Rezsi és költségcsökkentést várnak az ESG épületektől a bérlők

A KPMG felmérése szerint az ingatlanfejlesztők számára egyelőre még fontosabb az ESG szempontoknak történő megfelelés, mint az ingatlanhasználóknak – derül ki a tanácsadó keddi közleményéből.

Ugyanakkor a kutatás eredményeiből az is kiderül, hogy a piac hajlandó a zöld épületekért 5-10 százalékos bérleti prémiumot fizetni, ám a KPMG szerint az, hogy a fejlesztők és kivitelezők ESG tudatossága jóval előrébb jár a felhasználókénál, még okozhat feszültséget az árazásban.

Az ingatlanok építői és üzemeltetői nemcsak a hatósági előírások, hanem a könnyebb finanszírozhatóság, a kedvezőbb forrásbevonás lehetősége, a technika fejlődése miatt is tudatosan törekednek a fenntarthatóságra. Azonban a bérlők többsége számára egyelőre az a kulcsfontosságú szempont, hogy a zöld épületek mekkora működési megtakarítást eredményeznek, 

az, hogy a bérbeadó hogyan viszonyul az ESG szempontrendszerhez nem különösen fontos.

Éppen ezért a KPMG szerint az ESG szempontok érvényesítése az ingatlanhasználatban ma még az életpályája kezdeti szakaszában jár. Ezért a bérlők nagy része az ESG felárért cserébe értelmezhető mértékű költség-optimalizációt remél. Mindebből az is kiderül, hogy a bérlők fejében a fenntarthatósági elvek nem annyira közösségi, társadalmi célként jelennek meg, sokkal inkább a rezsi és más közvetlen költségek csökkentésének lehetőségét keresik benne.

A felmérés során megkérdezettek fele számára nem gond 5 százalékos bérleti felár egy zöld minősítésű ingatlanért, míg további 44 százalék akár 10 százalékkal is hajlandó többet fizetni.

Ez jó hír lehet a fejlesztőknek és a kivitelezőknek, hiszen a zöld kötvénykibocsátási lehetőséggel, vagy a finanszírozó bankok tőkekövetelmény kedvezménye miatt sokuk komoly lépéseket tesz a fenntartható fejlesztések érdekében, ám nem lehetnek biztosak benne, hogy a piac végül megfizeti-e ezeket az erőfeszítéseket

– mondja Dános Pál, a KPMG ingatlan tanácsadási üzletágának vezetője. A költségek, a bérek és az alapanyagok is egyre drágábbak, ami önmagában is kihívássá teszi a fejlesztések megtérülését, míg egy jó ESG minősítés pedig további költségekkel jár.

A piac relatív éretlenségét mutatja, hogy a válaszadók messze legnagyobb számban a használat során elérhető költségelőnyöket (36 százalék), illetve a kedvező finanszírozási lehetőségeket (36 százalék) sorolták az első helyekre, ettől messze lemaradt a piaci elvárásoknak, vagy a munkavállalói igényeknek való megfelelés szándéka.

Vagyis a bérlők zöme számára akkor is a megtérülés a legfontosabb szempont, amikor a fenntarthatóság jegyében cselekszik. Bár ez érthető, még a mostani magas energiaárak idején sem vehető biztosra a fenntarthatóság megtérülése. Ráadásul a KPMG felmérése arra is rávilágít, hogy az ESG keretrendszerből a legtöbben az E, vagyis a környezettudatosságot sorolták az első helyre, 71 százalék tett így. 

Csakhogy az ESG nem pusztán erről szól, és ez különösen így van az ingatlanfejlesztésben. 

A megkérdezettek mindössze 11 százaléka említette a társadalmi kohéziót és a humán faktort, azaz az S lábat mint legfontosabb szempontot, ami több szempontból is meglepő. Elsősorban azért, mert az épített környezet különösen fontos társadalmi szempontból is.

Ráadásul a város élhetősége sem elhanyagolható az oda dolgozni járók szempontjából sem. A megközelíthetőség, az élhető munkahelyi környezet, valamint a vállalati felelősségvállalás pedig a munkaerőpiacon gyakorolhat vonzerőt.

Ez azt jelenti, hogy ezen a téren legalább olyan – ha nem nagyobb – megtérülés érhető el, mint a zöld épületek rezsiszámláin, bár kétségtelen, hogy ez nem olyan egyszerűen számszerűsíthető hatás 

– véli Dános Pál.

A felmérésből az is kiderül, hogy a megkérdezett cégek 56 százaléka vagy rendelkezik már ESG stratégiával, vagy éppen most készíti azt, noha a válaszadók felét egyetlen ügyfele sem kérdezte cégének fenntarthatósági törekvéseiről, míg több mint 80 százalékuk szerint a piac velük szemben még sosem támasztott ilyen elvárásokat.

Ugyanakkor azok a cégek melyek már elkészítették vagy elkezdték ezen stratégiák kialakítását, rá kellett, hogy döbbenjenek, ez nem olcsó. Így sokkal több olyan cég véli azt, hogy az ESG-nek jelentős többletköltsége van, mely már rendelkezik ilyen stratégiával, mint amelyik még nem. Ebből következik az is, hogy azok a bérlők, 

akiknek már vannak tapasztalataik az ESG terén, magasabb fenntarthatósági prémiumot hajlandóak fizetni.

Ugyanakkor a piac számára egyelőre nem tiszta a zöld jelző és az ESG közötti különbség. Dános Pál szerint amikor egy vállalat érzékeli a nyomást, hogy – akár, mint beszállító – vele szemben is elvárás lett a megfelelő ESG minősítés megszerzése, mert a megrendelőjének, vagy hitelezőjének fontos, hogy ilyen minősítéssel rendelkező céggel működik együtt, akkor általában gyorsan ráébred, hogy az ingatlan használata milyen nagy súllyal esik latba az ESG értékelésében.

Ezért a KPMG szerint a közeljövőben a bérlők ESG tudatossága utolérheti a fejlesztők és az üzemeltetők ESG-elkötelezettségi szintjét, feloldva ezzel a fenntartható ingatlanok árazásában jelentkező feszültséget.