Társasházak: tulajdonbejegyzés csak nullás igazolással?

Még a Kúria munkacsoportja sem jutott egységes álláspontra abban a kérdésben, hogy a társasházak az adásvételi szerződés létrejötte után kitől – az eladótól vagy a vevőtől – követelhetik a közösköltség-elmaradás megfizetését. Pedig a szándék éppen az a Kúria több témában, rendszeresen felálló elemzőcsoportjai esetében, hogy az ítélkezési gyakorlatot elemezve megpróbáljanak javaslatokat összeállítani az adott területet jellemző kérdésekben a bírók számára. Az évek során az eddigi legnagyobb érdeklődés a társasházi perek témáját kísérte.

Mint Harter Mária, a Kúria tanácselnöke a tíz bíróból és hét külsősből (ügyvédekből, egy jegyzőből és a szakminisztérium tanácsadójából) álló munkacsoport összefoglalóját ismertető tájékoztatón elmondta: többszöri nekifutásra sem jutottak dűlőre a hátralékok ügyében, miközben azt látták, hogy a perekben is igen különböző határozatok születnek. A munkacsoport tagjainak egyik fele szerint a hátralékot annak kell megfizetnie, akinek a tulajdonlása idején keletkezett, a másik álláspont szerint azonban a vevő egy státuszba lép be, amivel együtt jár, hogy a társasház összes korábbi határozata érvényes rá, ennek értelmében az ingatlannal járó összes kötelezettség is.

Bár sokan lepapírozzák, hogy közösköltség-hátraléktól mentesen veszik meg a lakást, utóbb a társasház számára ez nem elég, ugyanis az eladó és a vevő egymással szerződik ilyen esetben, nem a társasházzal. A többféleképpen értelmezett helyzet ellenszere az egyértelmű előírás lenne, mely szerint az ingatlan-nyilvántartási (azaz földhivatali) bejegyzés jogszabályi feltételéül szabnák a hátralékmentesség igazolását. Ehhez a Földművelésügyi Minisztérium egyik rendeletét kell módosítani, amit a Kúria hamarosan indítványozni fog – tudtuk meg Harter Máriától.

Sok per indul a közösköltség-hátralék miatt, de a tanácselnök nem tudta megmondani, hogy pontosan mennyi, és hogy milyen összegekről van szó, mert a hárommillió forint alatti értékű vagyonjogi perekben nem lehet felülvizsgálati kérelemmel élni, vagyis azok nem jutnak el a Kúriáig. Egységes álláspont van viszont abban, hogy közösköltség-hátralék miatt haszonélvező és ingatlantulajdonos közül az utóbbit terheli a fizetési kötelezettség, még akkor is, ha a közös költség nagy része rezsielemekből áll össze. Ilyen esetben beperelheti a tulajdonos a haszonélvezőt, de csak ha befizette a hátralékot, mivel a bírói gyakorlatban elsődlegességet élvez a társasházi közösség működésének biztosítása.

Állandó munkacsoport lesz

Társasházi perekben mindig vannak slágertémák: a tetőtér-beépítések, házmesterlakások és garázsbeállók ügye lecsengett, most a panelprogramban való részvétel (és annak költsége) szül vitákat, és küszöbön állnak a 100-150 éves házakra váró, drága felújítások költségei miatti nézeteltérések – hangzott el. A lakáshotelek pereket nem szülnek, az szmsz-ben kitilthatják azokat a házból a lakók, de megbírságolni a tulajdonost nincs joguk. A darázsfészeknek számító társasházi jogviták rendezésének egyszerűsítésére, a bírók és a törvényességi felügyelettel nemrég megbízott jegyzők munkájának segítésére a Kúria állandó munkacsoport létrehozását tervezi.