Egyre kevésbé lehet alkudozni a bérleti díjakról

Az elmúlt tíz év talán legaktívabb, legizgalmasabb időszakát éli az irodapiac – hangsúlyozta elemzésében Pál Tamás, az Eston International iroda-bérbeadási divíziójának vezetője. A válság utáni időszak beruházáshiányos évei véget érni látszanak, de a kedvező gazdasági környezet hatására megélénkült bérlői igény még mindig dinamikusabban nő, mint az építés volumene. Idén várhatóan az előző évben átadott irodaterületek négyszerese kerül piacra; a mintegy százezer négyzetméternyi tervezett átadással szemben azonban a 2015-ös, rekordmagas piaci kereslet további bővülése áll szemben.

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF) adatai szerint az irodapiaci kereslet az első negyedévben meghaladta a 84 ezer négyzetmétert, ami ugyan fele a megelőző három hónapos szintnek, de közel 30 százalékkal haladja meg az első negyedéves kereslet ötéves átlagát. A BIEF 212 szerződést regisztrált ebben az időszakban, az átlagos tranzakcióméret 398 négyzetméter volt. A legnagyobb ügyletek között található a General Electric bővülése 3671 négyzetméteren a Váci Greens B épületében és az MSD 2498 négyzetméteres hosszabbítása a Millenium Towers III irodaházban. Van olyan belvárosi irodaház, ahol évekig 10 ezer négyzetméter terület állt üresen, de tavaly év végére már csak 300 négyzetméter szabad terület maradt. 2015 utolsó negyedévében a belvárosban 32 ezer négyzetméter irodaterületet szívott fel a kereslet, 2016 első negyedévében további 24 ezer négyzetmétert.

„Az ingatlanfejlesztők tavaly nagyon sok tervet elővettek, leporoltak, átneveztek, és hozzáláttak a fejlesztésükhöz. A fejlesztők között is nagy verseny érzékelhető, a kínálat kezd nagyon változatos lenni” – tette hozzá Pál Tamás. Nem csupán irodaház-, hanem városközpont-fejlesztések is folyamatban vannak, például az 50 hektár feletti területével kiemelkedő BudaPart, amely egy nagyszabású, komplex fejlesztési projekt irodaházakkal, lakó- és kereskedelmi kiegészítőfunkciókkal együtt. Az új fejlesztéseknél másfél-két év múlva lehet számolni az új épületek átadásával, így a várakozások szerint a bérleti díjak feljebb kúsznak, a bérlőknek maximum az jelent vigaszt, hogy a jövőben egyre jobb minőségű épületek fognak megépülni.

Az Estonnál ugyanakkor azt tapasztalják, hogy a bérlők nincsenek feltétlenül tisztában a piaci trendekkel, és gyakran hiányzik részükről a tudatos időzítés a bérleti szerződéseket illetően: sokan elkezdtek növekedni, de nem figyeltek oda, hogy időben megfelelő irodaterületet is találjanak maguknak. A belvárosi régióban, illetve a központi pesti és budai részpiacokon az elmúlt év végére már egyszerűen elfogytak az irodaterületek. Az ingatlan-tanácsadó szerint eljött az idő, hogy a bérlők lássák a piaci realitásokat: a bérbeadók prioritása a legjobban kiadható irodaterületek kialakítása és a bérleti bevételek maximálása. Ezek alapján a mostanában lejáró, kisebb vagy alacsonyabb bérleti díjú irodaszerződések meghosszabbítására aligha lehet számítani, ugyanakkor az elérhető, minőségi kínálat is egyre szűkül a bérletidíj-alku valószínűségével együtt.