Megújulnak a rozsdaövezetek

A tavaly meghirdetett rozsdaövezeti akcióterv idén májusban kapott újabb lendületet a Rozsdaövezeti Bizottság megalakulásával, azonban az első akcióterület kijelölésére egészen novemberig kellett várni. A múlt héten bejelentett vegyes funkciós beruházás keretében lakás- és irodacélú ingatlanok, hotel és zöldövezet fogja felváltani a XIII. kerület egyik rozsdafoltját.

A frissen beharangozott projekt is ékes bizonyítéka annak, hogy az elmúlt évnek a kereskedelmi ingatlanok piacán tapasztalható bizonytalanságai ellenére is folytatódnak az irodaház- és hotelberuházások, nincs arról szó, hogy a járvány az ilyen jellegű fejlesztéseket leradírozta volna a térképről. Ugyanakkor azt is érdemes megjegyezni, hogy a vegyes funkcionalitást a lokáció is szükségessé teszi, hiszen a főút közvetlen szomszédsága miatt az irodaépületek zajcsökkentő szerepet is betöltenek. Hasonló megoldással a kerület több fejlesztésénél is találkozhatunk

– mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az egykori Láng Gépgyár területén megvalósuló fejlesztés kapcsán érdemes áttekinteni a XIII. kerület hagyományosan is igen aktív ingatlan- és újépítésű-piacát. 

Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképének adatai alapján 2021 első hat hónapjában 9 projekt keretében 1828 lakás értékesítése indult el itt, ezzel a XIII. kerület tudhatta magáénak a legaktívabb kerület címét, és több mint 200 lakással a projektek átlagméretét tekintve is Angyalföldé volt az elsőség. Az idei évre Budapesten megközelítően 7500 új társasházi lakás átadása prognosztizálható, ebből körülbelül 2000 a XI., 1800 pedig a XIII. kerületben. A kínálat mellett az első fél év keresleti oldalának adatait vizsgálva szintén kimutatható a kerület elsősége, 1040 eladott lakással toronymagasan vezetett a XIII. kerület a IX. és XI. előtt (430-430 eladott lakás).

A kerület aktuális újlakás-kínálatát vizsgálva, 60 kisebb-nagyobb projekt lakáskínálatából választhat az, aki most szeretne itt ingatlant vásárolni, és mintegy 70 további beruházás – körülbelül 8-10 000 lakással – áll előkészítés vagy tervezés alatt. Árszínvonal szempontjából nagy szórás figyelhető meg, a legolcsóbb területek nagyjából 850 ezer forintos négyzetméterárától a Duna-parti prémiumberuházásokra jellemző 1,7-1,8 millió forintos négyzetméterárig terjed az új építésű lakások ára. A kerület teljes ingatlanpiacát tekintve a NAV idei forgalmi adatai alapján az átlagos eladási ár (használt és új lakások esetében együttesen) négyzetméterenként 761 ezer forint, ami egy év alatt a budapesti átlaghoz igazodó, 4,1 százalékos áremelkedést jelent.

Az, hogy a kerületben pezseg az újlakás-piac, nem meglepő, adottságai miatt Angyalföld évtizedek óta az ingatlanfejlesztések egyik fő lokációja. A kerület nagy kiterjedése mellett a Váci úton húzódik az ország legnagyobb irodafolyosója, a metróvonal átszeli a városrészt, és a kerületre korábban jellemző iparlétesítmények miatt rengeteg fejleszthető barnamezős terület áll rendelkezésre

– mondta az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

115 ezer lakossal a XIII. kerület a főváros harmadik legnépesebb kerülete, körülbelül 13 négyzetkilométeres területén 2018 decemberében 322 barnamezős területet tartottak számon, 108,4 hektáron.

2020-ban ebben a kerületben volt a második legmagasabb a beköltözők száma, az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján ez a lokáció nagyon keresett a vidékről felköltözők körében, hiszen aki a Váci út irodanegyedében helyezkedik el, az nagy valószínűséggel annak közelében fog lakhelyet keresni, ugyanebből az okból és a jó közlekedés miatt az itt található ingatlanok a befektetők számára is kecsegtető lehetőséget jelentenek.

A városok titkos tartaléka

Az egykori gépgyár területén megvalósuló új ingatlanberuházás helyszíne Budapesten és a kerületen belül is népszerűnek számít, ugyanakkor közvetlen lakóingatlan-övezettel csak érintőlegesen határos, így a projekt várhatóan a kerület zöldebbé és modernebbé válására lehet majd hatással.

„A most bejelentett első fecskét várhatóan újabb és újabb rozsdaövezeti akcióterületek kijelölése fogja követni Budapesten és vidéken egyaránt, és a barnamezős fejlesztéseknek köszönhetően folyamatosan megújulhatnak a városok jelenleg alulhasznosított területei. Ameddig a lakáspiac lendülete kitart és az állami támogatások is rendelkezésre állnak – például a rozsdaövezetek esetében az 5 százalékos lakásáfa visszaigényelhetősége miatti gyakorlatilag 0 százalékos áfa –, addig valószínűsíthető, hogy az ingatlanpiacnak ez a szegmense is dübörögni fog” – összegezte Valkó Dávid.

A szakértő hozzátette, hogy Budapesten rozsdaövezetek nagyobb számban a pesti oldalon a VIII., a IX., a X. és a XIII., míg Budán a III. és a XI. kerületben, a Duna közelében találhatók. 

Bár a barnamezős ingatlanfejlesztések jellemzően több erőforrást igényelnek a zöldmezősekhez képest, azonban a jellemzően jobb lokáció és a tervezett lakásszámok (több ütemben) akár ezres nagyságrendje nagyobb mozgásteret ad a beruházóknak az árképzésben. A hosszú távú hatásokat vizsgálva a rozsdaövezetek újrahasznosításával a környezetük is profitál, hiszen beépülésükkel gyorsulhat a lakóövezetek terjeszkedése, megjelennek a környéken a lakók mindennapi életéhez szükséges szolgáltatások, fejlődik a tömegközlekedés és a városi infrastruktúra.