augusztus végéig 4-5 százalék körüli volt a növekedés mind látogatószámban, mind forgalomban, az elmúlt három hétben viszont némi megtorpanást tapasztalni. Ez azonban vélhetően legalább annyira az időjárás számlájára írható, mint a járványéra és a határzáráséra, hiszen a bázisidőszakban hűvösebb, esősebb volt az idő. Ugyanakkor a kitolódó meleg nyár hatásaként az őszi kollekció még nem fogy úgy, mint tavaly ilyenkor, a rövidnadrágok, pólók után pedig már nem kapkodnak.

Amikor viszonylag hirtelen gyengül a forint az euróval szemben, érzékelhető bevásárlóturizmus például Szlovákia felől?

Valóban létezik ilyen, elsősorban a szlovák vásárlók jóvoltából, akik főként a sportruházatot keresik. Nem csoda, hisz a 30–70 százalékos állandó kedvezményekhez még további 10 százalékos árfolyamnyereség is társul. A határzár miatt a kérdés most épp nem aktuális, de békeidőben egyébként egyre több a turista. Az autók rendszámából látszik, hogy minden huszadik látogató külföldi, főleg szlovák, román, szerb és bolgár. Eközben a beutaztató turistabuszok magyar rendszámmal hozzák a zömében kínai, izraeli és orosz látogatókat, akik főként a prémiumtermékeket keresik. Az Európai Unión kívüli vásárlók évről évre dinamikusan növekvő áfa-visszaigénylése azt mutatja, hogy elsősorban nekik köszönhető a külföldiektől származó, látványosan felfutó bevétel.

Hogyan alakul most a bérbeadottság?

Jobban, mint korábban bármikor, 95,5 százalékon áll a mutató, alig ezer négyzetméternyi terület nincs kiadva. De zárjuk a pozíciókat, 2020 végére, 2021 elejére akár a száz százalékot is elérhetjük. Az összevonások révén kialakultak nagyobb helyiségek is, jelenleg 87 üzlet bonyolít forgalmat, ami mintegy 100-110 márka jelenlétét feltételezi. Biatorbágyon legfeljebb egy-két hét bizonytalanság volt az üzleti partnerek részéről, de végül szinte mindenkivel megegyeztünk. Egyrészt az outlet továbbra is megmarad a maradék áru levezető csatornájának, másrészt viszont a hagyományos értékesítés beszűkülésével számos kereskedő a cash flow növelése érdekében támaszkodik a korábbinál erőteljesebben erre a műfajra.

Végső soron az outletek a járványhelyzet nyertesei?

Válságálló az outletpiac, az már tisztán látszik. Megfigyelhető, hogy a nyitott tér és az autós megközelítés miatt az úgynevezett strip mallok és retail parkok látogatottsága gyorsabb ütemben tért vissza a járvány előtti mértékhez. Az outlet centereket sokan azért részesítik előnyben, mert kellően biztonságosnak érzik őket. Az itteni üzemeltetést 2016 óta ellátó osztrák cégcsoport, a ROS Retail Outlet Shopping a német, a lengyel, a horvát, az olasz, a spanyol és a portugál piacon is működtet outleteket, és ahol a biatorbágyihoz hasonló építészet, kialakítás figyelhető meg nagy terekkel, ott a forgalom is nagyjából eléri vagy kicsit még meg is haladja a tavalyi szintet. Ám tartozik a vállalathoz fedett outlet is, abban hiába vannak utcák, mivel zárt, jelentősebb az elmaradás az értékesítési adatokban.

Mekkora és milyen mértékű bérleti kedvezményeket adtak a pandémia miatt a bérlőknek?

Alapvető különbség, hogy míg a belvárosi üzleteknél magasabb, addig az outletekre szolidabb alap-bérletidíj jellemző, amire a mi szegmensünkben rájön a 10 százalék körüli forgalomarányos bérleti díj. Ennek ellenére nehezen viselték a bérlők, hogy a március 15. és május 15. közti két hónapban akár az átlagos bevételek 90-95 százalékának is bottal üthették a nyomát. A vészterhes időszak áthidalására a tulajdonosunk az egész bérlői közösségnek egy olyan kedvezménycsomagot dolgozott ki, amely ellensúlyozta a kiesést, az újraindulás utáni hónapra pedig likviditási könnyítést biztosított. A bérlők nagy többsége ezt az ajánlatot elfogadta.

Milyen beruházások, fejlesztések várhatók a folytatásban Biatorbágyon?

Több út is van. Az egyik, hogy ha a tulajdonos nem növeli a bérbe adható területet, akkor a gyengébben teljesítő partnereket a nemzetközi piacon jobban elismert, tőkeerősebb bérlőkre kell cserélni, folytatva a felfelé pozicionálást. Ha pedig a forgalom és a bevétel növelése mellett az értékteremtés is kiemelt szempont, akkor jöhet a meglévő 23 ezer négyzetméter mellé egy új, legalább három-négyezer négyzetméteres épület. Mindkét verzió az asztalon van, néhány hónap múlva születhet meg a döntés. Egy ilyen beruházás költsége mintegy 10 millió euró, azaz 3,5 milliárd forint körül alakulhat, de a hatósági jóváhagyás is előfeltétel a plázastop miatt. Az mindenképp mellette szólhat, hogy új kereskedelmi márkák jelenhetnek meg a magyar piacon, amelyek adóbevételt növelnek és munkahelyeket teremtenek.