A hitelek és a támogatások pörgették fel a hazai lakáspiacot

Közzétette friss lakáspiaci jelentését az MNB. A jelentés szerint 2023 végétől a lakáspiaci folyamatokat meghatározó makrogazdasági fundamentumok javulása volt megfigyelhető, ami élénkülést hozott a hazai piacon. 

Javuló fogyasztói bizalom, kedvezőbb hitelkondíciók megújult otthonteremtési támogatások

Az elmúlt év negyedik negyedévében a foglalkoztatottság historikusan magas szinten alakult, és a bruttó bérek két számjegyű növekedése mellett az infláció visszaszorításával a reáljövedelmek is emelkedő pályára álltak. A javuló fogyasztói bizalom, a kedvezőbb hitelkondíciók és a 2024-től elérhető megújult otthonteremtési támogatások pozitívan hatnak a lakáspiaci aktivitásra, ami lendületet adott az év első hónapjaiban. Emellett a gazdasági teljesítmény 2024 első negyedévében mind éves, mind negyedéves alapon ismét növekedett.

2023 végére az éves nominális lakásár-dinamika országosan 5,8 százalékra gyorsult, de reálértelemben még 1,8 százalékos csökkenés volt megfigyelhető. Az első negyedévben a nominális áremelkedés üteme tovább gyorsulhatott 7,2 százalékra. 

A jövedelmek a lakásáraknál gyorsabban nőttek 2023-ban, ezzel a lakásár/jövedelem mutató a fővárosban 4,1 százalékkal, országosan 2,5 százalékkal mérséklődött 2022 negyedik negyedévéhez képest. A lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben megfigyelhető csúcshoz képest jelentősen alacsonyabb szinten, országos átlagban 12 százalék körül stagnált az elmúlt egy évben.

Tavaly a tranzakciók száma elmaradt a korábbitól

A 2023-ban megvalósult – különösen az év első felére jellemző – rendkívül alacsony lakáspiaci tranzakciószám 21 százalékkal maradt el 2022-höz képest. A lakáspiaci forgalom év végétől már élénkült, 2024 első negyedévében pedig országosan 30 százalékkal bővült éves bázison az adásvételszám, a kereslet élénkülésével párhuzamosan vidéken 4,8 százalékra, míg Budapesten 3,0 százalékra csökkent a tipikus alku mértéke a negyedév végére. 

A lakáspiaci forgalom bővülését a hitelezés élénkülése is kísérte, a 2024 első két hónapjában megkötött lakáshitel-szerződések volumene az egy évvel korábbi szint több mint duplájára emelkedett. A dezinflációs folyamatokkal javuló gazdasági kilátások, csökkenő hitelkamatok és a megújult otthonteremtési támogatások is érdemi szerepet játszottak a hitelkereslet élénkülésében. 

Megugrott a CSOK Plusz-hitelek átlagos szerződéses összege

A CSOK Plusz az átlagos hitelösszegek megugrásához is hozzájárult, ugyanis az első negyedévben megkötött ilyen hitelek átlagos szerződéses összege 25,4 millió forint volt, érdemben magasabb, mint a CSOK Plusz kiszűrésével a használt lakásra felvett hitelek 15 millió forintos átlagos hitelösszege. A hitelezési felmérés alapján a bankok 2024 első negyedévében is változatlanul hagyták a lakáscélú hitelek feltételeit, ám az első lakásvásárlókra vonatkozó magasabb HFM-limitet többen is érvényesítették. 

A bankok változatlan hitelfeltételek mellett a lakáshitel-kereslet további élénkülésével számolnak. Volumenalapon a 2024 februárjában megkötött lakáshitel-szerződések 83 százalékát a 7,3 százalékos THM-plafon alatt szerződték a bankok. A CSOK Plusz bevezetése a nagy értékű, a többi között a fővárosi használt lakások esetében javítja érdemben a lakásvásárlás elérhetőségét. Új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára azonban lényegesen romlott az elérhetőség.

Az elégtelen kereslet a legnagyobb korlát az építőipar számára

A hazai építőipari vállalatok legnagyobb korlátja a termelésben továbbra is az elégtelen kereslet, ugyanakkor 2023-ban az építőiparban foglalkoztatottak száma változatlanul történelmi csúcson volt, ezt azonban csak nagy nehézségek árán tudja fenntartani a szektor. A lakásépítési költségek lassuló ütemben, de EU-s összehasonlításban továbbra is kimagasló mértékben emelkedtek. A 2023-ban használatbavételi engedélyt kapott új építésű lakóingatlanok 18,6 ezres száma 9 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbi szinttől, és a 2022. év végi lakásállomány 0,41 százalékának felelt meg. Ezzel a hazai megújulási ráta számottevően elmarad a régiós országok 1,05 százalékos átlagától. 

Az átadott, valamint az építési engedélyt szerzett lakások számának csökkenése 2024 első negyedévében is tovább folytatódott. A kedvezményes 5 százalékos lakásáfa alkalmazásához kapcsolódó határidőket újabb két évvel meghosszabbították, ami rövid távon ösztönözheti a kínálat bővülését. 2024 első negyedévében a Budapesten fejlesztés alatt álló társasházi projektek lakásszáma enyhén csökkent az előző év azonos időszakához viszonyítva.

Mi a helyzet a fővárosi újlakás-piac forgalmával?

A fővárosi újlakás-piac forgalma 2024 első negyedévében fokozott aktivitást mutatott, 1307 új társasházi lakás kelt el, ami az előző év azonos negyedévi mélyponton lévő eladásokat 84 százalékkal meghaladta. Az élénkülő kereslethez alkalmazkodva kimagasló számú új lakás került a piacra a negyedév során, így a Budapesten még megvásárolható lakások száma enyhén emelkedett éves összevetésben, vidéken pedig a visszafogottabb értékesítések a szabad kínálat 7 százalékos bővülését eredményezték. A szabad lakások 23 százalékát árazták át, ezen belül 78 százalékuknál árat emeltek a fejlesztő cégek. A fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára 1,47 millió forintra emelkedett 2024 első negyedévének végére, ami 2,8 százalékos éves fajlagos áremelkedésnek felel meg.

Összegezve:

• Az idei év elejét és a tavalyi évet a lakáspiacon pozitív lendület, a makrogazdasági fundamentumok javulása – magas foglalkoztatottság, növekvő reálbérek és fogyasztói bizalom és kedvező kamatkörnyezet – jellemzi.
• A lakáspiaci árak tekintetében a forgalom élénkülésével a lakásárak emelkedése volt megfigyelhető tavaly valamennyi településtípus tekintetében, amely az idei évben is folytatódott.
• A jövedelmek a lakásáraknál gyorsabban emelkedtek, így a felülértékeltség a 2022-es nagyon magas szintekről lejjebb került, de tavaly még mindig 12 százalék közelében maradt, ezáltal a kockázat is mérséklődött.
•  Az újlakás-piac oldaláról nézve a 2023-as év nem volt kedvező, és az MNB 2024-re sem vár ebben pozitív fordulatot: a 2024-es újlakás-átadási szám 15-16 ezer lehet, mintegy 16 százalékkal gyengébb, mint tavaly.
• A lakáspiaci forgalom növekedését a lakáshitelezés élénkülése is segítette, az év első hónapjaiban megduplázódtak az új lakáshitel-kihelyezések, ezt a tendenciát a CSOK Plusz is segítette. Ez a nagy értékű használt lakások esetében érdemben javíthatja az elérhetőséget.
• A fővárosi újlakás-piac esetében kedvező 2024-es első negyedév látható, emelkedő kereslettel és az erre reagáló növekvő kínálattal és lakásárakkal. Ennek eredményeként a fővárosi újlakás-ár négyzetmétere már megközelítette a másfél millió forintot.