A vártnál is csendesebb év volt a tavalyi az ingatlanpiacon

Az ingatlan értékek csökkenése objektív ténnyé vált, bár ez tranzakciókkal nem volt alátámasztott. 2010-ben a finanszírozók szembe kell, hogy nézzenek a finanszírozott ingatlan értékcsökkenéséből, a bérleti díj csökkenésből, vagy a növekvő üresedésből eredő következményekkel, amit 2009-ben többnyire nem tettek meg. Nyilvánvalóvá vált, hogy magasabb követelményrendszer kialakítása szükséges a projektek előkészítése során, egyre részletesebb elemzések és pontos piackutatások készítésére lesz igény - hangsúlyozta Balla Ákos.

Beck Tamás, az ipari ingatlan üzletág igazgatója kifejtette, hogy 2009 folyamán az ipari ingatlanpiac fejlődési dinamikája csökkent a korábbi évekkel összevetve, 2008-hoz képest kevesebb csarnoképület került átadásra (181.000 m2), illetve kevesebb bérleti szerződés került megkötésre (140.000 m2). Ez egy jelentős, de egyelőre nem drasztikus csökkenésnek tekinthető, főleg amennyiben a korábbi évek értékeit – és nem csak a kimagasló 2008-at – vesszük figyelembe. Az üresedési ráta nőtt a 2008 év végihez képest (17-ről 21 %-ra), viszont már változatlan volt az év közepén mért értéknek.

A bérlők kiváró álláspontra helyezkedtek, az igen aktív piactesztelés ellenére relatíve kevés tranzakció született tavaly, illetve ismereteink és becslésünk szerint a teljes piaci állomány mintegy 15-20 %-a döntött inkább szerződése meghosszabbítása vagy újratárgyalása mellett. „2010 a stabilizáció éve lesz, bár az év folyamán drasztikusan vissza fog esni a fejlesztők aktivitása, különösen a nagyobb alapterület és spekulatív építkezések tekintetében. A kisebb bérlők számára kínálati, míg a nagyobb bérlők számára már keresleti piac várható. Az akciós árazású, megépült épületek bérbeadása után új árazási korszak várható az új fejlesztések tekintetében, mely keretében bérleti díj emelkedésével is szükséges lesz számolni. Az értékesítési piacon igen alacsony szintű aktivitás volt tapasztalható mind a fejlesztési telkek, mind a telephelyek értékesítése, ill. vétele tekintetében. Egy kisebb fajta “felengedés” várható 2010 folyamán, részben a már sürgőssé váló értékesítések, részben a halogatott vásárlások következtében, de különösen a kisebb-közepes méretű szegmensben.” – mondta Beck Tamás.

Saly Miklós, az irodabérbeadási üzletág igazgatója elmondta, hogy a 2009-es évet mind a gazdaság, mind az ingatlanpiac szempontjából egy olyan atyai pofonhoz tudná hasonlítani, amire az ember még nagypapa korában könnyen emlékszik. „Érdekes beszélgetés témája lehetne, hogy válság nélkül mi lenne ma az irodapiac helyzete. Vajon még magasabb lenne az üres területek aránya? Mi lenne a bérleti díj szint? A fejlesztések továbbra is terjeszkednének a Marshall kereszt teljes figyelmen kívül hagyásával? A lényeg, hogy a válság jött, és felbolygatta a piacot. Elérte azt, hogy „olyan” már sosem lesz, mint volt. Tudatosabb, megalapozottabb döntésekben reménykedhetünk minden oldalon. Ha pozitívan gondolkodunk, akkor lehet, hogy ez a válság jót is tesz velünk.” – összegezte Saly Miklós.

A kiskereskedelmi piaci áttekintésében Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág igazgatója ismertette, hogy a nem-élelmiszer (non-food) kereskedelmi szektorban 7,6%-os csökkenés volt tapasztalható, ezzel a kereskedők profitabilitása jelentősen csökkent, mely a Magyarországi üzlethálózatok racionalizálásához, bérleti díj újratárgyalásokhoz, üzletméret csökkentéshez és néhol üzletbezáráshoz vezetett. Az üresedési ráta különösen Budapesten kívül és az utcai üzletek esetében magas, de a bérleti díjak minden kereskedelmi helyszínen csökkentek. „A kereskedelmi ingatlanok új koncepciója a ’desztinációs’ központ, amely egyesíti a különleges építészetet és az egyedi kereskedelmi kínálatot. Ezek a kisebb méretű központok belvárosi helyszínen kínálnak különleges vásárlási élményt. A legjobb példa erre a Palazzo Dorottya, amelyben a Gruppo Coin, az Escada Sport és a Pizza Marzano kapott helyet, valamint a Párisi Nagy Áruház Alexandra könyváruháza, mindkettő 2009 3-4. negyedévében nyitott jelentős marketing támogatással. A legközelebbi, ebben a koncepcióban megvalósuló projekt 2011-ben az ORCO Váci1 projektje, amely hasonlóan magas színvonalú vásárlási élményt ígér.”
A kereskedelmi piac átrendeződése lehetőségeket teremt a tőkeerős kereskedők részére, hogy 2010-ben új márkákkal lépjenek piacra. Budapest legerősebb kereskedelmi pontjai is kedvezőbb feltételek mellett válnak elérhetővé, mint például a Mammut, a Westend és a Váci utca – mindez kulcspénz nélkül.

A befektetési ingatlanpiacot illetően Michael Smithing a Magyar Távirati Iroda (MTI) 2010. január 20-án kiadott közleményére reagálva elmondta, a szakmának elsősorban a bevételtermelő ingatlanok forgalmát kell figyelemmel kísérni, és ebben az összehasonlításban az idei évre jelentős növekedés jelezhető előre, azaz a 2009. évi €262 millióval szemben 2010-ben €400-450 milliós forgalom várható. 2009 folyamán, Magyarországon a Colliers International 17 tranzakciót jegyzett minden ingatlanszektorban, melyek teljes értéke körülbelül €569 millió volt. Azonban ezek közül 6 tranzakció vonatkozott bevételtermelő befektetési ingatlanok értékesítésére, melyek összege megközelítette a €262 milliót. Ezen kívül 11 tranzakció esetében saját épületbe költöző tulajdonosok, hotelek illetve felújításra váró ingatlanok szerepelnek a listán.

„A legjobb irodai hozamot a 2010-es év során körülbelül 7,75%-ra, míg a legjobb kiskereskedelmi termékre 7,5%-re becsüljük. A hozam az általános „A” kategóriás irodaterületekre 8,5% körül alakul. A befektetési piac várhatóan már elérte a legalacsonyabb szintjét, 2010 folyamán a hozamok stabilizálódnak, illetve a jelenlegi becsült hozamok helyett tranzakciókkal alátámasztott mérhető tényeket fogunk látni. A befektetők várhatóan a befektetési piac alapszabályait veszik alapul döntéseik során így az elhelyezkedést, a stabil bérleti díjakat, és a hosszú távú bérleti szerződéseket tekintik majd fontosnak, a befektetési tranzakciók volumene pedig a 2009. évi €262 millióról várhatóan €400-450 millióra növekszik.”