Ingatlankezelői szerepben

A válság nyomán jelentősen csökkent az irodaingatlanok átfogó műszaki karbantartására adott külső megbízások száma, ugyanakkor megszaporodtak a profiljukat ebben az irányban bővítő iroda-bérbeadók – számolt be a Világgazdaságnak az új trendről Petrik Zoltán, az Eston ingatlanüzemeltetési divízióvezetője. Az ingatlanos nagykönyvben a feladatok láncszerű leosztása van megírva: a nemzetközi ingatlanalap megbíz egy régiós vagyongazdálkodót (asset manager) a régióbeli ingatlanportfóliója kezelésével; a vagyonkezelő országonként továbbosztja az épületek ügyvitelével járó feladatokat egy-egy ingatlangazdálkodónak (property manager), aki megtartja magának a könyveléssel-bérléssel kapcsolatos teendőket, a műszaki feladatokat pedig kiszervezi egy ingatlankezelőnek (facility manager) – szól a divízióvezető tankönyvi példája.

Ebben történt most változás. A romló ingatlanpiaci helyzetben az ingatlankezelők a számviteli-jogi feladatok mellett a műszakiakat is hajlamosak megtartani maguknak, akár fel is mondják a harmadik féllel kötött szerződéseiket, hogy aztán maguk gondoskodjanak ezeknek a feladatoknak az ellátásáról. Kényszerű elbocsátások helyett így akár fel is vehetnek új munkatársakat: kertészt, gépészt, villanyszerelőt, takarítót. Az ok elsőre költséglefaragásnak tűnhet: megspórolhatók általa az ingatlankezelő cég menedzsmentköltségei. Alaposabban belegondolva Petrik ennél komolyabb előnyöket is lát a műszaki feladatok „házon belül” tartásában. A válság során minden cég, így az ingatlangazdálkodók is, érzékenyebbekké váltak a készpénzáramlásra. Márpedig a bérirodák piaca prosperáló időkben is igencsak volatilis, hát még recesszióban. Van, amikor sok a bérlő, van, amikor kevés, van, hogy időben fizet, van, hogy nem. Ilyen kockázatok mellett az ingatlankezelésnek mint vállalkozásnak nagy előnye, hogy állandó bevételeket képes generálni – ha ügyesen szervezik a mestereket, még mások ingatlanának kezelésével is megbízhatják őket.

Nem mellékes előny az sem – figyelmeztet Petrik Zoltán –, hogy az ingatlangazdálkodó a műszaki feladatok cégen belül tartásával pontosabb képet kaphat az ingatlankezelés valódi költségeiről. A karbantartási átalánydíj sok apró kellemetlenségtől szabadítja meg az ingatlangazdálkodót, de el is rejti a karbantartás valódi költségeit. Csak amikor felhagynak vele, derül ki: a beázások nem is olyan gyakoriak, az elektromos zárlatok elhárítása pedig jóval kevesebbe kerül, mint azt gondolták.

A komplex műszaki karbantartás megszervezéséhez persze megfelelő emberre van szükség – figyelmeztet Petrik Zoltán –, nem is akármilyenre. Műszaki jártassággal kell rendelkeznie az illetőnek, de gépészmérnököt azért nem igényel a munkakör. Fontosabb, hogy szót értsen a bérlőkkel: a jó sváda előny, az ügyfélbarát mentalitás elengedhetetlen. A műszaki kompetencia és az emberekkel való bánni tudás külön-külön bármikor megszerezhető a munkaerőpiacon – jegyzi meg az Eston divízióvezetője –, egyetlen személyben egyesülve azonban ritkaság.

A tankönyvbeli pengepontos feladatdelegálás csorbát szenved az ingatlangazdálkodás és -kezelés integrációjával, ez elvben akár feladatmegosztási problémákhoz, hovatovább érdekütközéshez is vezethetne – valójában mindig az ingatlangazdálkodó a probléma gazdája, ennek az elhárításában az ingatlankezelő legfeljebb segít. Örök szabály: havária esetén mindig a bérlőnek van igaza. A magyar ingatlanszakmában egyébként is kevés a tankönyvi tisztaságú formáció. Az Eston felmérése szerint a kisméretű irodák gazdái nemhogy ingatlankezelőt, de még külsős ingatlangazdálkodót sem szívesen bíznak meg. A közepes méretű, nagyobb számú bérlővel rendelkező irodaingatlanok esetén már muszáj külsőst bevonni – a felmérés tanúsága szerint az esetek 40 százalékában így is csak az ingatlankezelést szervezik ki, 60 százalékban viszont az ingatlangazdálkodást is. A klaszszikus, vagyongazdálkodós-ingatlangazdálkodós-ingatlankezelős megosztás csak a 12 ezer négyzetméternél nagyobb irodákra jellemző. ZsA