A fővárosban a magas árak mellett csökken az eladó lakások száma

Tavaly valamivel 8400 feletti új társasházi lakást adtak el Budapesten. Bár ez néhány százzal elmarad az egy évvel korábbi mennyiségtől, a legutóbbi, novemberi áfa-bejelentésnek köszönhetően idén is maradhatnak a már-már válság előtti időket idéző keresleti szintek.

Jelen állapot szerint ugyanis azoknak a projekteknek a lakásait, amelyek 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt szereztek, 2023. végéig 5 százalékos áfával lehet értékesíteni. Az ilyen ingatlanok száma persze véges, így biztos, hogy az alacsonyabb árakon megvásárolható lakások iránt továbbra is élénk érdeklődés várható – olvasható az OTP közleményében.

„A novemberi döntés annak idején keltett némi felzúdulást a beruházók körében. Gondoljuk csak meg: akár csak egy napos különbséggel megkapott építési engedély is okozhat olyan helyzetet, hogy

extrém esetben két szomszédos telken 5 százalékos, illetve 27 százalékos áfával is kínálhatnak új lakásokat

– mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

„A piaci realitás – és nem csak szomszédos, közeli fejlesztések esetében, hanem összpiaci szinten – az lesz valószínűleg, hogy a 27 százalékos áfás lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik a fejlesztők, miközben az 5 százalékos áfával kínált lakásokét bátrabban megemelik az érintett beruházók.

Így összességében a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kapunk majd, de az 5 százalékos és a 27 százalékos áfa-tartalom közötti eltérésből matematikailag adódó nagyjából 21 százalékosnál kisebb mértékkel” – latolgatja Valkó Dávid.

Hogy az elméleti eszmefuttatásból mennyire és mikorra lesz realitás, még kérdéses. Mindenesetre, míg jelenleg már négy kerületben,

az I., a II., az V. és a XII. kerületben is meghaladja az egymillió forintot az új lakások átlagos négyzetméterára, egy-két éven belül a város más részein (a VI., a VII., a VIII., a IX. és a XI. kerületben, illetve a III. és a XIII. kerület bizonyos részein) ugyancsak általánossá válhat a hétszámjegyű négyzetméterár.

Az OTP Jelzálogbank statisztikája alapján idén átlagosan nagyjából 750 ezer forintot, jövőre azonban már átlagosan 850 ezer forintot kérhetnek négyzetméterenként az új lakásokért.

Mivel nem mindenhol lehet majd a magasabb árakat érvényesíteni, várhatóan csökken az eladásra kínált lakások mennyisége, ám ennek mértéke egyelőre nem becsülhető. Idén mindenesetre bő évtizedes csúcsot érhet el a lakásátadások száma. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe 2019-es átadással 13,5 ezer, kétlakásosnál nagyobb projektben megépülő lakást tartalmaz, ami több, mint a tavalyi szám duplája. Ebből az idén januári állapot szerint közel tízezer már gazdára is talált. Emellett 5600 olyan ingatlant is lehet már látni, amit várhatóan 2020-ban adnak át, s ezeknek csaknem fele már szintén elkelt.

Valkó Dávid szerint a 27 százalék áfa mellett a piac érezhetően koncentrálódik majd, s a tőkeerősebb, illetve már több korábbi sikeres referenciával bizonyított beruházók vélhetően könnyebben adhatják el a megemelt árszinten is a lakásokat, mint az ismeretlen, az elmúlt évek boom-jára alakult kis cégek. A kereslet ráadásul egyértelműen visszaesik majd a már tavaly megindult, de idén és jövőre tovább pörgő tömeges átadások miatt, közvetetten is.

„Az elmúlt időszakban ugyanis az újlakás-piac vonzotta a befektetési, kiadási céllal vásárlók tömegét. Idén és jövőre rengeteg ilyen lakás jelenik majd meg bérletre kínálva, ami lenyomhatja a frekventált területeken, a lakásárhoz viszonyítva nemzetközi szinten is igen magas lakásbérleti-díjakat.

Még ha a csökkenés nem is lenne drasztikus, a hideg fejjel kalkuláló befektetőket elkedvetlenítheti, hogy így akár 4 százalék alá is eshet a tiszta bérleti hozam” – sorolja várakozásait Valkó Dávid. A vezető elemző ugyanakkor nem vizionálja az újlakás-piac befagyását, véleménye szerint egyszerűen csak valamelyest szűkebb és kevesebb szereplős lesz a piac.

Kerületi szinten amúgy nincs meglepetés a fő piaci mutatóknál mért dobogós helyekben:

továbbra is a XIII. kerület a legnépszerűbb mind a vevők, mind a beruházók körében.

Míg a tavaly átadott 6400 lakás 20 százalék épült meg itt, a 2019-re előre jelzett 13,5 ezer ingatlan csaknem egyharmada lehet XIII. kerületi. A beruházók lelkesedése jogos: a tavaly a fővárosban eladott 8400 új lakás 28 százaléka talált itt gazdára.

A dobogó második fokán mindkét fő mutatóban a XI. kerület áll, ahol tavaly 1300 lakást adtak el, idén pedig 2700 átadása várható.

Újbudát a IX. kerület követi.

A 2016 óta tartó fellendülés hozadékaként emellett mostanra olyan peremkerületek is felkerültek Budapest újlakás-térképére relatíve nagy beruházásokkal (a XV., a XIX., a XXI. vagy akár a XXIII. kerület), ahol eddig csak elvétve vagy még bőven a válság előtt épült új társasház. Ez a folyamat pedig a városszéli kerületekben is felfelé húzza az árakat.