Hatalmas árkülönbségek a hazai telekpiacon

Területileg erősen koncentrált a magyarországi telekpiac: az adásvételek körülbelül negyede Győr-Moson-Sopron, illetve Pest megyében valósul meg – derül ki az OTP Jelzálogbank frissen megjelent Telek Értéktérkép elemzéséből. Ha a járások szintjén vizsgáljuk, a 2012-es és a 2013-as első félévi adatok szerint a dobogón álló Győri, Soproni és Mosonmagyaróvári járásban kötik meg összességében minden tizedik adásvételt az országban. „Az országos forgalomból 1 százalék felett részesedő 27 járásból mindössze nyolc nem dunántúli vagy Pest megyei” – érzékelteti Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Érdemes megvizsgálni, hogyan változott a telekforgalom összetétele települési jogállás szerint. E tekintetben az elmúlt öt év során szembetűnő átrendeződés volt megfigyelhető az amúgy zsugorodó telekpiacon. Míg Budapest és a nagyvárosok forgalmi részaránya nagyjából változatlan maradt, mindeközben a forgalom közel 60 százalékát adó községek részesedése a kisebb városok rovására fokozatosan nő. „Ennek alapja minden bizonnyal a családi házak iránti kereslet általános visszaesése. Községekben viszont marginális a lakáskínálat, így ott továbbra is az önálló házak jelentik az ingatlanforgalom túlnyomó részét, és ez a telekforgalomra is kihat” – magyarázza Valkó Dávid.

A magyarországi telekpiacot egyébként lassuló forgalomcsökkenés jellemezte a válság óta eltelt években: míg 2008 és 2010 között közel kétötödével csökkent az adásvételek száma, 2010 és 2012 között már csak 10 százalékkal szűkült a piac. Egyedül Somogy megyében volt pozitív irányú a kereslet elmozdulása az elmúlt négy év során, ahol a 2007-ben meghosszabbított autópálya-szakasz növelte a környező, elsősorban a Balaton déli partján fekvő települések vonzerejét. Tavaly összesen mintegy 13,7 ezer 1/1 tulajdoni hányadot érintő telektranzakció volt hazánkban.

Ami a telekárakat illeti, együtt vizsgálva a 2012-es és a 2013-ban eddig regisztrált eladásokat, megyei szinten 8,5-szeres különbséget látunk az eladott telkek átlagárai között. Vidéken átlagosan 3600 forintot kell szánni egy négyzetméter telek megvásárlására, míg Budapesten közel 28 ezer forintos volt az átlag. A megyei sorrendet Pest vezeti 6330 forint/m2-rel, s még Győr-Moson-Sopron, Csongrád és Hajdú-Bihar értéke van 4000 forint/m2 felett. A sor végén pedig – Békés és Tolna után – Nógrád megye áll, egyedüliként ezer forint alatti fajlagos árral (740 forint/m2). A vidéki átlagos telekár 3,7, míg Budapesten 31 millió forint volt az elmúlt bő másfél évben. Járási szinten vizsgálva az átlagárat nem meglepő, hogy a legmagasabb árkategóriába a fővárosi kerületek mellett nyolc Pest megyei járás került. Emellett sorrendben a Szegedi, Debreceni, Balatonalmádi, Balatonfüredi, Győri, Mosonmagyaróvári és Egri járások átlagára haladja meg az 5500 Ft/m2-es szintet.

A megyeszékhelyek telekárait összevetve, az elmúlt bő másfél évben Veszprém bizonyult a legdrágábbnak, 12,5 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ezután hajszállal lemaradva Győr következik, majd Szeged, 11,5 ezer forintos fajlagos átlagértékkel. A lista végén pedig Békéscsaba és – bőven kétezer forint alatti átlagos négyzetméterárral – Salgótarján állnak.

Miskolcon vették a legkisebb telkeket
Az elmúlt bő másfél évben eladott telkek átlagmérete országosan 1300 négyzetméter volt. Települési jogállás szerint nincsenek látványos különbségek: a két szélsőérték Budapest volt 1040 négyzetméterrel, illetve a községek 1400 négyzetméterrel. Megyék között azonban már közel 70 százalékos az eltérés a legnagyobb (Szabolcs-Szatmár-Bereg, 1700 négyzetméter) és a legkisebb (Pest, 1000 négyzetméter) tranzakciós átlagméret között. Megyeszékhelyek között pedig 2,2-szeresre nő a különbség: míg Miskolcon 800 négyzetméter, Székesfehérváron 1800 négyzetméter volt az átlagméret.