Szigorú feltételek vonatkoznak az érkező kamatplafonra

A Bankszövetség oldalán hétfőn jelent meg, hogy az önkéntes THM-plafont milyen feltételek, előírások mellett nyújtanák a bankok. Az előírások elég szigorúak, és még egy meglepetést is láthatunk közöttük – derült ki a Bankmonitor közleményéből. Ebben kiemelték, hogy már többször hallhattunk az 5 százalékos önkéntes kamatplafonról. A kormány tervei szerint ez lenne a lakáshitelek THM-értékének felső határa 2025-ben.

A Bakszövetség felsorolta az 5 százalékos önkéntes THM-plafon feltételeit:

• 35 év alatti hiteligénylő vásároljon lakást.
• Az érdeklődők első lakásukat vásárolják meg a kölcsönből.
• Kizárólag „zöld”, energiahatékony ingatlanokat lehetne megfinanszírozni a kölcsönből. (Az épület A+ vagy kedvezőbb energetikai besorolású kell legyen, és a primer energiaigénye nem haladhatja meg a 68 kilowattóra per négyzetméter per év értéket.)
• Az épület alapterülete nem haladhatja meg a 60 négyzetmétert.
• A lakás vételára nem haladhatja meg az 1 200 000 forint per négyzetméter értéket.

A tervek szerint 2025. április elseje és 2025. október 31. között lenne elérhető a konstrukció. Ez egyben azt is jelenti, hogy nem év elejétől indulna a lehetőség, hanem még több mint 4 hónapot várni kellene rá. Akik ennél gyorsabban szeretnének lakást venni, azoknak mindenképpen érdemes szétnézni a jelenlegi hitelajánlatok között.

Fontos kikötés a közleményben, hogy mindez magára a kamatra, nem pedig a THM értékére vonatkozik. Ez egyben azt is jelentené, hogy a THM értéke minimálisan magasabb, durván 5,2-5,3 százalék lehetne.

Nem tart örökké a kamatplafon

A másik nagyon fontos kitétel, hogy a kedvezményes kamatot a bankok a futamidő első 5 évében biztosítanák. Ez két dolgot jelenthet a Bankmonitor szerint

• A bankok kizárólag az 5 éves kamatperiódusú hiteleik esetében vezetnék be az önkéntes kamatplafont.
• A másik lehetőség, hogy a kamatperiódus hosszától függetlenül a kölcsön induló kamatának plafonja 5 százalék lenne, ami az ötödik évtől egy előre meghatározott, magasabb értékre állna át. Majd ezt követően a hitel kamatperiódusának megfelelően változnának a kamatok.

Az 5 évig fix kamatozású hitelek esetében a jövedelem kisebb része fordítható hiteltörlesztésre, mint a biztonságosabb, legalább egy évtizeden át változatlan kamatozású kölcsönök esetében. Ezen hiteleknél a jövedelem kisebb mértékben terhelhető meg. Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel esetében 600 ezer forint alatti fizetésnél a jövedelem fele, míg az ezt elérő jövedelemnél a 60 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére.
Egy 5 évig fix kamatozású kölcsönnél egy 500 ezer forintos nettó jövedelemnek csak a 35 százaléka, azaz 175 ezer forint lehetne legfeljebb a kölcsön törlesztőrészlete. Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel választása esetén akár 250 ezer forint is lehetne a havi részlet. Ez természetesen erősen befolyásolja az igényelhető kölcsön maximumát is.

Létezik a feltételeknek megfelelő ingatlan?

A kamatplafonhoz meghatározott energiahatékonysági szintet többnyire az új lakások, illetve a nagyobb modern használt ingatlanok érhetik el. Az 1,2 millió forint per négyzetméteres korlát pedig ebben a szegmensben igencsak szigorúnak tűnik.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2024 harmadik negyedévében Budapesten az új lakások átlagos négyzetméterára 1 480 000 forint volt, de az országos átlag is 1 210 000 forint, ami szintén magasabb a kamatplafonnál meghatározott limitnél. A használt lakások ára ennél valamivel alacsonyabb, ám a modern, korszerű, energiahatékony használt házak érdemben nem sokkal olcsóbbak az új lakásoknál. Természetesen a piacon találhatók az átlagnál olcsóbb és drágább ingatlanok is, vagyis lehet megfelelő új építésű, használt ingatlant is találni. De az biztos, hogy az adatok alapján ezek száma nem lesz jelentős.