A bérlő akár zsarolhatja is az ingatlan tulajdonosát

Gyakran előfordul, hogy egy lakást vagy irodaházat a tulajdonos úgy ad el, hogy azt bérlők használják. A bérleti szerződések ilyen esetben átszállnak az új tulajdonosra. Az új Polgári Törvénykönyv szerint azonban ebben az esetben a bérleti szerződés biztosítékai megszűnnek, azaz a vevő (új tulajdonos) nem veheti igénybe a bérletet korábban biztosító kezességet, óvadékot, bankgaranciát vagy más biztosítékot. Ez sok esetben jelentősen megnehezítheti a bérbe adott ingatlan eladását és erős tárgyalási pozícióba hozza a bérlőket – tájékoztatott a Szecskay ügyvédi iroda.

A bérleti szerződésekhez ugyanis számos biztosíték kapcsolódhat, mint például óvadék, kezesség, bankgarancia, amelyek komoly szerepet játszanak abban, hogy a bérleti szerződésből valóban befolyjon a bérleti díj. Mindezek az új Ptk. alapján automatikusan megszűnnek, ha a bérbeadó eladja az ingatlant; így például a tipikusan szerződéskötéskor kifizetett óvadék sem száll át az új tulajdonosra, hanem visszajár a bérlőnek.

„A problémát az jelenti, hogy a bérleti szerződés átszállására a szerződés átruházás szabályai irányadók, ami azt jelenti, hogy megszűnnek a szerződés biztosítékai, és ezáltal jelentősen gyengül az új tulajdonos pozíciója.” – mondta Boronkay Miklós, a Szecskay ügyvédi iroda ügyvédje. Boronkay Miklós szerint mindez azt eredményezi, hogy jelentősen csökkenhet a bérleti szerződések értéke, hiszen a bérleti díjkövetelések biztosítatlanná válnak. Annak természetesen nincs akadálya, hogy a biztosítékokat a felek újra létrehozzák, így például a kezessel új kezesi szerződést írassanak alá, a bérlőtől új óvadékot kérjenek, vagy új zálogjogot alapítsanak. Ez azonban egyrészt körülményes eljárás, másrészt a bérlő illetve a kezes együttműködési készségén múlik, hogy hozzájárul-e a biztosítékok újraalapításához. Kérdéses továbbá, hogy hogyan alakul az újonnan alapított biztosíték sorsa például a bérlő cég ellen indított felszámolási eljárásban.

A fentieket alapján az új Ptk. a bérlőket erős tárgyalási, rosszabb esetben zsarolási helyzetbe hozza a kiadott ingatlan adásvétele esetén; az együttműködési hajlandóságuktól függ a bérleti szerződés és ezáltal a bérbe adott ingatlan értéke. Mindez pedig megnehezítheti a bérbe adott ingatlanok eladását. A biztosítékokkal kapcsolatos probléma nem merül fel, ha az eladó nem közvetlenül a bérbe adott ingatlant, hanem az azt tulajdonló céget adja el.