Valóban éled már a tetszhalott?

„A befektetési piacon tavaly a 2009 és 2010-ben tapasztalt 200 millió euró körüli értéket regisztráltuk. Az utóbbi öt évben az átlagos éves befektetési volumen 239 millió eurót tett ki, ami jóval elmarad az ezt megelőző öt év egymilliárd eurós átlagától” – állapította meg Lindwurm György, a DTZ Hungary Kft. befektetési igazgatója, aki szerint az elmúlt években erősen befolyásolta a magyar befektetési piac alakulását Budapest rossz gazdasági megítélése, valamint az intézményi befektetők hazai piacaikra való visszahúzódása, illetve a biztonságos, gazdaságilag stabil országok felé való fordulása.

Pedig Budapest kedvező befektetési lehetőségeket tartogat az exkluzív minőségtől a jelentős ráfordítást igénylő kisebb értékű ingatlanokig, és mindkettőre láttunk példát az elmúlt év során. A vevők köre is hasonlóan változatos. Lindwurm György tapasztalatai szerint egy kiemelkedő minőségű termék még az olyan nemzetközi befektetők figyelmét is felkelti, amelyek pár éve még hallani se akartak a magyar piacról és aktív azok köre is, akik több millió euró értékben vesznek ki hosszú távra, megfelelő piaci értéken bérbe adott ingatlant.

A vevők és az eladók elképzelése azonban – főként az árak tekintetében – még mindig nincs egyensúlyban és ez jelentősen nehezíti a piac erősödését. A befektetők szinte kizárólag a budapesti irodaházakat és főleg az egybérlős, hosszú távra kiadott kisebb-nagyobb kiskereskedelmi egységeket keresik, az utóbbiakat akár vidéken is. A DTZ Hungary befektetési igazgatója úgy látja, hogy újra vonzóvá teheti Budapestet a régió iránt érdeklődő befektetők körében, ha tartós pozitív jeleket küld az ingatlanpiac, illetve ha ugyanakkor a régióban szűkül és drágul a kínálat.

Az irodapiac mutatta az elmúlt évben a legtöbb pozitív változást – állapította meg a DTZ üzletágvezetője, Simonyi Balázs, aki szerint optimizmusra adnak okot a csökkenő üresedési ráták és a javuló kereslet. Ugyanakkor továbbra is jellemző az alacsony fejlesztési aktivitás, jóllehet 2014-ben közel 70 000 négyzetméter új irodaterülettel fog emelkedni az irodaállomány. Emellett továbbra is számos tervre van építési engedély, ahol egy nagyobb előbérleti szerződés mellett elkezdődne a fejlesztés, de csupán két fejlesztő tervez a következő két évben építkezés.

A keresleti oldalt vizsgálva fordult a trend az irodapiacon: a teljes kereslet nagy részét nem a szerződéshosszabbítások uralták, mint az elmúlt években, hanem a nettó bérbeadások aránya nőtt jelentősen. A tavalyi három negyedéves bérbeadási volumen 22 százalékát új bérlők tették ki. Annak ellenére, hogy jelenleg a teljes irodaállomány 22,8 százaléka, 589 ezer négyzetméter üresen áll, a nagyobb bérlők választási lehetőségei nagyon korlátozottak, ha összefüggő, modern, jó helyen lévő irodát keresnek a fővárosban. A következő 6-12 hónapban esedékes költözéseket figyelembe véve csupán kilenc épület felel meg egy 3000 négyzetméteres bérlet esetében, míg az 5 ezer négyzetmétert meghaladó igények esetében ez a szám négyre csökken. Magyarország ugyanis ismét rákerült a nemzetközi szolgáltató központok, az SSC vállalatok térképére. AZ SSC vállalatok jelenleg több mint 250 000 négyzetmétert bérelnek.

Az ipari és logisztikai ingatlanpiacon sajnálatosan tovább gyengült a bérlői aktivitás és az üresedési ráta 4,8 százalékponttal emelkedett egy év alatt – foglalta össze Joó Domonkos üzletágvezető. A bérlők évek óta tartó területoptimalizálásának eredményeként jelentősen emelkedett a kihasználatlansági mutató: jelenleg a teljes 1,8 millió négyzetméteres állomány 23,8 százaléka vár bérlőre és nem várható jelentős javulás e téren az elkövetkezendő 12 hónapban. A szerződéshosszabbítások mértéke is visszaesett, olyannyira, hogy a szerződéshosszabbítások a bérbeadások mindössze 37 százalékát tették ki az első háromnegyedévben. Ez abból adódik, hogy az elmúlt három évben több mint 400 ezer négyzetméterre újítottak szerződést, így a jelentős bérlők – már a válság kitörését követő években – újraértelmezték bérleti konstrukcióikat és ekkor alakították ki stratégiáikat. Az új bérbeadások aránya ezzel együtt nőtt, de még mindig elmarad az előző évek szintjétől. Fontos hozzátenni, hogy ezeknek az új bérbeadásoknak a nagy része a meglévő ingatlanállományon belüli költözést takar, mivel új, nagy szereplő nem jelent meg a hazai piacon.

Nem épülnek bevásárlóközpontok

A kiskereskedelmi egységek piaca ugyanakkor változatos képet mutat. Mindössze két fejlesztő jelentette be, hogy a következő években bevásárlóközpont építésbe kezd, de jelentős előrelépés egyik esetben sem tapasztalható. A DTZ adatai szerint a jól pozícionált bevásárlóközpontok kiváló bérbeadottsági mutatóval büszkélkedhetnek, ám néhány esetben csak átalakítások és felújítások révén tudnak bérlőknek megfelelő helyet biztosítani. Ezzel szemben sok pláza szenvedi meg a kihasználatlansági emelkedését, a bérlői mix minőségének romlását és a látogatottság csökkenését. Néhány felső kategóriás márkán kívül kevés az új belépő, viszont számos nagyobb divatcég bővítette eladóterét az év folyamán.