Vevőcsalogató módszerek

Az idén az eladatlan új lakások számának tetőzését várja Budapesten az Otthon Centrum (OC). Felmérése szerint a vevőre váró otthonok száma a már átadott beruházásokban most először haladta meg a háromezret, 2010 elején 3800 körül alakult. Ehhez jön hozzá az épülő projektekben lévő 3000, tehát összesen közel 7000 új lakás közül választhat az, aki most keres otthont. Valkó Dávid vezető elemző arra számít, hogy még az idén megindulhat az eladatlan készlet felszívódása, ugyanis jelentős, akár 50 százalékos visszaesés várható a piacra kerülő lakások számában.

A vevőknek most érdemes lakást vásárolni az Otthon Centrum szerint, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálniuk. A beruházók új vevőcsalogató konstrukciókkal próbálnak ügyfeleket szerezni, a régi megoldások (garázs féláron, ingyen konyhabútor vagy plazmatévé) már nem mindig érik el az új lakást vásárlók ingerküszöbét. Mivel most az a fő probléma, hogy a potenciális vásárlók nem mernek vagy nem tudnak hitelt felvenni, egyre több fejlesztő áll elő értékesítésösztönző módszerekkel.

Ilyen például, amikor a lakásár 15-20 százalékának befizetése után, illetve opciós vásárlást biztosító előszerződés aláírását követően a vevő beköltözhet a lakásba. Az ár fennmaradó részét a következő egy-két évben törleszti, amelynek mértékét úgy határozzák meg, hogy a fel nem vett „elméleti” hitel havi törlesztőrészleténél alacsonyabb összegről legyen szó. Tulajdonossá azt követően válunk, hogy az előszerződésben meghatározott időszak után végszerződést kötünk, kifizetve a lakás teljes vételárát.

A konstrukció előnyei közé tartozik, hogy a vevőknek csak egy-két év elteltével kell felvenniük a hitelt, várhatóan a mainál kedvezőbb feltételekkel, továbbá az illetéket a végszerződést követően kell csak megfizetniük. Az is kedvező, hogy ha sürgősen költöznének, de nem tudták eladni korábbi lakásukat, akkor ezzel a megoldással haladékot kapnak, s lesz elég idejük vevőt találni – véli Valkó Dávid. Mint lapunknak hozzátette: ezt a „leginnovatívabb” konstrukciót csak a nagy beruházók kínálják, a kisebbek más típusú kedvezményeket adnak, de ezekről többnyire egyedileg állapodnak meg a vevőkkel.

Az árak alakulása átlagosan a kereslet változásaitól függ, ennek megfelelően csökkenő tendencia indult el 2009 második fél évétől (panellakásoknál már tavaly egész évben ez látszott). Az idén – januári adatok szerint – ez a csökkenés megállni, de mindenképpen lassulni látszik. Kivételt képeznek a panellakások, ahol még januárban is estek az árak a tavalyi szinthez képest. Az OC 2010-re összességében stagnálásra számít az árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet.

A társaság szerint a márciusi hitelfelvételi szigorítás következtében szűkül az a kör, amely hitelképes marad, a jövedelemmel nem rendelkezők, az alacsony fizetésűek vagy a be nem jelentett foglalkoztatottak kiszorulnak a hitelfelvételből, és ugyanez vár a falun, kistelepülésen élőkre. „Éppen ezért arra számítunk, hogy az idén a kisebb területű és olcsóbb lakások iránt nő a kereslet, ugyanakkor a hitelszigorítás nem hoz drasztikus keresletcsökkenést, hiszen nagy számban vannak még jelen a készpénzes vásárlók, emellett a lakosság amúgy is óvatosabbá vált a hitel felvételekor” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. Szerinte a lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s az akkori 30-40 százalékos forgalmi visszaesés után az idén – optimistán – minimális, körülbelül 5 százalékos bővülésre lehet számítani. A lakásvásárlási hajlandóság a második fél évtől indulhat erősödésnek, de a 2008-as kedvező ingatlanpiaci helyzet így is leghamarabb csak 2011 közepére térhet vissza – jósolta. VG