Kinek kellenek a plazák?

A Jones Lang LaSalle (JLL) szerint a közvetlen kiskereskedelmi befektetések 2009. első negyedévében Európa kontinentális területén összesen 980 millió eurót tettek ki, ami 37%-kal kevesebb, mint az előző negyedévben (1,5 milliárd). A tranzakciók nagyobbik részét (89%) Nyugat-Európa tudhatja magáénak, mivel az európai befektetők növekvő mértékben összpontosítanak a saját belföldi piacaikra. Az egyes piacokon aktív hazai befektetők aránya a 2008-ban regisztrált egy harmadról 2009. első negyedévére több mint 50%-ra nőtt.

Jeremy Eddy, a JLL európai kiskereskedelmi tőkepiaci részlegének igazgatója elmondta: “A befektetők folytatják a ‘kivárjuk és majd meglátjuk’ stratégiát Európa-szerte, mivel  2009. első negyedévben a szárazföld nagy részén az árak csökkenése volt tapasztalható. Ugyanakkor a magas költségek és a nehezebben hozzáférhető finanszírozás továbbra is korlátozza a piac likviditását, ami főként a nagyobb tranzakciókat érinti. Ennek ellenére van befektetői kereslet a jó elhelyezkedésű, első osztályú ingatlanokra, hiszen ezek az ingatlanok alacsony kihasználatlansággal üzemelnek, így hosszú távú bevételt biztosítanak.”

De mit is keresnek igazán a nagy nyugdíj vagy ingatlan alapok?

Természetesen főleg a bevásárlóközpontokat, de a factory outlet centerek is fontos szerephez jutottak az első negyedév során; a Henderson és a Neinver outlet portfolióinak konszolidációjával a tranzakciók 26%-át képviselték. A megvalósult tranzakciók száma alig több, mint a teljes tranzakciós volumen egyharmada (szemben a 2008-as 55%-kal).

Ez az első osztályú ingatlanok hiányával és a nagyobb értékű tranzakciók lebonyolításához szükséges finanszírozás nehézkességével magyarázható. Magyarországon csak az év vége felé fog elkészülni két újabb plaza, a Budai Skála helyén épülő Allee, ám annak esetleges előértékesítéséről semmi hír, illetve a Corvin Átrium a Corvin Sétány területén. Ezt viszont már korábban megvásárolta  a francia Klépierre.

Az Eston Interantional szakértői egyetértettek abban, hogy a plazákon kívül az outlet centerek is vonzók lehetnek a vásárlóknak - jelentős forgalom esetén pedig a befektetőknek is. Emlékeztetnek arra az alap igazságra, hogy a válságban a minőségi, tartós termékek, különösen, ha még olcsóbban is adják őket, biztos befutók. Ráadásul az outlet centerekben egész évben leárazott termékek között válogathatnak a vásárlók. Tőlünk keletre is van még fejlesztési potenciál, sikerrel indultak új projektek. Közép- és Közép-Kelet-Európában – Lengyelországot figyelmen kívül hagyva – csak a nyugati piacot késéssel követve jelentek meg az outletek: Prágában 2007-ben, Romániában 2008-ban nyílt, Szlovéniában pedig csak 2010-ben nyílik majd az első. Nem kizárt, hogy Magyarország outlet piaca sem telítődött még, csak a méltán hangoztatott „lokáció, lokáció, lokáció” hármas szabályt kell jól alkalmazni - mondták a cég elemzői.

Furulyás Ferenc, a budapesti Jones Lang LaSalle iroda tőkepiaci részlegének vezetője a VGO-nak azt mondta: „Számításaink szerint az év előrehaladtával az intézményi vásárlók és a tulajdonosok elvárásai egyre inkább közelítenek majd egymáshoz, ennek köszönhetően az európai piac újra a valós értékek felé mozdul el és egyre több tranzakciót regisztrálunk majd. E folyamat két legfontosabb mozgatója az értékbecslések csökkenéséből fakadó kényszerértékesítések számának növekedése és a banki likviditás korlátozott visszatérése lesz.

Aktivitás

Európában az Egyesült Királyságban volt a legmagasabb összesített üzletkötés, 1,3 milliárd eurót tettek ki az adás-vételek. Ez 2008 negyedik negyedévéhez képest 54%-os emelkedést jelent.  Ennek a volumennek közel felét egyetlen tranzakció, a Meadowhall bevásárlóközpont 50%-os tulajdonjogának eladása adta. A brit piacon kívüli európai ügyleteket nézve a két legaktívabb piac Olaszországban és Németországban volt, ezek a teljes tranzakciós volumen  31% és 28%-át könyvelhetik el. Az üzletkötések számát tekintve Németország volt az első, itt kilenc ügylet zajlott le az első negyedévben. A közép- és kelet-európai piac csöndes volt, ami részben a hazai befektetők hiányának köszönhető.