Népszerű a napelempark, de komoly jogi buktatók is vannak

A METÁR-tendert második alkalommal hirdette meg a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatal (MEKH) az ajánlatokat 2020. szeptember 15-től 2020. október 15-ig lehet benyújtani. Az első METÁR-tenderre érkező pályázatok száma alapján megállapítható, hogy az ún. zöldmezős beruházások keretében megvalósuló naperőmű projektek továbbra is népszerűek a befektetők között, azonban több jogi buktató is lehet, amire érdemes különösen figyelni.

Minden projekt különböző, ezért egyedi problémák merülhetnek fel, vannak azonban olyan ingatlanjogi természetű buktatók, amelyek gyakran merülnek fel ilyen projektek során.

Alaposan körbe kell járni a feltételeket

A legjelentősebb nehézséget maga a zöldmezős beruházás lényege, a termőföld jelenti. A termőföldnek minősülő ingatlanok tulajdonjogát gazdasági társaságok nem szerezhetik meg, ehhez az ilyen területek mezőgazdasági művelés alól történő kivonására, azaz az ingatlanok ún. „végleges más célú hasznosítására” van szükség. Erre kizárólag akkor van lehetőség, ha az illetékes hatóság az érintett ingatlanok más célú hasznosításához hozzájárult, a beruházó a termőföld védelmi járulékot megfizette, továbbá a beruházó a „más célt”, azaz a napelempark megépítését az ingatlanon meg is valósította. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok művelés alóli kivonásához – és a társaság tulajdonszerzéséhez – szükség van arra, hogy a naperőmű az adott ingatlanokon felépüljön, sőt végleges használatbavételi engedélyt is kapjon.

Első lépésben tehát más célú hasznosítási engedélyt kell kérni az érintett ingatlanra. Ehhez először azt érdemes vizsgálni, hogy a projekt ingatlannak mi a megnevezése (szántó, legelő stb.), valamint, hogy milyen minőségi osztályú, ugyanis

átlagosnál jobb minőségű termőföld végleges más célú hasznosítása csak kivételes esetekben lehetséges.

Azt is figyelembe kell venni, hogy minél jobb minőségű földet kíván a beruházó kivonni, annál nagyobb a megfizetendő földvédelmi járulék összege. Érdemes tehát az illetékes földhivatallal, valamint talajvédelmi szakemberrel előzetesen egyeztetni, hogy kiderüljön, hogy egyáltalán lehetséges-e más célú hasznosítási engedélyt szerezni az adott ingatlanra.

Helyi építési szabályzattal való ütközés

A projekt építése engedélyeztetésénél az illetékes önkormányzat jegyzője azt vizsgálja, hogy a tervezett projekt összhangban áll-e a település helyi építési szabályzatával (HÉSZ).

Gyakran előfordul, hogy a település HÉSZ-e olyan övezetbe sorolja a projekt ingatlant, amely nem teszi lehetővé, hogy ott napelempark létesüljön, ezért rendkívül fontos a projekt ingatlan övezeti besorolásának ellenőrzése.

A megfelelőség érdekében lehetőség van a HÉSZ módosítására, ez azonban szoros együttműködést igényel az önkormányzat részéről, és a módosítási eljárás hosszan elhúzódhat, amit érdemes figyelembe venni a projekt tervezésénél.

A régészeti lelőhely többletköltségei

Előfordulhat, hogy a projekt ingatlan nyilvántartott régészeti lelőhelyen fekszik. Amennyiben a földmunkák érintik a régészeti lelőhelyet, az építési engedély előírhatja, hogy a földmunkákat csak régészeti megfigyelés mellett lehet végezni. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanon végzett földmunkák során régészeknek jelen kell lenni (minimum 36 ezer forintos napi áron). Ennek részleteit a beruházó és az illetékes múzeum között megkötendő szerződés tartalmazza. Ha régészeti lelet kerül elő, a jelenlévő régész jogosult az építkezés leállítására, mindaddig, amíg az illetékes múzeum vezetésével a régészeti leletek feltárásra nem kerülnek. A földmunkák leállítása és a feltárás elrendelése esetén a beruházónak kell állnia a feltárás költségeit és meg kell várnia az feltárás befejezését.

A régészeti lelőhely kérdésétől függetlenül általános szabály az, hogy amennyiben a projekt teljes bekerülési költsége az 500 millió forintos értékhatárt meghaladja, kötelező az előzetes régészeti dokumentáció elkészítésére. Előfordul, hogy erről a beruházók megfeledkeznek, ez pedig akár bírság kiszabásához is vezethet. Mivel az előzetes régészeti dokumentáció elkészítésének költsége általában legfeljebb 100 – 200 000 forint, ezért akár nagyberuházásnak nem minősülő projektek esetén is érdemes lehet elkészíttetni, mert segítséget jelenthet a későbbi tervezés során is.

Előszerződéssel érdemes biztosítani a tulajdoni viszonyokat

Ha a fenti pontok ellenőrzése után is érdemes belevágni a projektbe, akkor megoldást kell találni arra a problémára is, hogy zöldmezős beruházás során, a termőföld már említett tulajdonosi korlátozása miatt, a beruházónak harmadik személy(ek) tulajdonában álló ingatlanon kell megvalósítania a több hónapig tartó kivitelezést. Mindezt úgy, hogy a beruházó számára mindvégig korlátozás nélkül biztosított legyen az ingatlan használata, és az érintett ingatlan tulajdonjogát a kivitelezés végén és az ingatlan átminősítését követően a beruházó javára zökkenőmentesen át lehessen írni. Erre a leghatékonyabb megoldás egy valamennyi félnek megfelelő garanciákat tartalmazó, jól strukturált adásvételi előszerződés.

Mivel a fenti buktatók nagy része már a projektek legelején felismerhető, minden esetben javasoljuk a befektetőknek, hogy végezzék el a kiszemelt projektek jogi átvilágítását azelőtt, hogy komolyabb kötelezettségeket vállalnának vagy összegeket invesztálnának, így megkímélhetik magukat a későbbi kellemetlenségektől

– tette hozzá dr. Csider Magdolna, a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának vezetője.