Kétszer annyi lakás kéne, mint ami van

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) első negyedévi adatai azt mutatják, idén folytatódik a lakáspiac dinamikus bővülése, akár 20 százalékkal emelkedhet a lakásépítések száma 2018-hoz képest. Az adat azonban csalóka, hiszen ezek a befejezett ingatlanok nem idén, hanem 2017-ben és 2018-ban épültek, csak most jegyzik be őket.

A korábban tapasztalt ingatlanpiaci boom megszűnt, most már lecseng a lakásépítési hullám

– mondja Balla Ákos ingatlanszakértő. Szerinte kétszer ennyi újépítésű ingatlant is elbírna a piac. „Magyarországon 4,3 millió lakás van. A nemzetközi sztenderdek szerint a házak, lakások egészséges élettartama száz év, vagyis százévente le kellene bontani, és újra kellene építeni azokat. Ideális esetben az ingatlanállomány 1 százalékának kellene új építésűnek lennie, ez azt jelenti, hogy évente 43 ezer új lakásnak kellene épülnie itthon.”

Ezzel szemben hazánkban az figyelhető meg, hogy kezdjük kitolni az ingatlanok élettartamát, hiszen nem volna reális lebontani Budapest-Belváros teljes ingatlanvagyonát, éppen annak konzerválása zajlik. Emellett arra spekulálunk, hogy jó lenne, ha a panelok is száz évnél tovább tartanának, hiszen nincs semmiféle stratégia arra, hogy az 1960-as, 1970-es években épült lakásokat hogyan fogják lebontani 2060-ban, illetve hogyan pótolnák azokat.

A lakáspiaci boom teljes lecsengése az ÁFA-változás miatt is egyre valószínűbb, egyes szakértők szerint 4-5 év múlva drámaian visszaesik majd az építkezési kedv.

Balla Ákos mintegy 50 százalékos visszaesésre számít, ha nem változik nagyon a jogszabályi környezet, ez ugyanakkor azt jelenti, hogy negyed annyi lakás épül majd, mint ami ideális volna. Ahhoz, hogy az évi 43 ezer új építésű lakás felé mozduljon el a piac, valóban tudatos tervezés és alaposan átgondolt stratégia szükséges

A beruházói oldal akkor szeret beruházni, ha megtérüléssel számolhat: amennyiben tehát tervezhető áron tud előállítani, majd értékesíteni egy terméket, és ezen profitot termel – mondta Balla Ákos. Kiemelte:

azért tudta az állam 2016-ban az áfacsökkentéssel meghozni a beruházók étvágyát, mert kecsegtetővé vált a profitszint, így sokan vágtak bele az építkezésekbe.

Ma rendkívül drága a munkaerő és az építőanyag, és ha tovább emelkednek a költségek, egész egyszerűen elfogy a piacról a beruházói motiváció. Az államnak lennének olyan eszközei, melyekkel segíthetne a helyzeten, jót tenne például, ha szakképzéssel munkaerőt bocsátana a piacra, vagy a negatívan módosuló (jövőre 27 százalékos szintre visszaálló) áfakörnyezetet kedvező irányba változtatná.

Ez év tavaszán sem lankadt az építési láz, sőt, tovább emelkedett az új lakásátadások száma. Ám van, ahol tucatszámra nőnek ki a sokemeletes lakóházak, de bizony van sok városrész még Budapesten is, ahol lényegében egyetlen új, soklakásos társasház sem épül – derül ki az Otthontérkép Csoport friss, saját adatain alapuló kutatásából.