Az adósmentés súlyos torzulásokhoz vezethet a lakáspiacon

A kormányzat tervei szerint az adósmentés keretében a késedelembe esett adósok ingatlanjait megvásárló vevők kaphatnak kedvezményes hitelt. Az Otthon Centrum szerint a piac torzulásához vezethet, ha a támogatott hitelek kizárólag a problémás ügyfelek ingatlanjainak megvásárlására lesznek elérhetőek.

A kilakoltatási moratórium határidejét kitolták 2011. július 1-ig; ez az időszak a bajbajutott lakáshitel-tartozások adósait segítő csomag kidolgozására szolgál. A korábban kiszivárgott részletek – a rászorulók ingatlanjait az állam megvásárolná, az eredeti tulajdonosnak bérleti jogot kínálva, illetve a devizaadósok törlesztő részleteinek rögzítése – mellett a nyilatkozatok már a keresleti oldalt célzó kamattámogatásról is szólnak.

A tervek szerint a késedelembe esett adósok ingatlanjait megvásárló vevők juthatnának kedvezményes hitelhez; az így stimulált kereslet tehetné lehetővé, hogy az adós valós piaci áron adja el ingatlanát, és minél nagyobb mozgástere legyen a továbblépésre. Az Otthon Centrum szakértői szerint a korlátozott ideig vagy összegig elérhető kedvezményes hitelek vásárlásra ösztönözhetik a most még kiváró vevőket, ezzel gyorsabban felszívódna a kényszerértékesített állomány, és élénkülne a lakáspiac. Magyarország vezető ingatlanközvetítő hálózata óvatosságra int a kedvezményes hitelek korlátozásaival kapcsolatosan.

„Amennyiben a kedvezményes hitelek csak azok számára lesznek elérhetőek, akik lakáshitellel késedelembe esett adós ingatlanát vásárolják meg, torzulhat a lakáspiac működése. Azok a lakáshitelüket rendesen fizető tulajdonosok, akik törlesztési nehézségeik miatt el szeretnék adni ingatlanjaikat, hátrányba kerülhetnek a már most problémás ügyfelekkel szemben, hiszen az ingatlanuk megvásárlásához nem lesz elérhető kedvezményes hitel, ezért nehezebben tudják majd értékesíteni ingatlanjukat, és ez újabb bedőlési hullámhoz, valamint egy kettős ingatlanpiac kialakulásához vezet" - véli Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója.

„Ugyanakkor, ha a kamattámogatás nem csak a már most késedelemben levőkre, hanem a jövőben késedelembe esőkre is vonatkozna, a kedvezményes hitel jelentette könnyebb értékesíthetőség arra ösztönözhetné a most még rendesen törlesztő eladókat, hogy eladás előtt tudatosan késedelembe essenek lakáshitelükkel. A nem kívánt torzulás elkerülése érdekében a kamattámogatott hiteleknek minden használt lakásra elérhetőnek kell lenniük. Amennyiben a Kormány a költségvetési terhet szeretné a szűkítéssel kordában tartani, jobb megoldás lenne, ha meghatározásra kerülne egy teljes támogatott hitel kontingens, valamint lakásonként fixálnák a hitel arányát és maximális mértékét. A kontingens bevezetése gyors vásárlásra ösztönözné a most még kiváró vásárlókat, és többletkeresletet hozna a lakáspiacra. Ezzel felszívódnának a kényszerértékesített lakások, és a lakáspiac is lendületet kaphatna” - tette hozzá Nagygyörgy.

Az ingatlanvásárlást szolgáló hitelekre nyújtott kamattámogatás keresletélénkítő hatása a múltban már igazolást nyert az ingatlanpiacon. 2002-ben a 12/2001-es Kormányrendeletben szabályozott állami kamattámogatási rendszer jelentős keresletélénkülést hozott a lakáspiacon. A nagyon nagy érdeklődés miatt a támogatott hitel feltételeit 2004-ig többször módosították, végül jelentősen szigorították. Ebben a rövid időszakban azonban egyértelmű volt a lakáspiaci élénkítő hatás; a kedvezményes hitelek hatása a tranzakciószámban is látható, a KSH adatai alapján a 2001-ben 180.000 lakáspiaci tranzakció 2003-ra 270.000 tranzakcióra nőtt. Ez alapján a kamattámogatás jó megoldás a kereslet élénkítésére, de használatakor a mellékhatásokra is figyelni kell.