Rekordok dőlnek a stagnálás után

Visszatértek a fejlesztők az ipari ingatlanok piacára, ahol az alacsony bázishoz mérten minden mozgás komoly eredmény. Az idei első kilenc hónapban négy helyszínen piacra dobott hat új ipari csarnok – összesen 72 ezer négyzetméteren – mindazonáltal egy ígéretes trendre utal. A kezdő lökést az 5,5 százalékra csökkent modern logisztikai parkok esetében még alacsonyabb, mindössze 4,8 százalékos üresedési ráta adta meg a fejlesztőknek – mondja Kákosy Beáta, az Eston International elemzési vezetője. A képet és a képletet tovább árnyalja – fűzi hozzá –, hogy a bérbe vehető üres területek földrajzilag széttagoltak, így lehetséges az, hogy az egy helyen 10 ezer négyzetméternyi raktáringatlant keresők igényét nem lehet kielégíteni. A bérlői igények jellemzően 2-5 ezer négyzetméter között mozognak, a nagy ügyfelek az új kínálat hiányában sokszor helyben maradnak. Nem véletlen, hogy a szerződéshosszabbítás adja a tranzakciók kétharmadát (68 százalékát), elköteleződni a felek ezen a piacon három-öt évre szoktak.

Az alacsony kihasználatlansági mutatók nyomán megindult a bérleti díjak emelkedése, a négyzetméterenkénti 3,6-4 eurós havi díjtartományon belül is egyre gyakoribbak a felső régióban kötött ügyletek – tudtuk meg az Eston szakértőjétől.

Az irodapiaccal ellentétben az ipari ingatlanok állománya koncentráltabb a tulajdonosi háttért illetően. Kivételt ez alól a teljes állomány 10 százalékát kitevő városi és város környéki logisztikai ingatlanok jelentenek, az úgynevezett city logisztika. Ennek kínálata összetett, igen különböző méretű, adottságú és korú ingatlanokkal meg sok tulajdonossal, valamint az átlagosnál magasabb, 13 százalékos üresedési rátával. Ebben a piaci szegmensben jóval kevesebb a zöldmezős beruházás, a bérelt területek átlagos mérete 540 négyzetméter, szemben a logisztikai parkok 7100 négyzetméterével. Az online kereskedelem térnyerésével, a raktározási igények növekedésével a city logisztikában már rövid távon a kereslet élénkülésére számítanak a piaci szereplők. A kiskereskedelmi forgalom, a fogyasztás növekedése ugyanakkor az egész logisztikai piacra serkentő hatással van, amire a konkrét számok is utalnak.

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) – melynek tagjai: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Eston International, JLL és Robertson Hungary – legfrissebb adatai szerint 2017 harmadik negyedévében két épülettel, összesen 26,6 ezer négyzetméterrel bővült az ipari állomány. Az Inpark Páty logisztikai parkban a Kühne & Nagelnak adtak át egy új épületet, miközben az állomány része lett egy 3,6 ezer négyzetméteres, korábban a tulajdonos által használt raktár is.

A budapesti agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállománya hamarosan átlépi a kétmillió négyzetmétert, ehhez már alig 20 ezer négyzetméter hiányzik csupán. Július és szeptember között a 99 százalékban logisztikai parki területre irányuló bérlői kereslet 122 ezer négyzetmétert tett ki, ami 44 százalékos bővülést mutat az előző év azonos negyedévéhez mérten. Az új szerződések aránya 19 százalék, míg 14,4 ezer négyzetméterre két előbérleti szerződést kötöttek, ami a teljes kereslet 12 százaléka volt.

Mérlegelési szempontok

A fő fogyasztói központok közelsége, a szabályozási környezet, a munkaerő elérhetősége, a közlekedési infrastruktúra és a beruházás teljes költsége az öt fő szempont az európai logisztikai vállalatok döntéseiben, miközben az összköltség a korábbiaknál kevésbé hangsúlyos a többi tényezővel szemben – állapította meg az ügyfelei körében végzett legfrissebb nemzetközi kutatásában a Prologis.