Kockázatosabb lett a belváros

Kérdésessé vált, hogy érdemes-e még befektetési céllal belvárosi ingatlant vásárolni, miután egyre több jel utal a lakáshotelek aranykorának közelgő lecsengésére. Tavaly már visszaesett a korábban hirtelen megélénkült lakáspiaci forgalom, bár csak azért, mert beindultak az előértékesítések.

Év végére elérkezett a tranzakciós mélypont, amikor a Duna House a 2015. decemberi forgalomnál 18 százalékkal gyengébb piacot mért, mivel az egy évvel korábbi, több mint 10 ezer adásvétellel szemben mindössze 8500-ra csökkent az üzletkötések száma. A 2016-os év teljes lakáspiaci forgalmát a DH összességében 5 százalékkal kisebbre becsüli, mint a korábbit, a Központi Statisztikai Hivatal csak hetek múlva teszi majd közzé adatait, de az várhatóan – legalábbis az előző évekből kiindulva – aligha fog nagyságrendekkel eltérni az ingatlanforgalmazó hálózatétól.

A visszaesés egyébként csak látszólagos, a vevők nem tűntek el a piacról, hanem átpártoltak a használt ingatlanoktól a most épülőkhöz. A statisztikában látható visszaesés éppen ebből, a folyamatban lévő tranzakciókból ered, az eladott új lakások csak egy-két év múlva, a használatbevételi engedély kiadása után jelennek meg a lakáspiaci forgalomban.

Mindeközben a helyzet változására hívja fel a figyelmet friss elemzésében a Balla Ingatlanirodák. A cég belvárosi irodájának szakmai vezetője, Schneider Zoltán rámutatott, hogy azoknak a befektetőknek lassan érdemes lesz átgondolni terveiket, akik a rövid távú lakáskiadás, az airbnb-zés szándékával szeretnék tőkéjüket új lakásba fektetni.

Méghozzá belvárosi új építésű lakásba, ahol a turizmus szempontjából leginkább keresett, legjobban kiadható lakások épülnek, ugyanis a befektetők várakozásai már sokszor nem igazolódnak vissza: ingatlanaikat teljesen lelakták a turisták, nem hozták a remélt bevételeket, és kiderült, hogy sokak számára túl sok vele a munka – fogalmaz a szakember, nem titkolva azt sem, hogy egyre több társasház indít pereket a lakáshotelek miatt.

A felperes társasházak érvelése szerint a lakás hasznosításának ezen formája jogellenes, a rövid távú kiadás révén ugyanis az ingatlan már nem lakáscélú, hanem kereskedelmi célt szolgál, ami ellen a lakóközösség fel akar és tud lépni, ügyvédi irodák szerint eredményesen. Balla Ákos, az iroda tulajdonosa szerint az airbnb-zés rövid távon nem fog megszűnni, mert a szállodaipar ellenállása ugyan jelentős, de éppen most, a 2017-es úszó-világbajnokság idején jól is jönnek a magánszállások, a tömegeket ugyanis a budapesti szállodák magukban nem képesek megfelelően kiszolgálni.

Két-három éven belül viszont jelentősen szűkülhet majd az airbnb-zők mozgástere, és akkor azok, akik belvárosi új építésű lakásokba fektették a pénzüket, rosszul járhatnak, hiszen ezeknek az élénk kereslet miatt most túlárazott lakásoknak az ára csökkenhet is. Új építésű ingatlant mindezekre tekintettel Balla Ákos inkább a jelenleg középmezőnybeli árakon elérhető XI., XIII. és a XIV. kerületben tart jó befektetésnek vásárolni, olyan környéken, ahol a közelben tanuló és dolgozó hosszú távú bérlőkre stabilan lehet építeni.