Mire van szüksége a magyar lakáspiacnak?

Az ingatlan- és hitelcégek szakemberei szerint az elmúlt időszakban bevezetett intézkedések – főleg a kamattámogatás és a szocpol – előremutatóak voltak, tennivaló azonban még akad a kereslet és a vásárlói önerő növelése vagy éppen az újlakásépítések beindítása érdekében.

A „félszocpol” (a használtlakás vásárlására igényelhető vissza nem térítendő támogatás) bevezetése időről-időre felröppent a hírekben, de eddig konkrét tervek nem kerültek napvilágra. Valóban nagy segítséget jelentene a jelenleg csak vegetáló lakáspiacnak. A már életben lévő szocpollal szemben ez a támogatás a piac nagyon jelentős szegmensét, a teljes forgalom több mint 95 százalékát kitevő használtlakás-piacot érintené; így – ismét a jelenlegi szocpollal ellentétben – valóban kézzelfogható hatása lehetne.

„A részletek természetesen itt is nagyon fontosak, a támogatás összegének elég magasnak kell lennie ahhoz, hogy új keresletet tudjon a lakáspiacra vonzani.” – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A feltételek kialakításakor pedig fontos, hogy az energetikai vagy a szociális szempontok ne szűkítsék túlzottan az igénylők és ingatlanok körét, hiszen akkor az élénkítő hatás csak korlátozottan érvényesül.”

Már jelenleg is elérhetőek a lakáscélú hitelek futamidejének első 5 évében állami kamattámogatást nyújtó konstrukciók. Bár 2013 nagy részében versenyképes kondíciókat nyújtottak, nem tudtak jelentős mennyiségű új keresletet vonzani a lakáspiacra, a feltételek további módosítása ezért is lenne nagyon fontos.

„Az új állami kamattámogatási rendszer feltételei már többször módosultak pozitívan, de tapasztalataink szerint további módosításokkal a keresletélénkítő hatását tovább lehetne fokozni.” – emeli ki Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) ügyvezető igazgatója. – „Érdemes lenne felülvizsgálni és a jelenlegi kamatkörnyezethez igazítani a támogatott hitelek kamatainak jogszabályban rögzített 6%-os alsó határát, hiszen a piacon egyre több hitelkondíció lesz ennél kedvezőbb. Másrészt a hitelkeresletet a jobb kiszámíthatóság miatt jelentősen növelné, ha a támogatási időszak megduplázódna 10 évre, vagy akár a teljes futamidőre kiterjedne.”

A hitelezési kondíciók mellett az önerő előteremtése is kulcskérdés a lakásvásárlók számára. A félszocpol esetében is nagyon fontos lenne, hogy ezt a támogatást a bankok általánosan és teljes körűen beszámíthassák az önerőbe. Megfontolandó a fiatalok önerejének támogatása is, hiszen a fiatal, első lakásukat vásárló vevők most különleges helyzetben vannak. Az elmúlt évek 15-20 százalékos árcsökkenése miatt kedvező áron juthatnak lakáshoz, és ha nem lakáseladásból teremtik elő a szükséges tőkét, veszteséget sem kell elszenvedniük a vásárláskor. Így a fiataloknál az önerő előteremtésének támogatása, esetleg a szükséges önerő arányának csökkentése – persze megfelelő biztosítékok mellett – olyan réteget hozhatna kedvező helyzetbe, amelynek nagyon megéri lakásvásárláson gondolkodnia.

Az értékesítési idők jelentősen megnövekedtek, ami megnehezíti a lakáscserét, hiszen gyakran kerülnek a családok olyan helyzetbe, hogy a kiszemelt, új otthon már megvan, de a megvásárlásához szükség van a régi lakás értékesítésére is, ami viszont elhúzódhat. Így a költözés is megkésik, valamint a kiszemelt lakás eladója is lassabban jut a pénzéhez. Egy állami támogatású költözési hitel, ami pont ebben az átmeneti állapotban az értékesítendő régi lakás terhére nyújtana hitelt sokat segíteni a lakáspiac felpörgetésén. Egy rövid futamidejű, maximum 2 éves, egy összegben visszafizetendő, alacsony (0 – 2,5 százalékos) kamatú hitel jó megoldás lenne.

A lakáspiac jövője nagymértékben függ attól, hogy a banki hitelportfoliókban lévő, a bedőlt hitelek fedezetét adó – 2014 elején csaknem 120 ezer – ingatlant hogyan és mikor vezetik ki a portfoliókból. Az árverési kvótarendszer az eredeti tervek szerint 2014 végéig szabályozza a kényszerértékesítéseket. A rendszer az eddig eltelt időszakban nem tudta csökkenteni a bedőlt hitelek mögötti ingatlanok számát, sőt, 2011 negyedik negyedéve óta tovább emelkedett a kvóta alapja.

Így a probléma 2014 után is jelentős maradt, és bár a nagyszámú piacra dobásból adódó kínálati ársokk és árcsökkenés sem a bankok, sem a lakosság érdekében nem áll, további szabályozói beavatkozásra lesz szükség. Az árverési kvótarendszer eddig nem tudta megoldani a problémát, az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a bankok is a piaci értékesítést preferálják az árverések helyett. A szabályozási környezetnek ezt is figyelembe kell vennie, és egyensúlyt teremtenie a banki hitelportfolió tisztulásának üteme és piacra kerülő nyomott árú ingatlanok száma között, azaz az árcsökkenést elkerülve a leggyorsabban tisztuljanak ki a banki portfoliók.

A már meglévő programok - például az árfolyamgát - mellett további intézkedésekre is szükség lehet. „Gyakori probléma, hogy a forintárfolyam gyengülése és az ingatlanárak csökkenése miatt a fennálló tőketartozás megközelíti, vagy meghaladja az ingatlan piaci értékét.” – mondja Bánfalvi László. – „A devizahitelek forinthitelre váltása esetén az LTV mutató (a hitel összegének és a fedezet értékének hányadosa) 80 százalék fölötti részére vállalt állami garancia jelentősen megkönnyíthetné az árfolyamkockázat kiküszöbölését, a devizahitelek forintosítását.”

A lakásépítések zuhanórepülése, valamint az újlakás-eladások egyre csökkenő aránya komoly problémákra utal az újépítésű lakások piacán. A bizalomhiány az egész lakáspiac teljesítményére kihat, de amíg a használtlakások piacán a demográfiai változások évről-évre kitermelnek egy alacsony szintű, de stabil keresletet, az újépítésű lakások piaca kitartóan zsugorodik.

„A bizalomhiány abban mutatkozik meg, hogy a vásárlók már átadott vagy az átadáshoz nagyon közeli lakásokat keresnek.” – magyarázza Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A fejlesztők nagyon kevés lakást tudnak értékesíteni a kivitelezés fázisában, így az építkezés finanszírozása is szinte teljes egészében rájuk hárul.” Ez jelentősen megnöveli a finanszírozási költségeket, amivel a beruházás megtérülése is kérdésessé válik; ráadásul a lehetséges hozam nem fedezi a fejlesztéshez kapcsolódó kockázatokat. Ennek megfelelően a lakóingatlan fejlesztők nagyon komolyan visszafogták aktivitásukat.