A fizető frankhitelesek is csapdába esnek - Lakáseladási kálvária

A csendes, pontosan fizető frankhitelesek, egy része szívesen költözne, de „bent ragadt” az ingatlanjában. Az ok egyszerű: csak nagyon körülményes jogi procedúrával, némi szerencsével és számtalan bizalmi tényező beiktatásával lehet új ingatlanra átvinni a hitelfedezetet, vagyis szinte sehogy – véli a Duna House.

A jelenleg létező jogi megoldást is kevesen ismerik, még ügyvédi körökben is. Ha egy tulajdonos kissebbe költözne költségracionalizálás céljából, akkor az értékesítés és vétel közti különbözetet befizetné a banknak, aki az új lakásnak megfelelő, már csökkentett fedezettel vezetné tovább a csökkentett hitelt.

Nagyobb lakásba költözés esetén, ha rendelkezik a tulajdonos a többlettel,(amennyivel többe kerül a nagyobb lakás,) akkor a bank ugyanazt a hitelt egy másik, immáron magasabb ingatlanra terhelhetné át. Az adós költözhetne egy nagyobb lakásba, szabad tőkét felhasználva úgy, hogy nagyobb kockázatot nem vállalna a hitelével, a bank pedig nagyobb fedezetet kapna ugyanarra a hitelre.

Az ügylet kettő adásvételből áll össze: a meglévő lakást is el kell adni, illetve az újat megvásárolni. Az első lakás eladásánál azonnal felmerül a kérdés: hogyan kerüljön sor a tehermentesítésre? Az első lakás vevője számára ugyanis biztosítani szükséges a jelzálogjog törlését a kifizetés esetére, a második adás-vétel esetében pedig az eladó szeretné biztonságban tudni, hogy a vételárat megkapja. A problémát elsősorban az okozza, hogy a jelenlegi törvények szerint csak úgy van lehetőség fedezetcserére, ha a tulajdonos nevén van az a két lakás, amelyek közt a fedezetcserét szeretné lebonyolítani.

Kevés adósnál áll elő az a lehetőség, hogy önerőből vegyen egy másik lakást és utána átterhelje a fedezetet, mielőtt a régit eladná. Mégis jelen lehetőségek között valahogy azt az ideális állapotot kellene elérni, hogy az eladandó lakás még-, a megvásárolandó pedig már a költözni vágyó tulajdonában legyen. Ez jelenleg csak nagyon körülményes jogi procedúrával (és rengeteg papírmunkával) kiküszöbölhető probléma.

Mindkét adásvételben szereplő feleket először is ajánlott egy asztalhoz ültetni és a két tranzakciót egy jogi körben kezelni, mert ha a rendszerben bármilyen hézag keletkezik, valakinek hatalmas kockázatot kell vállalnia. Lehetőség szerint az első adásvételi szerződés vevője a teljes vételárat helyezze ügyvédi letétbe, melyből a második adásvételi szerződés vételára annak eladóját illeti meg. (Fontos, hogy a letétbe helyezett összeg elérje a második adásvételi szerződés vételárát, ellenkező esetben a második adásvételi szerződés vevője - aki egyben az első adásvételi szerződés eladója – ki kell, hogy egészítse azt.) Ezen túlmenően az ügylet másik alapköve a bank, mint a jelzálogjog jogosultja. Neki kell nyilatkozni arról, hogy a  megvásárolandó ingatlan alkalmas a fedezetcserére és ha a megvásárolandó ingatlanra a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül, akkor a terhet átjegyzi az új lakásra.

A szükséges összeg letétbe helyezése, illetve a banki nyilatkozat megléte esetén a második adásvételi szerződés vevőjének (aki egyben az első adásvételi szerződés eladója) tulajdonjoga a megvásárolandó ingatlanra bejegyzésre kerül, mely esetre – a fent említett banki nyilatkozat alapján – a bank átvezeti a jelzálogjogot az első lakásról a második lakásra. Ezt követően kerülhet bejegyzésre az első lakás vevőjének is a tulajdonjoga. Az ügyvédi letétből ezt követően szabadul fel a második adásvételi szerződés eladója javára az őt megillető vételár. Amennyiben a tulajdonjog, illetve jelzálogjog átjegyzése elmaradna, a letétbe helyezett összeg az első adásvételi szerződés vevőjének visszajár, vagy a jelzálogjog törlésére fordítható.( Arra is van példa, hogy a hitelező pénzintézet különíti el a tehermentesítéshez szükséges összeget egy óvadéki számlán.)

Arra a nem várt esetre, ha a második lakáson a tulajdonjog átvezetésre kerül, azonban az eladó a vételárát mégsem kapná meg, javasolt egy olyan speciális tartalmú adásvételi szerződés felbontásáról szóló megállapodás aláírása és az aláírással egyidejű letétbe helyezése, mely alapján a második lakás tulajdoni viszonyai visszaállíthatóak. 

Jelentősen bonyolítja a fent vázolt folyamatokat, amennyiben a teljes vételár letétbe helyezésére nincs lehetőség, vagy a második lakás is terhelt, illetve az első lakás vevője részben banki hitel igénybevételével kívánja megfizetni a vételárat.

És ez még csak a jogi része a problémának, ugyanis nem vettük bele azt a gyakorlati nehézséget, hogy mindez akkor hajtható végre, ha az adós egyszerre talál vevőt a lakására és találja meg a számára ideális másik ingatlant, amibe költözne. Ez önmagában is egy alig teljesíthető gazdasági feltétel!

A Duna House emlékeztet: a devizahitelesek közel 90 százaléka pontosan fizet. Ha a törvények lehetővé tennék, hogy a jó ügyfelek - mintegy jutalom gyanánt - a meglévő frankalapú hiteleiknél egy könnyített eljárás keretében ingatlanfedezetet tudnának cserélni, akkor a kormány céljai úgy tudnának teljesülni, hogy akár családbővítés okán, akar költségracionalizálásból, de mégis képesek lennének a tulajdonosok könnyen továbblépni.