Drámai fordulat küszöbén az újlakás-piac

A kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs újbóli bevezetése, valamint a családok lakásvásárlását segítő állami támogatások eredményeként 2020 vége és 2021 közepe között ismét felívelt az új projektek keretében meghirdetett lakások száma Budapesten, átmenetileg elérve a 2017–19 közötti időszak negyedéves átlagát is. Az ezt követő fokozatos lassulást viszont drámai visszaesés váltotta fel 2022 első negyedében – derült ki a Cordia által elvégzett átfogó piackutatásból. Az idén január–márciusban bejelentett fejlesztések alig több mint 700 lakás jövőbeni felépítését ígérték, ami a 2021 utolsó negyedében mért szintnek csupán a fele, a 2021 közepi, mintegy 2000 darabos értéknek pedig mindössze az egyharmada. Ennél alacsonyabb, 500 lakás körüli negyedéves átlagra legutóbb 2020 első 9 hónapjában volt példa, amikor az áfa újra az általános 27 százalékos szintre emelkedett vissza. A 2022 eleji visszaesést alapvetően a nagy lakásszámú fejlesztések hiánya okozta: 

a piacon lévő projektek 70-es átlagával szemben az első negyedévben meghirdetett fejlesztések egyenként átlagosan mindössze 24 otthon felépítését jelentik. 

Az első negyedévben a 23 fővárosi kerület közül 18-ban 25-nél is kevesebb otthont hirdettek meg a fejlesztők, de az újlakás-piaci kínálat derékhadát adó kerületek is igen gyengén teljesítettek. A XI.-ben csupán 150 új lakás került piacra, a XIII.-ban 210-et   hirdettek meg, a IX.-ben pedig egyetlen új projektet sem jelentettek be.

Előre hozott kereslet is erősítette a vevői oldalt

Miközben a kínálati oldal látványosan gyengült, a kereslet tovább erősödött, mivel a zöldhitelprogram keretének közelgő kifutása, az áprilisi választások előtti bizonytalanság és az inflációval kapcsolatos aggodalmak előre hozott vásárlásokat generáltak az első negyedévben. Január–márciusban több mint 2000 új építésű lakás talált vevőre a fővárosban, ami egyrészt alig marad el az előző negyedévben mért értéktől, másrészt jelentősen meghaladja a 2017–21-es időszak 1710-es negyedéves átlagát. 

Az első negyedévben értékesített otthonok közel negyede vagy már elkészült lakás volt, vagy az átadás a következő negyedévre volt várható, további 20 százalék pedig 2022 második felében válik beköltözhetővé. Mindezzel együtt a piacon lévő projektek értékesítettsége március végére elérte a 73 százalékot, ilyen magas értékre utoljára 2015 közepén volt példa. 

Egyre szűkül a választék

Az új projektek számának csökkenése és a felívelő kereslet nyomán egyre apad a még vevőre váró új lakások száma. A kínálat már 2021 második felében sem tudott lépést tartani a robusztus vevői oldallal, de ez a trend drámai módon felerősödött 2022 első negyedében. Az elérhető otthonok száma az elmúlt év végi 6200-ról idén március végére 4400 alá esett, ami 37 százalékkal kisebb a 2018–21-es évek átlagos kínálatánál. 

Ilyen alacsony készletszintre 2016 eleje óta nem volt példa Budapesten. 

A múlt év végi szinthez képest a legnagyobb, mintegy 50 százalékos kínálatcsökkenés a XIII. kerületben következett be, de a XI.-ben mért 25 százalékos visszaesés is figyelemre méltó. A kínálaton belül a már beköltözhető lakások száma is csökkent: március végén 300, vagyis az egy évvel korábbinál közel 60 százalékkal kevesebb azonnal birtokba vehető otthon várt vevőre, további 600 pedig a következő fél évben készül el.

Öt év alatt dupláztak az árak

A kereslet és a kínálat megbillenése, valamint az építési költségek folyamatos emelkedése az újlakás-árak kitartó növekedését eredményezte, ráadásul ez a drágulás 2022 első negyedében számottevően fel is gyorsult. Míg 2021-ben az átlagos negyedéves áremelkedés üteme 4 százalékot tett ki, addig idén január–márciusban elérte a 11-et, az 1 260 000 forintos négyzetméterenkénti átlagár így 26 százalékkal múlta felül az egy évvel korábbit. Az első negyedévben meghirdetett lakások 1 550 000 forintos fajlagos átlagára ráadásul már 57 százalékkal volt magasabb az egy évvel korábbinál. 2017 első negyedében még 640 000 forint alatt volt az átlagos négyzetméterár Budapesten, vagyis öt év alatt a duplájára nőtt az átlagár.