Most kiderül, hogy állampapírt vagy ingatlant kell-e vásárolni

Az ingatlanokkal foglalkozó országos portál, az ingatlanbazar.hu által megkérdezett Jász Péter közgazdász szerint a sikeres befektetéshez három dolog kell: hit, szerencse és optimizmus. A portál közleménye hozzáteszi: azért a szakember hasznos tanácsait is érdemes megfogadni!

1. Mennyi az annyi?

Kezdje a legfontosabbal: mennyi felesleges pénze van? Csakis olyan vagyont fektessen be közép vagy hosszabb távra, amire a megélhetés szempontjából egyáltalán nincs szüksége! Ha nincs annyi félretett pénze, hogy hitelfelvétel nélkül ingatlant vásároljon, fektessen másba: részvénybe vagy értékpapírokba! Másik alternatíva: ha hitelfelvétel mellett vesz lakást, akkor a törlesztőjét fizeti az albérlő!

2. Mennyi időre tudja pénzét nélkülözni anélkül, hogy veszélybe sodorná a hétköznapok biztonságát?

Egy év, öt év, 10 év? Saját élethelyzetét vizsgálja meg: mikor végez a gyerek az egyetemen? Mikor akar neki anyagilag segíteni? Van-e a családban idős rokon, aki az Ön segítségére szorul vagy fog szorulni? Erre csak ön tudja a választ…

3. Befektetéséből mennyi hasznot tud/akar realizálni?

Ha havonta van szüksége a haszonra, jó megoldás lehet a lakásbérleti díj. Ha pár év múlva jó áron eladja a lakást, egy összegben juthat nagyobb tőkéhez, talán még nagyobbhoz is, mint amennyiért vette. Ugyanakkor a mai irreálisan magas ingatlanárak ismeretében nem biztos, hogy további jelentős áremelkedés lesz, sőt, az esetleges recesszióval (gazdasági visszaeséssel) is számolni kell: ha csökkennek az ingatlanárak, az a bérleti díjban is megmutatkozik. És akkor máris itt van a sokkal jobb üzletnek tűnő megoldás, az állampapír! Az ingatlan bérleteztetése munkával jár és kockázatokat rejt. Ugyanakkor nem mindenki pénzügyi guru: ha nem akar hozamokkal, elemzésekkel és portfóliókkal bíbelődni, sokkal egyszerűbb lakásba fektetni.

4. Mennyire ért a közgazdaságtanhoz?

Némi fogalmának lennie kell a gazdasági folyamatokról. Az ingatlanár csökkenéssel az állampapír hozama általában emelkedik. Jelenleg magasak az ingatlanárak, de közép,- illetve hosszútávon csökkenő tendenciát mutat az ingatlanokból realizálható hozam. Az állampapír hozama ugyanakkor növekedhet.

5. Mire van ideje?

A lakásból nem csak haszon származhat, kiadással is jár: amortizáció, fizetés nélkül lelépő bérlő, állagmegóvás, stb.) Az albérleteztetésre rendszeresen időt kell szánni, és mindig feladatokat ad. Viszont az állampapír „nem kér enni”, vagyis minimális időráfordítással jár az ezzel való törődés, bár itt is kell számolni például az értékpapír számla költségeivel. Az albérleteztetésnél előny, hogy a tulajdonos saját maga dönti el, kit enged be a lakásba, itt a főbérlő diktál. Az állampapírnál viszont csak a gazdasági trendekhez alkalmazkodhat az ember.

6. Mennyire zavar be önnek az infláció?

Manapság a magyar szuper állampapír a maga átlagosan 5 százalékos hozamával nagyon jó befektetésnek számít, nem csoda, hogy megjelenése óta tömegek vásároltak be belőle. Ugyanakkor az esetlegesen megugró inflációval is számolni kell: mi van, ha 6 százalék vagy efölé emelkedik? (Az egészséges infláció egyébként 3-4 százaléknak számít.) Akkor bizony ebből nem sok hozam realizálható. Ezért a jegybanki alapkamat alakulását is érdemes figyelni: ha az nő, akkor az infláció is nőni fog.

7. Ön optimista ember?

Senki nem tud arra pontos választ adni, mit hoz a jövő. A közgazdasági folyamatokat nem lehet előre kiszámolni, még a hozzáértők is csak a jóslatokra hagyatkozhatnak. Hinni meg bízni kell, hátha a szerencse nekünk kedvez. A tőzsde erre a legjobb példa: a tőzsdén forgalmazott termékek ára aszerint alakul, hogy a szereplők miként értékelik azokat, optimistán-e, vagy inkább pesszimistán. Ez határozza meg az egyes szereplő nyereségét vagy veszteségét. Azaz, ha eltalálja a piaci hangulatot, akkor nyer.

8. Bírja a kockázatokat?

A pénzintézetek befektetés előtt rendszerint mérik az ügyfél kockázatéhségét: milyen portfólió ajánlott neki, milyen pénzügyi paraméterekkel rendelkezik? Jász Péter szerint, ha van befektetni való tőke, több termékből is érdemes bevásárolni: lakás, részvények, államkötvények, életbiztosítások.

Ha lakást nem, csak állampapírt vesz, többféle portfóliót válasszon, méghozzá teljes portfóliót: rövid-, közép- és hosszú távú csomagokat, vagyis kisebb, de biztosabb hozamút, és nagyobb, de rizikósabb verziót is. A kockázatot kell minimalizálni, és nem a bevételt maximalizálni. Ugyanis a bevétel maximalizálásában benne van a bukás lehetősége. Például nem jó gondolat egyazon társasházban bevásárolni a lakásokból, mert mi van, ha az ingatlanba belecsap a villám, és az egész ház oda? Akkor az egész befektetett vagyonunk is odavész...Ha lakást vesz, több helyről vásároljon be!

A szakember tanácsa: ne csak magyar állampapírt vegyen, akármilyen jó is most a hozama. A német kisebb hozammal, de biztonságosabb befektetésnek tűnik, a görög – mint uniós ország – biztos, de magasabb hozammal kecsegtethet. A magyar állam nagyon kecsegtető állampapírjainak egyéb hatásai is lesznek: átalakítja a nyugdíj alapok portfolióját, az ingatlan árakat is módosíthatja, valamint az életbiztosítási piacra is hatást gyakorol. Ha ezek a hatások már negatív tartományba kerülnek, akkor várható, hogy az állam újabb piac módosító intézkedéseket vezet be, ami a mostani befektetésünkre is hatással lehet.

9. Mit csinálnak a profik?

Ha van több lakása is, akkor most, a csúcsárak mellett, jó pénzért értékesíti azokat. A bevételt állampapírba fekteti, és addig tartja benne a vagyonát, amíg az ingatlanárak le nem mennek. Közben persze negyed- vagy félévente, évente kiveszi belőle a hozamot. Aztán jól bevásárol olcsó lakásokból, amiket kiad, és havonta pénzt vesz ki belőle- albérleti díj formájában.

A profi mindig portfolióban gondolkodik: az össztőkéjének egy részét ingatlanba, egy részét állampapírba és egy részét kockázatosabb papírokba helyezi. Törekszik a lejáratok időbeli sokszínűségére. A különbség az, hogy ki miként állítja össze a portfolió elemeinek egymáshoz való súlyát.

Egyet ne tegyen: a pénzét semmiképpen se tartsa számláján kallódni, ha kis hozamú befektetést választ is, még mindig jobb, mint pangani hagyni a vagyont.