Túl a mélyponton a fővárosi újlakás-piac

Bár 2020 egészében 30 százalékkal csökkent a forgalom és az újonnan piacra kerülő kínálat is a megelőző évihez képest, a második félév adataiból már úgy tűnik, mintha ki is jutott volna a fővárosi újlakás-piac a gödörből – mondják a szakértők az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján.

Tavaly összesen négyezer új, kétlakásosnál nagyobb társasházban lévő lakás talált gazdára Budapesten, ami harmadával kevesebb, mint a 2019-es forgalom volt. Ez az eredmény 2014 óta a legalacsonyabb értékesítési volumen. Míg azonban az első hat hónapban 1800 volt a tranzakciók száma, az év második felében már 2200.

Ugyanilyen, éven belüli emelkedő tendencia mutatkozik meg az új kínálatban is. Bár 4700 új lakásnál kevesebbet legutóbb 2015-ben dobtak piacra a lakásépítők, a beruházók optimizmusát mutathatja, hogy az első félévi 1850 után július és december között már 2850 ingatlan értékesítése indult el.

A kereslet és a kínálat között mutatkozó különbséget jól jellemzi viszont, hogy a tavalyi év végére az egy évvel korábbinál kétszer több, mintegy 1200 átadott, de még eladatlan lakás halmozódott fel.

A fő számokban is megmutatkozó optimizmus nem légből kapott, azt egyértelműen erősítik az idén januártól elérhető új támogatási elemek, az újlakás-piacot érintően az öt, CSOK-kal vásárolva gyakorlatilag nulla százalékra csökkentett áfa, illetve a CSOK-os vásárlások illetékmentessége

– mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A kínálat tehetetlensége miatt azonban 2021-ben még 15-25 százalék között visszaeshet a tavaly – a negyedik negyedéves adatok hiányában egyelőre csak valószínűsíthetően – tízéves rekordot döntő befejezett lakások száma. Ugyanakkor az idénre várt építési engedély szám növekedés 2022-től újra emelkedő átadás volumeneket hozhat

– tette hozzá az elemző.

Minden kerületben indult új értékesítés, de a legtöbb lakásépítő fantáziáját jelenleg a III. kerület mozgatja meg, ahol 27 társasházi projektet kezdtek el. Ezt a XVI., majd a XI. kerület követi, ugyanakkor az előbbiben mindössze ötlakásos az átlagos projektméret. Lakásszámot tekintve viszont a XIII. kerület áll az élen, ahol tavaly 970 új lakás jelent meg a kínálatban.

A III. kerület ebben ezüstérmes lett 670 lakással, s még a VIII. kerület fért fel a dobogóra 550 ingatlannal, ahol ez ráadásul csak négy új beruházás keretében épül, tehát itt az egyik legnagyobb, 138 lakásos az átlagos projektméret. Mindezek mellett már most további 8700 új lakás sorakozik az OTP Jelzálogbank adatbázisában, ahol az értékesítés még nem indult el, de nagy valószínűséggel a következő pár évben várható.

Lakásátadási volumenekben sem borul a papírforma. Az adatok szerint 2020-ban a fővárosban átadott (ez nem egyenlő a használatba vételi engedéllyel!)

A jelen állás szerint idénre várható 7900-as újonnan megépülő volumenből – amiből végül, a piacot még mindig jellemző csúszások miatt akár ezres nagyságrendben tolódhat át az átadás a következő évre – viszont a XI. kerület részesedése a legnagyobb, éppen kétezer darab felett. Ezen kívül 1500-2000 közötti új lakás átadása még a XIII. és a IX. kerületben várható.

A négyezer eladott társasházi lakásból minden negyedik itt talált gazdára. A dobogó másik két fokán álló XIV. és IX. kerületekben ennél jóval kevesebb, egyenként mintegy 430-430 lakást értékesítettek 2020-ban.

Az OTP Jelzálogbank által, beruházói és értékesítői adatok felhasználásával készített felmérés idején,

Valkó Dávid szerint, noha ez a szám két és fél éve még kétszáz alatt volt, egyelőre nem kell attól tartani, hogy túlkínálat alakulna ki, hiszen az Otthonteremtési Program új támogatásai minden jóslat szerint a tavalyinál nagyobb keresletet támaszthatnak az újépítésű lakások iránt a következő időszakban.

Hozzá kell azonban tenni, hogy ebben az optimista forgatókönyvben a koronavírus esetleges újabb hullámai természetesen kiszámíthatatlan kockázatként jelenhetnek meg. Az előbb említett 1210 lakáshoz további, mintegy 5200 ma még építés alatt álló ingatlan adódik, azaz aki azonnal, vagy nagyjából másfél éven belül költözne, az ebből a 6400-as kínálatból válogathat. Nem meglepetés, hogy itt is a XIII. kerület áll az élen, 330 azonnal költözhető, és 1800 építés alatt álló, eladatlan lakással.

Talán nem túlzás, hogy tömegeket érdeklő kérdés jelenleg, hogy az áfacsökkentés hatására hogyan változik az árszint. A nettó ár meghatározása természetesen a beruházók saját döntése, s a költségek alakulása mellett függ az eddigi értékesítési tapasztalatoktól, illetve az adott terület keresettségének esetleges változásától, de a piaci verseny alakulásától is.

Nehéz tehát a lakáspiac egészére vonatkozó előrejelzést adni, ugyanakkor a potenciális vásárlóknak fel kell arra készülniük, hogy a főszabályként ötszázalékos áfa várhatóan csak minimális – és ideiglenes – árcsökkenést hoz az új lakásoknál, hiszen a beruházási költségek (ide értve: építőanyag, munkaerő, telekár, illetve az év második felétől szigorúbb energetikai előírások) továbbra is többnyire drágulást mutatnak, miközben a piac élénkül.

Azon keveseknek, akik csak és kizárólag árcédula alapján vásárolnának, hasznos információ lehet, hogy jelenleg kis kerekítéssel 500 ezer és 2,5 félmillió forint között szóródik a négyzetméterár a főváros egészét jellemző, nagyjából 900 ezres átlagár körül.