Egyre nehezebb lesz eladni a korszerűtlen lakásokat

Az elmúlt húsz év legnagyobb ütemű drágulását produkálva, nagyjából 18,5 százalékkal nőtt az országos árszint tavaly a NAV – egyelőre nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. A községekben és a kisebb városokban 10–14 százalék közé mérséklődött a drágulás üteme, Budapesten és a megyei jogú településeken ugyanekkor 19, illetve 23  százalékra gyorsult a megelőző évihez képest. A rekordmértékű árnövekedés mellett nagyjából 10  százalékkal, 140–150 ezer közé csökkent a forgalom, és az év második felében a reálárat tekintve nyolc év után először csökkenésbe váltottak az árindexek.

Az idén még nem számíthatunk kilábalásra, az árszínvonal legfeljebb stagnálhat az OTP Bank ingatlanpiaci elemzése szerint. E szerint az egyelőre megjósolhatatlan hosszúságú és mélységű visszarendeződés jó lehetőséget ad a zöldszemlélet minél szélesebb körű elterjedésére a lakáspiacon.

A községekben 6, a kisebb és nagyobb városokban pedig 19-19 százalékkal csökkent a tranzakciószám, Budapesten mindeközben 4 százalékkal nőtt 

– fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Budapest kivétel volt

Budapesten nagyjából 38 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. Az élénkülés 13 kerületre érvényes, a legnagyobb arányt, 57 százalékot a XII. kerületben ért el, amit 47  százalékkal az V. követ, és kiugró volt még a VI. és a XXIII. kerület 25  százalék feletti tranzakciószám-növekedése. 

A négy kerület egyikében sem torzította a számokat nagy lakásépítési aktivitás, keresletélénkülés indukálta piacbővülést tükröznek az adatok.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly az összes vármegyében ismét drágulást mutattak a számok, az élen Baranya áll közel 32  százalékos árnövekedéssel. 

A nagyobb városaink közül Veszprém drágult a legjobban, mintegy 35 százalékkal, valamint Pécs és Győr fért még fel a dobogóra 29–30 százalék közötti arányszámokkal.

A VIII. kerület kivételével a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek, az V., VI., VII. és IX. a hátsó harmadban vannak, miközben forgalomnövekedésben az élbolyban szerepelnek. Már négy kerület átlagára van a milliós szint felett, az 1,265 millió forintos négyzetméterár átlaggal listavezető V. mögött az I., II. és XII. kerület következik, a XI. pedig csak hajszállal marad el az egymilliós szinttől. 

A XXIII. kerület egy év után ismét az utolsó helyre került, itt az átlagárak nem érik el az 550 ezer forintos szintet, miközben a budapesti átlagár tavaly 871 ezerre nőtt, az országos átlagár tavaly 635 ezer forint volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 429 ezer négyzetméterenként,

Bár 2022 felemás év volt a lakáspiacon, ahol 

A negatív fordulat a régiós és az összeurópai trendeknek megfelelően mind a tranzakciószám csökkenésében, mind az árszínvonal mérséklődésében megmutatkozott. Ez a tendencia az idén is folytatódik. 

– hangsúlyozta Valkó Dávid.

A magas inflációs környezetben a háztartások reáljövedelmének mérséklődése várható, ami továbbra is alacsony szinten tartja a keresletet, így a lakásárak 2024-ig alapvetően stagnálhatnak. 

Bár nem zárható ki teljesen az érdemi áresés sem, az nem jellemző magas inflációs környezetben, ráadásul a recesszió vélhetően nem lesz sem mély, sem tartós. A lakáspiac túlértékeltségét a gyors bérinfláció stagnáló lakásárak esetén is gyorsan megszüntetheti – ez a folyamat már tavaly év végén elindult –, így a kereslet a jövő év végétől újra erősödhet. 

Korai még megbecsülni, hogy összességében milyen mélységű és időtávú lesz az új ciklus. Várható, hogy az európai szinten is rossz minőségű hazai lakásállományon belül az átlaghoz képest jobban visszaeshet a nagy alapterületű, korszerűtlen fűtésrendszerű, így nem energiatakarékos ingatlanok forgalma. 

A keresletre már most hatással van a zöldszemlélet, ezt mutatja, hogy a tavalyi év utolsó harmadában jelentősen megváltozott az energetikai tanúsítványok és ezzel együtt az értékesített lakások körének összetétele. 

Míg 2022 első kilenc hónapjában 10,8 százalék volt a legalább BB minősítésű, azaz a korszerűnek tartott, „közel nulla energiaigényű” tanúsítványok aránya, az utolsó negyedévben – amikor már velünk volt a rezsiköltségek emelkedése – ez 18,8 százalékra ment fel, és április közepén is 17 százaléknál tartott az OTP Lakóingatlan Ingatlan Értéktérkép elemzése szerint.

Az energetikai skála másik felén is látszik a változás, mivel 

A legfeljebb HH, azaz gyenge vagy annál is rosszabb energetikai besorolású ingatlanok részaránya a fenti három időintervallumban sorrendben 30,4, 27,8 és 26 százalék volt. 

Az MNB emellett már a tavalyi lakáspiaci tranzakciók adatait elemezve ki tudta mutatni a rezsicsökkentett energiafogyasztású otthonok árprémiumát, illetve annak utolsó negyedéves növekedését – olvasható az OTP Bank részletes lakáspiaci elemzésében.