Drasztikusan megnehezíti az átlagbérből élők életét az ingatlanpiaci drágulás

Habár a megyék is kezdenek felzárkózni, egyelőre nem változott az a trend, hogy Budapesten a legmagasabbak a nettó fizetések. A budapesti átlagbérrel jelenleg 43 százalékkal nagyobb összegű lakásra elég hitelt lehet felvenni a hitelfékszabályok kimaxolásával, mint egy szabolcsival.

Azonban, ha a szeptembertől meglépett jegybanki kamatemelések beépülnek a lakáshitelkamatokba, 20 százalékkal kisebb értékű lakásra lesz elég az átlagbér – ekkor a budapesti átlagkereset már nem lesz elég egy kisebb fővárosi ingatlanra sem.

Nagyok a regionális különbségek az átlagbérekben

Érdekes részletek láthatók a legfrissebb hivatalos, megyékre bontott fizetési listából, amelyek 2021 harmadik negyedévéből érkeztek. Évek óta Budapest áll a lista élén, messze a fővárosban a legmagasabbak a fizetések. Így volt ez a múlt év harmadik negyedében is. A fővárosban majdnem 351 ezer forintot tett ki a kedvezmények nélkül számított átlagbér, ami jelentősen meghaladja a 285 ezres országos átlagot.

A fővárosi bérek statisztikatorzító hatását a legplasztikusabban az mutatja be, hogy Budapest mellett mindössze Győr-Moson-Sopron megye tudott az átlag fölé kerülni, ahol most először emelkedett 300 ezer forint fölé az átlagbér. A többi megyében 198–282 ezer forint között mozgott a havi nettó kereset. A legrosszabb helyzetben Szabolcs-Szatmár-Bereg megye van, ahol még mindig 200 ezer forint alatti a nettó átlagfizetés.

A bankok számára is a nettó bér számít

A nettó fizetések összegének kiemelt szerepe van a lakáshitelezésben, mert a magasabb jövedelem nagyobb hitelhez tudja segíteni a kölcsönfelvevőt. A meglévő hitelek esetében pedig a bérnövekedés kompenzálhatja a kamatemelési ciklus miatt dráguló hitelekből adódó komolyabb terheket.

A bankok nem tesznek különbséget országrészek között, ők elsősorban az adott igénylő nettó fizetését, meglévő hiteltörlesztéseit és ingatlanának értékét veszik figyelembe, amikor döntenek egy-egy lakáskölcsönről.

A bérkülönbségeket persze jórészt kompenzálja, hogy az ingatlanárakban is számottevő eltérések vannak az országon belül.

A hitelkamatok drágulása miatt azonban jelentősen vissza kell venni az igényekből. Azt feltételezve, hogy a dolgozó szeptember óta nem kapott fizetésemelést, azt láthatjuk, hogy a money.hu kalkulátora szerint a piacon jelenleg elérhető legalacsonyabb, 4,48 százalékos kamat mellett is ma már 4,5 százalékkal kisebb, 28,1 milliós lakásra elég az átlagkeresetből történő hitelfelvétel.

Ha viszont azzal a kamatkülönbséggel számolunk, amely a szeptemberi 1,65 százalékos alapkamat és a jelenlegi 4,3-es irányadó kamat között van, akkor az átlagkereset ma már csak alig 23,6 milliós lakás megvásárlására elég, azaz szeptemberhez képest 20 százalékkal olcsóbb ingatlanra alkudhatunk.

Budapesten nehéz az átlagfizetésből lakást vásárolni

Budapesten az átlagkereset 2020 szeptemberében 27,4 milliós lakás megvásárlását tette lehetővé. Tavaly szeptemberben az egy év alatt 24 ezer forinttal emelkedő átlagbér és a mindössze 13 bázisponttal dráguló átlagkamat kombója miatt 29,4 milliós lakás megvételében gondolkodhatott egy fővárosi.

Ha a hitelkamatokba beépül a jegybanki szigorítás, akkor bizony

az átlagkeresetű kiírja magát a fővárosi lakáspiacról, mert 23,6 millió forintért nem igazán lehet ma Budapesten megfelelő ingatlant találni.

Az ingatlan.com adatbázisában a fenti összeghatárig 157, legalább 40 négyzetméteres lakás elérhető jelenleg. Összehasonlításképp: a piacvezető ingatlanportálon jelenleg 24 268 ajánlat van, amely 40 négyzetméternél nagyobb lakást kínál eladásra.

Van, ahol könnyebbség az alacsony ingatlanár

Az ország legszegényebb megyéjében, Szabolcs-Szatmár-Beregben a 2020. szeptemberi átlagkereset 18,9 milliós lakás megvásárlására volt elég. Tavaly szeptemberben már 20,2 millió forint fölé emelkedett az alkuképessége egy ottani átlagbérrel bíró vevőnek.

A megyében a tavaly szeptemberi átlagbérrel a jelenlegi legjobb banki ajánlattal 19,5 milliós lakást lehet megvenni.

Azonban a hitelek további drágulása esetén már csak 16,25 millió forintra lesz elég az átlagbérre kapott hitelösszeg. Mégis itt lehet a legoptimistább egy vevő.

Miközben ugyanis a lakásra fordítható kerete 43 százalékkal alacsonyabb, mint egy budapesti átlagbérű vevőjelöltnek, az átlagos négyzetméterár tekintetében a szabolcsi árak 59 százalékkal múlják alul a fővárosiakét.