Egyre többen valószínűsítenek árcsökkenést a lakáspiacon

Heves esélylatolgatásba kezdtek lakáspiaci elemzők és ingatlanközvetítők, akiknek a szavait issza vevő és eladó egyaránt, hiszen minden oldalon támpontokra vágynak az érintettek. Az alábbiakban arra törekszünk, hogy összefoglaljuk a folyamatosan megjelenő piaci jelentések és elemzések sokaságának tartalmát.

A friss számok beszédesek, és alátámasztják azt, amit a piacot közelről látók már hónapokkal ezelőtt beharangoztak, nevezetesen az új korszak kezdetét. A Magyar Nemzeti Bank legutóbbi lakáspiaci jelentésében is az áll, hogy 

A kereslet folyamatos csökkenésére számítanak az MNB Piactudás egyeztetésén részt vevő szakemberek, várakozásaik szerint a mélypont 2023. február–március hónapokban jöhet el a lakáspiaci aktivitást tekintve. Ez már nincs is olyan messze, vagyis 

Szeptemberben már minden harmadik adásvétel elmaradásáról szólt az időarányos statisztika, októberben a kereslet még többel, mintegy 40 százalékkal mérséklődött, tovább csökkentve a tranzakciók időarányos számát. 

Csökken az utazómagasság

A számottevő keresletcsökkenés együtt jár az eladási idő növekedésével, a vevőre váró eladók egyre inkább készek engedni az árból, vagy behúzzák a féket, és egyelőre kivárnak. Nominálisan még bőven két számjegyű a lakásárak emelkedése, de a harmadik negyedév végére a reálérték-növekedés 1,7 százalékra mérséklődött a korábbi negyedéviről, amely jócskán elmarad már a korábbiaktól.

Miután minden jel szerint tovább csökken a lakáspiac utazómagassága, előbb a reálérté-növekedés tűnik el a mérséklődő áremelkedés miatt, majd a jelzett mélypont környékén, vagyis 2023 első hónapjaiban már a nominális árcsökkenés sem tűnik irreálisnak – jelentik ki a szakértők egyre határozottabban.

Vigyázat, átlagos és még nem általános árcsökkenésről van szó, és nem egy időben, nem mindenhol jelentkezőről. Elsőként a korszerűtlen, nagy alapterületű házak értékelődnek le, ez igazából már meg is történt. A rezsifókuszú kereslet a benzinársapka levételével újabb szemponttal egészülhet ki, ugyanis a közlekedési költségek növekedésével még tovább fogy a budapesti agglomeráció vonzereje. A leginkább válságállónak a belvárosi kislakások tűnnek most, ezek ugyanis könnyen kiadhatók, és vevőkörüket zömében a hitel nélkül vásárló befektetők adják.

Másként viselkedik az új lakások piaca

Noha a kereslet befékezett, az újlakás-piacon nem tartják reálisnak az elemzők az árcsökkenés lehetőségét a dráguló építőanyagból és a megnövekedett energiaköltségekből adódó kivitelezési költségemelkedés miatt. A lakásépítők a már elindított projekteket befejezik, nagy kérdés, hogy hány új fejlesztés indul el később. A friss kínálat ugyanis még egy másik gazdasági környezetben startolt el. A harmadik negyedévben 14,3 ezer új lakás épült, illetve volt a piacon, ami éves alapon 3,3 százalékos emelkedés, de a 2016–2020-as időszaki mennyiségtől 15 százalékkal elmarad. A harmadik negyedévben 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma éves és negyedéves alapon, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték. Olyannyira, hogy egyetlen év alatt 33 százalékkal emelkedett az új lakások átlagos négyzetméterára Budapesten. 

Idén várhatóan 23 ezer új lakás épül fel, ami még mindig és változatlanul nagyban elmarad az épületállomány egészséges megújulásához kívánatos évi 40 ezertől.

Rezsi helyett hiteltörlesztés?

Az új építésű lakások kétségtelen előnye a minimális rezsi, ami a korszerű technológiai megoldásokból, mindenekelőtt a megújuló energiaforrások használatából következik. A rendkívül alacsony fűtési és hűtési költségek, az önellátó melegvíz- és áramszolgáltatás lehetősége a rezsivédettség további esetleges módosításával még értékesebb lesz. Ez a hitelből vásárlók számára is fontos lesz, hiszen a kiadások átcsoportosíthatók, a rezsire el nem költött összeg hiteltörlesztésre is fordítható.

Egyelőre azonban a lakáshitelek kamata olyan magasságokban szárnyal, hogy szinte gúzsba köti a vásárlókat. Ez a tény nemcsak az új, hanem a használt lakások piacát is alapvetően befolyásolja. Korábban 60 százalék körül volt a hitellel vásárló vevők aránya, jelenleg 15 százalékra becsülik az ingatlanközvetítők, ráadásul egy jelentősen kisebb vásárlószámra vetítve.

A bizonytalan gazdasági folyamatok, a növekvő infláció, az erősödő egzisztenciális félelmek együttesen tovább fékezik a keresletet, egyre inkább felülírva a korábban bevezetett családtámogatások hatását – összegezhető a lakáspiaci elemzésekből.

Érdemes meghallgatni a témához kapcsolód podcastunkat: