Adózni könnyebb lesz, de dolgozni nehezebb a közösségi szálláskiadóknak

Egyelőre nem rajzolódott ki egyértelmű tendencia a rövid távú lakáskiadás szabályozásának jövőjével kapcsolatban. A legfontosabb jogszabályi, jogalkalmazási trendek részben ösztönzik a rövid távú lakáskiadást, egyes új rendelkezések viszont a visszaszorításának az irányába mutatnak.

Jövő év januárjától jelentős mértékben könnyíti az Országgyűlés az Airbnb szolgáltatást (hivatalosan egyéb szálláshely-szolgáltatást) nyújtó magánszemélyek adóterheit, miután bérbe adott szobánként évente fix összegű, 38 400 forintnyi adót, illetve szja-előleget kell fizetniük.

„Ez a lehetőség eddig csak akkor volt igénybe vehető, ha legfeljebb egy lakásban és azon belül legfeljebb nyolc szobában történt az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység. Az Országgyűlés részére benyújtott javaslatcsomag szerint a tételes átalányadózás választásának lehetősége viszont már három lakás rövid távú bérbeadása esetén is fennállna (változatlan, azaz legfeljebb nyolc szobaszámmal)” – mondta a Világgazdaság megkeresésére Bacskó László ügyvéd, adójogász. Hozzátette: a jogszabályváltozás lényegében az szja-törvény egyetlen szavát érinti, az „egy” helyett a „három” kerül a szövegbe.

Bacskó a törvénytervezet kapcsán rámutatott, hogy példaként egy belvárosi lakás szerepel. Ha egy belvárosi szobával a tulajdonos havonta 300 ezer forintot tud keresni, azzal 3,6 millió forint bevételre tehet szert egy évben. „Ha ezen összeg után 38 400 forint adót kell lerónia a tulajdonosnak, akkor ez az adókulcs alig haladja meg az éves árbevétel 1 százalékát, ami elenyésző adóterhet jelent bármilyen más megoldáshoz képest” – fűzte hozzá a szakember. Tételes átalányadózást viszont csak akkor választhat a magánszemély, ha az ingatlan a saját tulajdonát képezi, illetve ha azon haszonélvezeti joggal rendelkezik. Nem élhet tehát ezzel a lehetőséggel az, aki bérelt lakásában szeretne a költségei csökkentése érdekében szobát rövid távra kiadni. Az átalányadózás további feltétele, hogy a bérbeadás éves szinten maximum 90 nap lehet ugyanazon bérlő esetében.

Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének (MAKE) elnöke hangsúlyozta, nagyon fontos, hogy az alanyi áfamentesség határa 2018-ban továbbra is évi 8 millió forint marad. Azaz hiába tűnik kedvező változásnak, hogy jövőre már nem egy, hanem akár három ingatlan esetében is lehet választani a té­teles átalányadózást, ha az egyéb szálláshely-szolgáltató bevétele meghaladja az évi 8 millió forintot, onnantól kezdve 18 százalékos áfát fizet a tevékenysége után. Mivel ezt a határt két, az átlagosnál jobb minőségű, vagy három átlagos minőségű és árú lakással el lehet érni Budapesten, ahol szinte egész évben szezon van, ez elsősorban a vidéki egyéb szálláshelyeknek jelent óriási adminisztrációs könnyítést, amelyek a rövidebb szezon miatt még három ingatlan üzemeltetése esetén sem mindig érik el a nyolcmilliós áfamentességi plafont.

Budapesten ez a fajta üzleti tevékenység elsősorban kereset­ki­egé­szítésre szolgál sok családnak, akik egy-egy örökölt vagy befektetésként vásárolt lakást adnak ki, nincs a tulajdonukban sok kiadó lakás – érvel Schumicky Balázs.

Varga Mihály pénzügyminiszter éppen a napokban jelentette be: az EU engedélyét kérik, hogy az alanyi áfamentesség határa 2019-től 12 millió forint legyen. Ez, ha megvalósul, több tízezer kisvállalkozónak, köztük a szálláshelykiadóknak is újabb könnyebbséget jelenthet.

A kedvezőnek tűnő jövő évi szabályozás mellett – vagy éppen annak ellenére – az elmúlt időszakban több budapesti kerület döntött úgy, hogy a saját adminisztrációs eszközeivel nehezíti meg az egyéb szálláshelykiadást. Így az V. és a VIII. kerületben már csak rendkívüli nehézségek árán lehet új egyéb szálláshelyet bejelenteni, a VII. kerület népszavazásra viszi a bulinegyed ügyét, és úgy hírlik, a VI. kerület sem marad tétlen. A MAKE attól tart, hogy a szabályozási szigorítások a feketén történő szálláshelykiadást fogják elősegíteni, ami senkinek sem érdeke.

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke, Könnyid László megkeresésünkre elmondta: a vendégek oldaláról is fontos megvizsgálni a helyzetet, mert – miközben a sharing economy létjogosultságát senki sem vitatja – többek között fogyasztóvédelmi szempontból is nehéz kérdéseket vet fel. A szállodaszakma a versenyjogi esélyegyenlőséget szorgalmazza, az adózási környezet kialakítása ugyanis nyilvánvalóan politikai kérdés is volt és lesz is. De az, hogy a tűzbiztonsági előírásokat, a balesetvédelmi szabályokat és a többi, a szállodákra vonatkozó kötelezettséget a vendégek érdekében a lakáshotelezőkkel is betartassák, csak addig tűnhet ellehetetlenítésnek, amíg az élet nem igazolja a szükségességét. A rövid távú lakáskiadás teljes transzparenciájára az országmarketing alapjául szolgáló statisztika hitelessége miatt is szükség van – érvelnek a szállodaiparban.

Az átalányadózás a jogász szerint mindenesetre egyszerűsége révén a magánbefektetők körében a „fehéredést” fogja elősegíteni, miközben az üzleti vállalkozások között továbbra is lesznek ügyeskedők, akik az átalányadózás ernyője alá igyekeznek majd bekerülni.

Különböző az airbnb-zés szabályozása világszerte

Bécsben a turisztikai törvény szigorításával az adóelkerülő szállásadók büntetése 420 euróról 2100 euróra emelkedett. A könnyebb nyomon követhetőség érdekében pedig az online platformok kötelesek jelenteni a város felé regisztrált magánszállásaikat, így Bécs ellenőrizni tudja, hogy a szállásadók befizették-e a rájuk kötelező 2,5-2,8 százalékos idegenforgalmi adót. Az Airbnb viszont adatvédelmi aggályokra hivatkozva maga akarja behajtani az adót, amit aztán Bécs városának továbbutalna. A konszern 2014 óta több mint 200 nagyvárossal kötött hasonló adózási megállapodást. Egészen más a helyzet például a spanyol Baleár-szigeteken (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera), ahol tiltják, hogy magánszemélyek lakáshotelként hasznosítsák ingatlanjaikat. Akit ezen érnek, akár 40 ezer eurós (12 millió forintos) büntetést is kaphat.