Hat százalék körüliek a hozamok a kereskedelmi ingatlanok piacán

Bizonytalanság és óvatosság jellemzi a kereskedelmi ingatlanpiacot, a befektetési volumen a legnagyobb európai országokban, átlagosan 57 százalékkal csökkent a tavalyi év azonos időszakához képest. A leglátványosabb visszaesés a logisztikai szektorban volt, az irodapiaci kereslet is 30 százalékkal csökkent – összegezte a nemzetközi helyzetet a Robertson Hungary ingatlantanácsadó társaság 2023. második negyedéves piaci jelentésében.

Mindeközben Magyarországon kedvezően alakultak a keresleti mutatók, annak ellenére, hogy 2023 második negyedévében 0,9 százalékkal csökkent a magyar gazdaság teljesítménye az egy évvel korábbi értékhez viszonyítva.  

– tér ki rá a Robertson riportja. 

A legpozitívabb előrejelzések 1-2 százalékos növekedést jósolnak, a negatívabb prognózis ugyanakkor 2-3 százalékos zsugorodással számol. Az infláció mértéke 2023-ban két számjegyű marad, becslések szerint a teljes évre vonatkozó érték 15–19,5 százalék körül alakulhat.

Irodapiaci kettősségek

Három új épületet adtak át 2023 második negyedévében, így a budapesti irodaállomány összesen 38 ezer négyzetméterrel bővült, a modern állomány az első fél év végére bőven meghaladta a 3,5 millió négyzetmétert. A zöld minősítéssel rendelkező irodaházak aránya jelenleg 51 százalék. 

A 2023-ra tervezett átadási volumen ismét kiemelkedő lehet, további 88 ezer négyzetméterrel bővülhet az irodapiac. Várhatóan még az idén elkészül a Madarász IV.,  a HomeWork, a Liberty I. fázisa, az Aréna Business Campus B és az Enter City Office Park I. épülete. 

A saját tulajdonú irodaházak állománya további növekedés előtt áll, hiszen érkezik a Richter Gedeon új székháza, valamint a Knorr-Bremse Office & K+F központ.

– írja a Robertson.

Erős bérlői aktivitás jellemezte a tavaszi időszakot, a második negyedéves kereslet csaknem 120 ezer négyzetméter volt, ami az előző negyedévhez képest 56 százalékos, az előző év azonos időszakához viszonyítva pedig 11 százalékos emelkedés.

A nettó bérbeadás 65,4 ezer négyzetmétert tett ki, ami 30 százalékkal magasabb a 2022 második negyedévében mért értéknél. Az új szerződéskötések volumene 57 százalékkal, a szerződéshosszabbításoké pedig 72 százalékkal növekedett az időszakban. A bővülések és az előbérleti szerződések volumene viszont csökkent – az előbbi 30 százalékkal, az utóbbi 31 százalékkal – a megelőző év ugyanazon negyedévéhez képest.  

A negyedévet a kisebb méretű szerződéskötések uralták, az 500 négyzetméter alatti tranzakciók száma ismét magas volt. 

A nettó bérbeadás 37 százaléka a Váci úti irodafolyosón realizálódott, a negyedév során a legnagyobb aktivitást a szolgáltatói, az IT- és az egészségügyi szektorhoz köthető cégek mutatták.

A kihasználatlansági ráta a teljes budapesti irodapiacon, 2023 második negyedévének végén 12,6 százalék volt, ami negyedéves viszonylatban 40 bázispontos, éves összehasonlításban pedig 280 bázispontos emelkedést jelent. Az átadások magas volumenének, továbbá az előbérleti tranzakciók viszonylag alacsony arányának köszönhetően az üresedési ráta 2023-ban várhatóan tovább emelkedik. Két számjegyű kihasználatlansági arányt utoljára 2015-ben tapasztaltunk, azonban ez az érték még „egészségesnek” mondható az irodapiacon. 

Az irodabérleti díjak stagnáltak, csupán néhány A kategóriás épület esetében tapasztaltak növekedést. A Belvárosban 18–28 euró a négyzetméterenkénti havi bérleti díj az A kategória és 13,5–16 euró a B kategória esetében.

A budapesti irodapiac 2023 második negyedéves kereslete – az előzetes várakozások ellenére – minden szempontból túlszárnyalta a tavalyi év azonos negyedévében rögzített értékeket, ami nagy részben annak köszönhető, hogy a negyedévben több nagyobb tranzakció is egyszerre zárult le. 

A 2023-ra ütemezett fejlesztési volumen magas, azonban több csúszás prognosztizálható az épületek kivitelezése és átadása tekintetében, míg a tervezett projektek esetében ez tovább halmozódhat. Bár a negyedéves bérlői aktivitás kiemelkedőnek bizonyult, a jelenlegi gazdasági kilátások mellett mérséklődő keresletre számítanak az elkövetkezendő negyedévekben, az üresedési ráta pedig tovább emelkedhet. 

Előbérleti megállapodásokra épülő fejlesztések

Tavasszal 65,5 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti és Budapest környéki modern raktárállomány, miután átadták a CTPark Ecser és a LogStar Park Budapest M0–M3 egy-egy csarnokát, valamint a Panattoni City Dock Törökbálint három új épületét.

A budapesti logisztikai állomány ekkor elérte a 3,3 millió négyzetmétert, amelynek 88 százaléka logisztikai parkokban helyezkedik el, a maradék 12 százalék pedig városi logisztikai terület. 

A teljes logisztikai kereslet 124,7 ezer négyzetméter volt,  10 százalékkal magasabb, mint az előző év azonos időszakában regisztrált érték. A negyedéves nettó bérbeadás 80,4 ezer négyzetmétert ért el, ami 22 százalékos emelkedés az egy évvel korábbiakhoz képest.

Az előbérleti megállapodások domináltak 41 százalékos részaránnyal, amelyet a hosszabbítások követtek 36 százalékkal. Az új szerződéskötések a bruttó kereslet 21 százalékát, míg a bővülések 2 százalékát tették ki. 

A második negyedév végén 283,7 ezer négyzetméter logisztikai terület állt üresen, és tizennégy épületben volt elérhető 5 ezer négyzetméternél nagyobb egybefüggő raktárterület. A kihasználatlansági mutató 2023 második negyedévének végén 8,58 százalék volt, ami negyedéves szinten 2,7 százalékpontos, éves szinten pedig 2,2 százalékpontos növekedés. 

Három szerződést kötöttek 10 ezer négyzetmétert meghaladó területre, a regisztrált 21 tranzakció során az átlagos méret 5,9 ezer négyzetméter volt. 

A nagy alapterületű raktárbérlemények ajánlati ára havi 4,85,5 euró négyzetméterenként, míg a városi logisztika esetében a raktárak bérleti díja 5–7,5 euró.

Mi várható még az idén?

Az online kereskedelem volumenének emelkedésével a raktárterületekre vonatkozó igény növekszik, ez a tendencia pedig 2023-ban is fennmarad, a Roberston előrejelzése szerint ezért további 246 ezer négyzetméter raktárterület átadása várható az év folyamán.

Az év eleji erősebb kezdést követően, a fokozódó infláció, a negatív tendenciát produkáló gazdasági mutatók és a geopolitikai helyzet együttes hatása a második negyedévben ismét óvatosságra intette a befektetőket. A negyedéves befektetési volumen 173 millió euró volt, ami csaknem 38 százalékkal alacsonyabb, mint az előző év azonos időszakában regisztrált érték, a féléves pedig csaknem 20 százalékkal marad el a tavalyi bázistól.

Az irodai ingatlanok hozama 2023 második negyedévének végén 6,5 százalék, a kiskereskedelmi ingatlanok hozama 5,75 százalék (bevásárlóutcák) és 6,5 százalék (bevásárlóközpontok) volt. A hotelek esetében 6 százalékon, a logisztikai ingatlanok tekintetében 6,5 százalékon stabilizálódott a hozamszint. 

Az előzetes várakozásoknak megfelelően kedvezőtlenebbül alakultak a második negyedéves adatok, miután az egyre bizonytalanabbá váló gazdasági és  finanszírozási környezet óvatosságra intette a befektetőket. Az év további részében a befektetési hajlandóság és volumen visszaesésére számítanak a szakértők, mindazonáltal az ESG- és az energiahatékonysági szempontoknak megfelelő épületek továbbra is jövedelmező beruházást jelentenek. 

A befektetési eszközök palettája színesedik, de az eladásra kínált épületek mennyisége korlátozott. Az ipari ingatlanok szektorát érintő befektetési szándék minden negyedévben magas. A hazai befektetők részaránya várhatóan kiemelkedő marad, az év második felében is.