Túlárazás és komolytalan vásárlók a pesti ingatlanpiacon

Továbbra is a panellakások a leginkább keresettek Zuglóban és Mátyásföldön, de sokan érdeklődnek az újszerű és a használt – maximum 40-45 millió forint értékű – téglaépítésű lakások iránt is. Néhány százalékot emelkedtek az árak idén, ez főleg az 50 millió forintnál olcsóbb ingatlanoknál jellemző.

– mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.

A piacon most az jellemző, hogy jócskán túláraznak az eladók – ez az eladó ingatlanok 60-70 százalékára igaz –, ilyenkor a 5-10 százalékos alku sem kirívó. A megfelelően árazott ingatlanoknál csak egy minimális árengedmény érhető el a vevők részéről, de ezek viszonylag gyorsan el is kelnek: akár két hét alatt vevőre találhat egy ilyen lakás.

Turisták a piacon

Jellemző a piacra, hogy mind a vevői, mind az eladói oldalon megjelennek a “turisták”, akiknek irreális elképzelései vannak az árakról és a lehetőségekről, vagy inkább csak próbálkoznak.

– fogalmazott Sebestyén Tamás.

Mint mondta sok olyan eladóval találkozni, akiknek valójában az a céljuk, hogy felmérjék helyzetüket az ingatlanpiacon, azaz, hogy mennyit is ér az ingatlanjuk. Amikor viszont élessé válik a helyzet, tehát ténylegesen eladásra kerülne sor, hirtelen megtorpannak és gyakran vissza is lépnek az értékesítéstől. Ez persze nem könnyíti meg az ingatlanközvetítők munkáját.

Hol járnak az árak?

Zuglóban a 46 négyzetméteres panellakások a leggyakoribbak – ilyenek találhatók a Füredi úti lakótelepen. Ezek ára 20-24 millió forint között mozog a korszerűsítéstől, a panelprogramban való részvételtől és persze a lakás adottságaitól, elhelyezkedésétől függően.

A téglalakások ára ennél jóval szélesebb tartományban mozog. Hiszen találni közöttük főútvonal mellett fekvő zajos, földszinti vagy 4. emeleti, de lift nélküli házban lévő ingatlanokat, ahogy újszerű, belső parkra néző lakásokat is. Ezek árai nem hasonlíthatók össze igazán, de a minimum a 450 ezer forintos négyzetméterár, ami a jó lakásoknál felmehet akár 650-700 ezer forintig is. Utóbbi persze elhelyezkedésében, elrendezésében az ideálisnak tekinthető, leginkább keresett kategóriára jellemző.

Ennél nem sokkal drágábbak egyébként a kerületi újépítésű lakások árai sem: 700-800 ezer forintos négyzetméterár környékén mozognak, de túl nagy kínálat nincs belőlük a két kerületben, legalábbis lényegesen szerényebb, mint a szomszédos XIII. kerületben, vagy a budai XI. kerületben.

A magas árak miatt persze a vevők egyre nagyobb része egyre nagyobb hiteleket vesz fel. A két kerület esetében 50-50 százalék lehet a hitelre és a készpénzre vásárlók aránya a Balla Ingatlan szakértőjének becslése szerint, aki úgy látja, hogy “egyre merészebbek” most az emberek a hitelfelvételnél:

ritka az olyan vevő, aki csak egy-két millió forintos kölcsönt vesz fel, tipikusan az ingatlan árának felét hitelből állják.

Jelen vannak persze még mindig a készpénzes befektetők is a piacon, de egyre alaposabban megvizsgálják, hogy mit vesznek. Az elmúlt években egyébként a sok befektetői vásárlás nagy részéből bérlakás lett, így mára könnyen találni kiadó lakást a két kerületben. Mindez azonban még nem vezetett az árak eséséhez, inkább csak stagnálásról beszélhetünk:

az egyszobás lakások ára 80-90 ezer forint között mozog, a másfél szobásoké 100-150 ezer között.

A kínálat viszont már nem olyan szűkös, mint néhány évvel korábban.

Milyen méret és elhelyezkedés a kedvenc?

Az ingatlanok elhelyezkedését tekintve továbbra is nagyon keresett a XIV. kerületben a Herminamező, Nagyzugló, a Városliget melletti rész, valamint Törökőr jobb részei, míg a XVI. kerületben Sashalom és Mátyásföld a legfelkapottabb célpont.

Elosztást tekintve a leginkább keresett lakások a másfél-kétszobások, illetve a három szoba különböző kombinációi, melyek alapterülete 40 és 60 négyzetméter között mozog.

Jól mennek azonban a garzonlakások is, aminek ahhoz is köze lehet, hogy rendkívül szerény belőlük a kínálat.

A családi házat keresők viszont “szörnyülködő állapotban” vannak, tehát nehezen találnak maguknak mostanában megfelelő ingatlant, vagyis olyan minőséget és kivitelezést, amit elképzelnek. Legalábbis azért az összegért, ami a rendelkezésükre áll. A keresleti és a kínálati piac itt nincs igazán egyensúlyban – mutatott rá a szakértő.

A telkek iránt is megcsappant mostanában a kereslet, ami az áfa-döntéssel áll összefüggésben: azok a telkek, melyeket korábban elkapkodtak volna “mint a cukrot”, most állnak a piacon, nincs rájuk vevő. Persze azok a beruházások, melyek már elkezdődtek, rendben zajlanak, ugyanakkor az emberek nem vágnak bele újabb fejlesztésbe, vagy akár családi ház építésébe.

– tette hozzá Sebestyén Tamás.