Könnyű finanszírozáshoz jutni az ingatlanpiacon

Hihetetlen piaci felfutás van a piacon: minden lakást megvesznek, az üres irodák konvergálnak a nullához – mondta Marti Zsuzsa, a Gránit Pólus banki finanszírozási igazgatója. Óriási kereslet van a piacon, hiszen áramlik befelé a tőke. Szerinte kifejezetten jók a piaci kondíciók, versenyeznek a bankok.

Amikor piaci boom van, akkor a bankok is finanszírozzák ezeket az üzleteket – fogalmazott Morvai Zsolt, a Takarékbank vállalati üzletágának igazgatója. Kiemelte, hogy jelenleg a szállodapiacnál is felfutás van, hiszen az elmúlt évben a kapacitásokban telítettség volt. Viszont a szállodaipari ciklikusság miatt ez nehezebb dió, ez „jobban cash biznisz” – tette hozzá.

A piac él, boomol, a bankok pedig ott vannak és segítenek

– hangsúlyozta Morvai Zsolt.

Elmondta, hogy a kockázatkezelőknek továbbra is komoly beleszólása van az ügyletmenetekbe: ha meg lehet csinálni egy projektet 30 százalék önerővel, akkor ennél természetesen biztosabb, ha 40 vagy inkább 50 százalék az önerő – ezt a kockázatkezelők folyamatosan srófolnák feljebb. Úgy véli, hogy a bankok közötti versenynek ezt ki kell majd tisztáznia, de szerinte „jó úton haladunk”.

Összehasonlítva a 2009 előtti időszakkal, a forint kamatszint akkor elég magas volt, ezért az összes ingatlanprojektet euró- vagy frankalapon finanszírozták a bankok. Kockázatilag szerinte most elég messze tartunk ettől az időszaktól, hiszen jelenleg forintalapon mennek a finanszírozások, „soha nem látott alacsony kamatokkal dolgozunk”. Most még minden bank figyel arra, hogy megfelelő saját erő legyen a projektekben, olyan cégek dolgozzanak ezeken, amelyeknek a múltja megfelelő – tette hozzá.

Morvai Zsolt szerint ami markánsan generálja most a keresletet, az az alacsony hozamkörnyezet: a bankbetéteknél zérus a hozam, a lakossági állampapírnál picit magasabb, de az ingatlan ezeknél is magasabb hozamot tud generálni. Hozzátette, hogy ugyanez történik nem csak a magánszemélyeknél, de az intézményi piacon is.

Marti Zsuzsa ehhez hozzátette, hogy például

a refinanszírozás esetében is radikálisan mentek le a kamatok, de szerinte még mindig nem érték el a válság előtti szintet, és továbbra is van tér továbbra csökkenésre.

Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu ügyvezetője azt emelte ki, hogy a lakóingatlanok, valamint a különböző beruházások esetében eltérőek a finanszírozhatóságok. A bankok közötti versenyt, illetve a kondíciókat nézve szerinte nem feltétlenül a kamatoldalon látszik a verseny, hanem sokkal inkább az önerőt és az elvárt előértékesítést tekintve – ez pedig lényegesen fájóbb tud lenni.

Az elmúlt időszakban megteltek a hitelportfóliók ingatlanprojektekkel. Sándorfi Balázs szerint ha ezt megnézik a bankok, akkor nem biztos, hogy az ingatlan szegmensben nőnének inkább.

Kamatbázisban zérus szinten vagyunk, historikusan nézve euróban nem voltak zérus szinten a kamatok, forintbázison pedig lényegesen magasabbak voltak – mondta Morvai Zsolt. A kamatmarzs, a kamatfelárak a válság idején felfutottak: a CDS-felárak Törökország feletti szintekre szöktek, jelenleg pedig körülbelül Szlovákia szintjén vagyunk (80 bázispont), nálunk olcsóbban például Lengyelországban lehet forráshoz jutni a régióból.

Mi is szeretnénk elmozdulni a kkv-finanszírozás irányába, termelőüzemeket finanszírozni, de még mindig növekszik az ingatlanportfólió részaránya – tette hozzá.

Hogy mennyire könnyű jelenleg finanszírozást találni, Morvai Zsolt szerint ez egy adott projektnél függ a beruházótól, a szponzortól, az allokációtól, a költségvetéstől, az értékesítési áraktól, az elővételi szerződések alakulásától, valamint a pénzügyi struktúrától.

„Nagyjából ezeket vizsgáljuk, ha ezeknek megfelel az adott projekt, ha ez megvan, ma tényleg nem nehéz finanszírozást találni Magyarországon” – fogalmazott az igazgató. Szerinte ezek a projektek működnek is Magyarországon, még csak bedőlés közeli projektjük se volt tavaly.