Megtizedelődött lakásépítések

Az értékesítésre épített új lakások száma négy év alatt a tizedére esett. Szakértői vélemény szerint a csökkenés egyik oka a magas kamatszint, ami a 27 százalékos áfával együtt veszteségessé teszi a legtöbb beruházást.

Amíg négy éve 8380 lakás épült a fővárosban kifejezetten értékesítési céllal, addig tavaly már csak 820. Az Otthon Centrum vezető elemzője, Déry Attila szerint az újépítésű ingatlanok forgalomcsökkenése mögött egyebek között a vevők bizalmatlansága is tapasztalható. A vásárlók ugyanis egyre kevésbé mernek vételár előleget fizetni még el nem készült lakásokra, ami komoly finanszírozási problémák elé állítja az ingatlanfejlesztőket.

Így szinte nincs újépítésű lakás-utánpótlás, ezért a már átadott, de még eladatlan lakáskészlet nagyon statikus: a vevők 3-6 hónappal később ugyanazokkal a lakásokkal találkoznak a kínálatban, amiket már korábban is láttak. Ez pedig egyre inkább a használt lakások felé fordítja őket.

A kereslet és a finanszírozási lehetőségek szűkülése, az áfa 20-ról 27 százalékra emelkedése és a lakásfejlesztési hitelek kamattámogatásának megszüntetése miatt az ingatlanfejlesztők jelentősen visszafogták magukat. Tavaly a használatbavételi engedélyek száma 17 százalékkal volt alacsonyabb, mint az azt megelőző évben, az építési engedélyek száma pedig 15 százalékkal csökkent 2011-ről 2012-re. Amíg 2005 és 2007 között 80-85 százalék körül alakult az értékesítésre épített lakások aránya, addig 2012-ben ez 50 százalékra esett.

Az elmúlt évben 10 560 lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt, ami alig éri el a 2005-ös szint negyedét, ugyanakkor az építési engedélyek száma ötödére esett ez alatt az idő alatt. Ráadásul – különösen a fővárosban – egyre inkább a saját célú építkezések kerülnek előtérbe.

Az Otthon Centrum szerint a jelenleg is érvényben lévő keresletélénkítő intézkedések – a kamattámogatás és a szocpol – alacsony népszerűségük miatt nem élénkítik eléggé a piacot. Az újépítésű lakások áfájának legalább átmeneti csökkentése, esetleg a magánszemélyek számára átmeneti időszakra megnyíló ÁFA-visszaigénylési lehetőség jelentősen csökkentené az új lakások árát, így élénkülne a kereslet. Ráadásul egy ilyen lépés a 2012-es statisztikák alapján, 25 millió forintos átlagár mellett mindössze 5 milliárd forint bevételkiesést jelentene a költségvetés számára.

"Az újépítésű lakáspiacnak szüksége lenne további keresletélénkítő támogatásra, de a kínálati oldalról sem szabad elfeledkezni. A finanszírozási nehézségek és a magas kamatszint az ingatlanfejlesztőket is sújtják. Az MNB új gazdaságélénkítő programja, amely két százalékos kamat mellett kínál hiteleket vállalatoknak, éppen ezért nagy segítséget jelentene az ingatlanfejlesztők számára is" – mondta Déry Attila.

Az értékesítési idők az újépítésű lakások esetében is jelentősen megnőttek, ezért az alacsony kamatozású hitelek az ingatlanfejlesztők kockázatát is kezelhetőbbé tenné. A magas kockázati tényező sok fejlesztőt tart vissza a projektek indításától.

Az ingatlanfejlesztések beindulására a jelenleg nagyon gyengén teljesítő építőiparnak is szüksége lenne. Az intenzívebb fejlesztői aktivitás életet lehelhetne az építési telkek piacába is, nem is beszélve a bankok portfoliójában ragadt telkek, vagy félkész projektek értékesítéséről.

Ezen kívül az új lakások nem csak a lakásállományt gyarapítják, hanem általuk javul az állomány minősége is. A használt lakásokra kiadott energetikai tanúsítványok első tapasztalatai alapján az állomány jó része messze áll az újépítésű lakások legalább „C” energetikai besorolásától.