Mindenki most akar lakást venni, ezért emelkednek szemtelenül az árak

Ismét rekordot döntött a lakásárak drágulása, ami immár nyolc éve tart, de mértéke folyamatosan emelkedik, tavaly országosan már 21,4 százalékot ért el, az idei első negyedévben pedig már 25,3 százalék országos átlagban. A drágulás motorja továbbra is a vidéki lakáspiac, ahol átlagon felüli az idei áremelkedés mértéke is – hangzott el az MNB friss lakáspiaci jelentésének szerdai közzétételén. 

A lakáspiaci drágulás vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően erősödik – állapította meg a jegybanki elemzés. Winkler Sándor, az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának vezetője a jelentést ismertetve rámutatott, hogy a tavaly megvalósult mintegy 168 ezer lakáspiaci tranzakció éves alapon jelentős, 15,6 százalékos növekedés. Az adásvételek száma elsősorban Budapesten bővült, ráadásul úgy, hogy a külföldi lakásvásárlók aránya tovább csökkent, így érdemben elmarad a járvány előtti szinttől.

A magas tranzakciószámhoz és az élénk hitelezéshez a kedvező munkaerő-piaci folyamatok mellett érdemben hozzájárultak a 2021. év elejétől induló új otthonteremtési támogatások és 2021 év végétől az NHP Zöld Otthon Program is. A támogatott és a jegybank által refinanszírozott hitelek növekvő kibocsátása következtében – a kamatkörnyezet emelkedése ellenére – 2022. februárig még csak mérsékelt növekedés látható az ügyfelek által fizetendő átlagos lakáshitel kamatokban. 

Előretekintve 2022 második és harmadik negyedévben már a bankok fele csökkenő lakáshitel-keresletre számít, miközben a feltételek szigorítására készül.

A lakásépítés jelentősen visszaesett, összesen mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami éves szinten jelentős, 29,5 százalékos csökkenés, ami részben a 2020 év végére előrehozott átadásoknak köszönhető, de az elkészült új építésű lakások száma 2022 első negyedévében is csökkent az előző év azonos időszakához képest. A hazai lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalék, ami európai összehasonlításban alacsony - szögezte le Winkler Sándor.

A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor 32,7 százalékkal bővült az év során, ami vélhetően főként a 2022 év végéig építési engedélyt szerzett épületekre vonatkozó kedvezményes lakás-áfának köszönhető. Az újlakás-kínálat azonban összességében nem tud lépést tartani a kereslettel, és ez hosszú távon így lehet, sőt, a helyzet további romlására számítanak a szakértők és a piaci szereplők.

Az EU-tagországok között Magyarországon nőttek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben. A háború következtében 2022-ben tovább emelkedtek a nyersanyag- és energiaárak, és az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami növeli a fejlesztési költségeket és a kivitelezések körüli bizonytalanságot. Előretekintve az építőanyagok esetében további áremelkedés várható, ami az egyes projektek kivitelezésének további időbeni csúszását eredményezheti,.

Piaci szereplők szerint a bizonytalan szabályozói környezet miatt rövid távon jelentősen csökkenhet az induló lakásberuházások száma, ami az elkövetkező két év kínálatára lesz negatív hatással. A piacon megjelent a kereslet-vezérelt árazás helyett a költség-vezérelt.

A hazai lakáspiacot az új otthonteremtési kedvezmények keresletnövelő hatása határozta meg 2021 elején, majd a kamatkörnyezet és az infláció emelkedése új helyzetet teremtett.

A lakásárak reálértelemben a tavalyi negyedik negyedévig Budapesten és országos átlagban is nagyobb mértékben emelkedtek a háztartások rendelkezésre álló jövedelméhez képest, ami a lakásárak felülértékeltségének emelkedését eredményezte. A magas keresletet az újlakáskínálat sem tudta ellensúlyozni, ami szintén hozzájárult a felülértékeltség emelkedéséhez.

A lakásárak jelentős túlértékeltsége mérhető immár országos átlagban is, ami az MNB becslése szerint korábban nem látott szintre, 18 százalékra emelkedett. A lakásvásárlás elérhetősége az európai fővárosok széles körében romlott. Budapest egy évvel ezelőtt az ötödik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában, 2022 első negyedévére egy helyezést javult a magyar főváros pozíciója.Ugyanakkor Budapesten egy éve 15,3 évnyi, idén áprilisban pedig már 16,2 évnyi országos átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához, míg Prágában 24,5, Pozsonyban 23,1, Varsóban pedig 19,4 évnyi jövedelem szükséges ehhez– olvasható az MNB jelentésében.