Albérlet: egyre jobban megéri adóval

Előnyére változik 2011-től a lakások bérbeadásának adózása. Jövőre az összevont jövedelem részeként jelenik meg a bérbeadásból származó bevétel, ez komoly adminisztrációs tehertől szabadítja meg az ezzel foglalkozókat, miközben némi utánajárással akár az adókötelezettség mértékét is le lehet faragni, javítva a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját.

A lakásokat bérbe adók számára jó hír, hogy az idén már nem csökkennek tovább a bérleti díjak, főként az olcsóbb kategóriában tapasztalható, hogy a lakásvétel és hitelfelvétel elhalasztása miatti keresletnövekedés megfékezte az árak további esését. A nagyobb egyetemi városokban és a népszerűbb budapesti kerületekben így tavalyhoz képest csak 5-10 százalékkal mérséklődtek a bérleti díjak, de sok helyen a 2009-es szinten maradtak. Ez igen sokakat érint, a lakástulajdon magas magyarországi arányában ugyanis az is jelentős szerepet játszik, hogy sok magánszemély befektetési céllal vásárolt lakását bérbe adja. E jövedelmek egy része ma még elkerüli az adórendszert, becslések szerint a lakások bérbeadásából származó jövedelmek fele, kétharmada jut el ily módon a tulajdonosokhoz – mutatott rá Héhn Miklós, az RSM DTM tanácsadó cég partnere. Mivel a költségvetést elkerülő jövedelmeket az adóhatóság még nem ellenőrzi kiemelten, jelenleg csupán a vagyonosodási vizsgálatok során derülhet fény ezekre a szabálytalanságokra.

A bérbeadásból származó jövedelem jelenleg két módon adózhat: vagy külön adózó jövedelemként, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként önálló tevékenységnek számít. Az Országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján a jövő évtől a helyzet változik: már csak az öszszevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan bérbeadása után. Az önálló tevékenység során a bérbeadó számára érdemes előre megtervezni, hogy a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad szerinti jövedelemadózást választja. Amennyiben az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alapján határozzuk meg a bevétel-jövedelem hányadot, akkor 10 százalékos költséghányad mellett a bevétel 90 százaléka lesz az öszszevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nem rendelkezünk a felmerült költségeket alátámasztó bizonylatokkal – emeli ki az RSM DTM szakértője. Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról. A nyári adócsomag részeként változott meg az értékcsökkenés elszámolhatósága, ez akkor alkalmazható, ha a bérbeadó tételes költségelszámolást alkalmaz. Így még inkább érdemes fontolóra venni, hogy a jövőben a két módszer közül melyik éri meg a bérbeadónak.

Amikor a magánszemély az ingatlan-bérbeadást az adózás rendjéről szóló törvény szerinti „kifizető” részére nyújtja, akkor a kifizetőnek adólevonási kötelezettsége keletkezik, ha nem számlaadásra kötelezett magánszemélynek fizeti ki a bérleti díjat. Amennyiben a magánszemély számlaadásra kötelezett, csak akkor kell adót levonni tőle, ha ezt nyilatkozatban kéri. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemély negyedévente önadózással fizetheti meg a számított adóelőleget. VG

Mi a helyzet az áfával?

A fő szabály szerint az ingatlan bérbeadása áfa tekintetében adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérleti díjra nem számít fel áfát, viszont az e tevékenységéhez kapcsolódó beszerzéseinek forgalmi adóját sem vonhatja le.
A bérbeadónak ugyanakkor lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye e szolgáltatását, akár a lakások esetén is. Az adóalanynak az a lehetősége is fennáll, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlanok tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmazzon. Az adóalany e döntésétől azonban a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
Áfaköteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra kötelezett, máskor elég a számviteli bizonylat kiállítása.