"Özönlenek a vásárlók a szomszédos euróövezeti országokból"

Bár a bérköltségek továbbra is forintban merülnek fel, ám az eddigi árrés karcsúsodott, amit a kereskedelmi forgalom általános visszaesése tovább súlyosbít. Ez utóbbi Magyarországon jelenleg még nem is annyira hirtelen és drasztikus jelenség, hiszen már mintegy másfél éve folyamatosan tartó piaci forgalomcsökkenési trendről beszélünk. A bérlők és bérbeadók közötti erőviszonyok is megváltoztak a kiskereskedelmi piacon: az elmúlt fél évben bérlői piac alakult ki. A bevásárló utcai és hagyományos bolti kiskereskedelmi ingatlanpiac nincs egységesen beárazva, így a szerződések egyéni béralkuk eredményei.

A bevásárlóközpontoknál azonban egységesebb a piac a kisebb számú bérbeadó miatt. Lelépési díj már csak a legfrekventáltabb helyeken kerülhet szóba – ezek a díjak korábban 300-650 ezer euróig is terjedhettek, azonban Koroknai Szabolcs szerint most jelentősen csökkent az összegük –, illetve új terminusként az árfolyamkockázatok kezelésére a bérleti díj-sáv is megjelent a megállapodásokban.

Az euróárfolyam változásnak, és a forint leértékelődésének köszönhető rövidtávú konjunktúra nyertesei az északi (többek között Komárom, Győr, Miskolc, Sátoraljaújhely) illetve a nyugati határszél (Szombathely, Sopron, Kőszeg) kereskedői illetve szolgáltatói, mivel a szomszédos Euró-övezeti országokból ismét özönleni kezdtek a vásárlók. A magyarországi határ menti városok lakói közül ugyanakkor sokan itthon költik el a szomszédos országban (pl. Ausztriában) megszerzett jövedelmüket.

Balla Ákos elmondta: az euróárfolyam változás az ingatlanfejlesztésekre is nagy befolyást gyakorol, nyomás alatt tartja az ingatlanok értékét, hiszen a tulajdonosok bérleti díjakból kalkulálják a bevételüket, a csökkenő bevételek pedig az ingatlan értékére, és a további keresletre is visszahathatnak.

A bérleti díjakat egyre gyakrabban euró alapon számolják, ami nem érzékeny az árfolyamváltozásokra, de gyenge forint esetén a bérlők számára nagyobb terheket jelent. Ennek eredményeként Románia után Magyarországon is kezdenek feltűnni olyan „szellemházak”, amelyek egy hibás koncepcióra alapozott kiskereskedelmi vagy irodai ingatlanfejlesztés következményei.

Az értékbecslési vezető szerint – hasonlóan más ingatlanpiaci szegmensekhez - a sokszor megalapozatlan piaci expanzió után ismét a bérlők igényeihez kell visszakanyarodni. Ebben a helyzetben az ingatlanfejlesztők, befektetők, bankok számára a piackutatás és az értékbecslés szerepe erősebb megvilágításba kerül, és fontosabb helyet foglalhat el a jövőben a döntések előkészítésben.