Drámai szinten a lakáseladások száma - Árak részletesen

Tavaly még a tragikus szintre süllyedt 2009-es forgalmat sem érte el a lakástranzakciók száma. A nem végleges adatok szerint különösen nagy az új lakások forgalmának visszaesése: 2010-re vonatkozóan eddig alig több mint 4 ezer eladott új lakás adatait ismeri a Központi Statisztikai Hivatal (KSH), mely a napokban hozta nyilvánosságra legfrissebb elemzését. Két évvel korábban még 14 ezer új otthon talált vevőre, majd rá egy évre 8 ezer. Használt lakásból mintegy 78 ezer cserélt gazdát 2010-ben, ám az előtte lévő két évben az adatok tanúsága szerint még 140 ezer, illetve 83 ezer.

Az eladott lakások számában negyedévenként számottevő ingadozásokat lehet megfigyelni, ezek részben szezonális, részben szabályozási okokhoz köthetők – mutatnak rá az elemzők. Átmeneti megugrást okozott például mind a használt, mind az új lakások forgalmában 2009 második negyedévében a lakásépítési támogatás megszűnése, mert sokan emiatt előrehozták a vásárlásukat. 2010 első negyedévében pedig az illetékszabályok változása eredményezett a használtlakás-forgalomban kisebb növekedést.

Az eladásra szánt új lakások építése évek óta fokozódó mértékben Budapestre, a nagyvárosokba és az agglomerációkba koncentrálódik, a kisebb településeken minimális szintre csökkent – állapítja meg a KSH. Tavaly ezen otthonok 83 százalékát a fővárosban, a budapesti agglomerációban, vagy a megyeszékhelyeken adták el (2009-ben ugyanez az arány 78 százalék volt). A 3151 magyarországi település közül 275-ben egyáltalán nem adtak el lakást, további ezer településen csak 1–3 értékesítésről lehet tudni.

Országos átlagban az elmúlt évben a lakások 1,9 százaléka cserélt gazdát, a használt lakások forgalma Nyugat-Dunántúlon (2,2 százalék) volt a legmagasabb, Észak-Magyarországon és Közép-Dunántúlon a legalacsonyabb (1,4 illetve 1,5 százalék).

A nagyvárosok rangsorát e tekintetben Győr vezeti (3 százalék), majd Nyíregyháza, Debrecen, Szeged és Pécs következik 2,5 százalékos aránnyal. A lista végén Miskolc kullog, itt a lakásoknak csak 1,5 százaléka került piacra.

Az elemzés szerint tavaly mérséklődött a használt lakások árának csökkenése, az új lakásoké viszont erősödött. A használt lakások ára már csak 1,7 százalékkal volt alacsonyabb a 2009-esnél, az új lakásokért viszont az egy évvel korábbi minimális áresés után tavaly további 6 százalékkal kérhettek kevesebbet az eladók. Mint megjegyzik a kutatók: 2009-ben az új lakások piacán a kismértékű összetétel-javulás még kompenzálhatta az árak csökkenését, így a teljes árváltozás minimálisnak bizonyult. Ám tavaly – a további minőségjavulás dacára – az erősebb árcsökkenés miatt már a teljes újlakás-forgalom árszintje is alacsonyabb volt. A használt lakások esetében tavaly az év elején kis eltolódást mért a statisztikai hivatal a magasabb értékű ingatlanok irányában, aminek következtében (és mivel az árszínvonal csökkenése is mérséklődött) ebben a szegmensben az átlagos árszínvonal 2009-hez képest kis növekedést mutatott.

Egy új lakás átlagára 2007-ben még 16,4 millió forint volt, az ezt követő években 16,9 millió forintra nőtt, majd tavaly visszaesett 16,2 millióra. Az új lakások fajlagos árának országos átlaga 2010-ben 276 ezer forint volt négyzetméterenként, Budapesten ennél magasabb, 351 ezer forint volt az átlagár. A használt lakásokért átlagosan 10,3 millió forintot fizettek a vevők, 200 ezer forinttal többet, mint egy évvel korábban. A fajlagos átlagár is nőtt, bár csak minimális mértékben: átlag 154 ezret lehetett elkérni négyzetméteréért, ezer forinttal többet, mint 2009-ben.

A lakások árát tekintve Budapesten a II. kerület áll az élen, 28,9 millió forintos átlaggal, ezt követi a XII., az I. és az V. kerület (rendre 25,6, 21,6 és 21,5 millió forint). A legolcsóbb lakások a X. kerületben keltek el, átlagosan 9,1 millió forintért, ezt alig haladja meg a VIII. és a XXI. kerületi lakások ára (10,1 és 10,4 millió forint).

A fővárosi panellakásokról a Duna House Holding adott a napokban rövid elemzést, megállapítva: az elmúlt egy év során az árakban alig történt változás, de kissé megfogyatkoztak a vevők. A panelek fővárosi átlagárai alig 2 százalékot estek, 9,34 millióról 9,12 millió forintra, ami négyzetméterenként 207-ről 206 ezerre történő csökkenést jelent. Ám az is igaz, hogy az idei első két hónapra a kivárás nyomta rá a bélyegét, hiszen rengetegen számítottak arra, hogy a bedőlt hitelesek lakásainak piacra dobását érintő moratórium feloldásával majd zuhannak az árak. Emiatt a tavalyi első negyedévihez képest 20 százalékkal csökkent a kereslet. Így tehát január-februárban elsősorban a kihagyhatatlanul olcsó lakások mentek, amely torzítja az átlagárakat. Miután a vevők is belátták, hogy nem lesz olcsó lakásdömping a moratórium után, ismét élénkült a piac egésze.

Továbbra is a 44-45 négyzetméteres panellakások a legkeresettebbek, a vásárlók több mint fele a 40-60 négyzetméteres otthonok közül böngész, a másik hányaduk pedig fele-fele arányban a 20 négyzetméterrel kisebbeket, illetve nagyobbakat keresi. A panelt vásárlók háromnegyede az 5-10, a többiek a 10-15 millió forint közötti lakásra vadászik.

Kis átrendeződés történt a kerületek között: a III. és IV. kerületek paneljei iránti kereslet 5 százalékkal csökkent, de például a VIII. és XIII. kerületekben lévők keresettebbek lettek. Tavaly a III. és XI. kerület volt a sláger, idén azonban szinte homogén a klasszikus lakótelepek közötti arány.