A változás előszelét érzi az ingatlanpiac

Az idén nem emelkedett feljebb a mélypontról a hazai ingatlanfejlesztés: az IFK tagvállalatai által 2013-ban megvalósított beruházások nagysága 100 millió euró, vagyis a tavalyi szinten stagnál. Az eredmény megegyezik a 2000-ben megvalósított beruházások volumenével. Ez a szám pedig a válság kitörésekor, 2008-ban realizált 1,3 milliárd eurós volumen alig 10 százaléka.

„A piac kínálati és stagnál” – összegzi Takács Ernő, az IFK elnöke az ingatlanpiaci elmúlt évét. „Nem indul új fejlesztés, a kereslet sem növekedett, a befektetési piacon pedig egyszerűen nincsen érdemi tranzakció. A közép-európai régióba szánt befektetések szinte kivétel nélkül Lengyelországban és Csehországban zajlanak.”

Az ingatlanfejlesztők portfoliójában számos jelentős nagyságrendű és megfelelően előkészített projekt ragadt be, spekulatív (tehát kifejezetten befektetésre szánt) fejlesztések pedig nem indulnak a kínálati piacon. A bankok által lélegeztetőgépen tartott, bedőlt projektek léte sem segíti a piac öntisztulását. Mindennek köszönhetően a magyarországi irodaházakban, logisztikai és kiskereskedelmi központokban igen alacsonyak a bérleti díjak.

A következő években azonban változásokra számít az IFK elnöke. Ezek előszele a gazdasági növekedés 2014-es beindulása. „Az ingatlanpiacot érintő makrogazdasági mutatók közül a legfontosabb a gazdasági növekedés (GDP), amelynek eredményeképpen a professzionális ingatlanfejlesztők által nyújtott üzleti infrastruktúra (telephely, raktár, ipari telek, iroda, kereskedelmi ingatlanok) iránt növekedhet az érdeklődés. A kereslet bővülése, a vásárlóerő növekedése, a korábbi fejlesztések pénzügyi lezárása rendbe hozhatja a felvevő piacot, aminek köszönhetően ismét beindulhat az ingatlanfinanszírozás” – magyarázza el az összefüggést Takács Ernő. „Egyes piaci elemzők és a kormány 2% körüli gazdasági növekedésre vonatkozó prognózisa optimizmusra adhat okot, ugyanakkor fontos lenne, hogy ebben ne csupán a mezőgazdaságnak és a közpénzből, EU-forrásból finanszírozott állami és önkormányzati beruházásoknak legyen szerepe.”

A gazdasági növekedés azonban csak lassan lendíti be az ingatlanfejlesztést. Az ingatlanpiacon egy új fejlesztés megvalósítása (az engedélyezés, a kivitelezés, majd végül az átadás) legalább két évig tart, emiatt a várható növekedés hatásai is később jelentkeznek majd.
Ugyanakkor örvendetesnek tartjuk, hogy az MNB jövő évtől lehetővé teszi a Növekedési Hitelprogram II. lépcsőjében rendelkezésre álló 2 ezer milliárd forintból akár kereskedelmi ingatlanfejlesztések finanszírozását is.

Más mutatókat is árgus szemmel figyelnek jövőre az ingatlanpiac szereplői. Ilyen például a foglalkoztatottság. Ez a tényező kétféleképpen hat: egyrészt, a munkahelyteremtéshez mindig ingatlanra is szükség van, másrészt, a tartós munkaviszonyban lévők a kiskereskedelmi ingatlanok megmaradását segítik a vásárlással, és valószínűbb az is, hogy lakást vesznek.

Az államadósság mértéke és finanszírozása is fontos kérdés, mert a befektetői piacon az ingatlan legnagyobb versenytársa az állampapír. Mindezek mellett, akárcsak más befektetési formák esetén, az ingatlanpiacon is szükség van stabil forintárfolyamra.

Az IFK hangsúlyozza, Budapest irodakínálata igencsak versenyképes a régióban. Egy korábban már említett példa: itthon az irodában dolgozók teljesítményének csupán 6 százalékát kell csupán irodabérlésre költeni, ami a közép-európai régióban márt átlagos arány fele. Azonban a gyakori jogszabályváltozások és számos kapkodó állami intézkedés miatt külföldön nem tartják kiszámíthatónak a hazai gazdasági és üzleti környezetet, márpedig e nélkül nem jelentkeznek új bérlők. „Ehhez tehát megbízható üzleti környezet és versenyképes jogi szabályozás, vagyis gyors, olcsó, átlátható engedélyezés, ügyintézés is szükséges” – mondja Takács Ernő.