Haszon a zöldben

A lakóingatlan-fejlesztők mindig arra kíváncsiak, hogy mennyit ér meg nekik invesztálni a zöld felület fejlesztésébe ahhoz, hogy a befektetett összeg a lakások eladásával megtérüljön, vagy profitot termeljen. A közparkok mellett lakóparki kertépítések hatását is vizsgáló tájépítész, Takács Dániel az egyik kiemelkedő példaként említi a 2003-ban, 100 milliós költségből kiépített XIII. kerületi Római Kert belső udvarát.

Ott a lakások eladását segítő eredeti látványtervekben csak egy sematikus felület szerepelt, ám miután elkészült a belső kertterv, az oda néző lakások ára megugrott. A legnagyobb budapesti lakásépítő projektje, a Sasad Resort lakásait sem csak a környék nívója, hanem az oda tervezett nagy zöld felület és közpark képes az átlag fölé emelni. Az építész szerint ha 15 ezer forintot költenek egyetlen négyzetméternyi környezetmegújításra, az nagyságrendileg 50 ezer forinttal dobja meg a vonzáskörzetében lévő lakások négyzetméterárát.

[caption id="" align="aligncenter" width="600"] Fotó: Reviczky Zsolt[/caption]

Városszerkezeti szinten is ez a helyzet, csak a lépték más, és itthon még nem készült olyan részletes kutatás, amely a városi szabadterek és szabadtérfejlesztések ingatlanérték-befolyásoló hatását vizsgálja. Takács Dániel hat éven át végzett kutatómunkája ezért hiánypótló és a tervezett nagyberuházások, lakóparképítések miatt nagyon aktuális. A doktori értekezéshez felhasznált vizsgálatsor fókuszál a fejlesztések életminőségre gyakorolt hatására, a környezeti javak gazdasági értékelésére és a beruházók szempontjából kulcskérdésnek tekinthető visszacsatolásra, vagyis a szabadtérfejlesztésekre fordított összeg megtérülésére.

A fogyasztói árindexszel és a lakásárindexszel korrigált ingatlanérték-vizsgálatok a többi között a Millenáris Park, a Belváros Új Főutcája projekt, a Hajós utca, a Kerekerdő park és a Tompa utca térségére számszerűsítették a közterületi hatások eredményeit. A tájépítész fontosnak tartotta megbizonyosodni arról, hogy a lakásvásárlók a környezeti jellemzőkre is alapoznak, a döntés során legfontosabbnak az ingatlan helyét, fekvését, valamint a környezet állapotát és a rekreációs felületek közelségét tartják. Számos esetben bizonyult már a tervezett fejlesztés híre is értéknövelő hatásúnak, de az árak a megvalósult beruházást követően területenként különbözően viselkednek. A Millenáris Park létesítésének hírére például a környékbeli ingatlanárak gyorsan megközelítették a kerületi átlagárak felső szintjét, de ez az élénkítő hatás két év alatt elillant.

Mesés mértékben felértékelődött ugyanakkor a Középső-Ferencvárosban az egyik elbontott épülettömb helyén kialakított Kerekerdő park környezete. Az új parknak köszönhetően fellélegzett a sűrűn beépített városnegyed, amely re­kre­ációs területet nyert. A park környezetében lévő ingatlanok átlag alatti négyzetméterárai a park létrehozását követően, 2005-ben érték el a csúcsot, mintegy 29 százalékkal a kerületi átlagárak fölé emelkedve. Hat évvel később a parkhoz közeledve százméterenként 9 százalékos áremelkedést mértek egy négyzetméterre vetítve.

Az akkor még érintetlen, nem túl távoli Orczy park közelsége viszont nem jelent meg az Üllői út túloldalán jegyzett árakban, ami érzékletes példa arra, hogy egy-egy kedvelt terület vonzerejét forgalmi csomópontok, jelen esetben a nagy forgalmú Üllői út képes le-, illetve behatárolni. A ferencvárosiakat az Orczy parktól az Üllői út, a Népligettől pedig a Róbert Károly körút választja el, annak viszonylagos közelsége már nem mutatható ki az árakban.

A kutatás eredményei statisztikailag kiválók, de a valóságban nem számszerűsíthetők ennyire pontosan, viszont a tendenciát és a nagyságrendet jól érzékeltetik – szögezte le kérdésünkre Takács Dániel. A kidolgozott vizsgálati módszerekkel már könnyen számítható egy-egy szabadtérfejlesztési beruházás várható megtérülése, ha rendelkezésre állna egy, az ingatlanok pontos helyét, értékét és lényeges tulajdonságát tartalmazó adatbázis, amely a városrehabilitációkhoz hiányolt környezeti hatástanulmányok alapját is adhatná.